Как организовать безопасную эксплуатацию объекта? Статья Екатерины Верле, советника практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner для CRE Retail

17.05.2021
После завершения строительства объекта капитального строительства (здания, строения, сооружения; далее для краткости назовем такой объект «зданием») должна быть обеспечена его безопасная эксплуатация. Под ней понимается прежде всего поддержание такого состояния здания, в котором оно будет безопасно для жизни и здоровья людей, имущества, находящегося в нем, окружающей среды.
К мероприятиям, обеспечивающим безопасную эксплуатацию здания, относятся следующие.
1 Во-первых, эксплуатационный контроль, то есть контроль за техническим состоянием здания. В этих целях проводятся регулярные осмотры и проверки состояния здания, его оснований, строительных конструкций, инженерных систем и сетей. Цель эксплуатационного контроля – оценить текущее состояние, чтобы
вовремя предпринять необходимые меры.
2 Во-вторых, техническое обслуживание здания, то есть работы по его поддержанию в нормальном техническом состоянии. Периодичность и состав таких работ определяются индивидуально для каждого здания его проектной документацией, а также результатами эксплуатационного контроля.
3 В-третьих, текущий ремонт здания, то есть устранение мелких неисправностей.
4 В-четвертых, регулярное заполнение журнала эксплуатации здания, в который должны вноситься сведения о датах и результатах эксплуатационного контроля, выполненных работах по техническому обслуживанию и проведенном текущем ремонте.
В случае если в здании произойдет инцидент (обрушение, повреждение или авария), вызванный ненадлежащей эксплуатацией, виновным в нем будет лицо, ответственное за безопасную эксплуатацию. С учетом этого, крайне важно уже на начальном этапе эксплуатации здания правильно определить лицо, ответственное за нее, и наделить его полнотой необходимых функций. По общему правилу, лицом, отвечающим за эксплуатацию здания, находящегося в частной собственности, является его собственник, если только он не передал такую ответственность другому лицу по договору с ним (ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).
Лицами, которым может быть передана по договору ответствен-
ность за эксплуатацию, могут быть:
- арендатор здания либо иной законный владелец здания, или
- иное лицо, специально привлеченное для обеспечения безопасной эксплуатации здания (например, обслуживающая/эксплуатирующая организация). Такую организацию может привлечь как собственник здания, так и иной его законный владелец (например, арендатор).
В случае привлечения лица, ответственного за эксплуатацию по договору, такому лицу должна быть передана вся полнота функций по обеспечению безопасности здания. В этих целях:
- собственник здания или иной законный владелец должен заключить договор с лицом, которое будет отвечать за эксплуатацию, и в этом договоре данное лицо должно быть прямо названо организацией, отвечающей за эксплуатацию здания, в терминах ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ;
- по такому договору на данное лицо должны быть возложены функции, обеспечивающие безопасную эксплуатацию здания, то есть мероприятия по эксплуатационному контролю, техническому обслуживанию, текущему ремонту и регулярному заполнению журнала эксплуатации.
Если лицо, ответственное за эксплуатацию, не назначено или ему не передана полнота указанных функций, с формальной точки зрения именно собственник здания продолжает оставаться ответственным за его безопасную эксплуатацию.
Важно помнить, что передача здания в аренду сама по себе автоматически не означает возложение на арендатора обязанностей по поддержанию безопасной эксплуатации здания. Для того чтобы обязать арендатора отвечать за безопасную эксплуатацию арендованного здания, эта обязанность должна быть прямо предусмотрена в договоре аренды, и арендатору должна быть передана вся полнота функций по обеспечению эксплуатации. Кроме того, в случае аренды вовсе не обязательно назначать арендатора ответственным за безопасную эксплуатацию здания, даже при наличии аренды таким лицом может выступать иная организация, специально привлеченная для этих целей. Если собственник здания делегирует ответственность за эксплуатацию другому лицу по договору, он обязан передать этому лицу всю техническую документацию, необходимую для безопасной эксплуатации здания. В числе таких документов – результаты инженерных изысканий, проектная документация, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, инженерных систем и сетей, а также специальные правила безопасной эксплуатации здания. Последние, из нашего опыта, у собственников часто отсутствуют.
Между тем, правила безопасной эксплуатации здания – это важный документ, в котором должны определяться конкретные требования к последней, в том числе требования к минимальной периодичности проверок и осмотров состояния здания, а также данные об эксплуатационных нагрузках, которые недопустимо превышать в процессе эксплуатации. Правила безопасной эксплуатации здания разрабатываются застройщиком индивидуально для каждого объекта, строительство которого требует подготовки проектной документации. Начиная с 29 ноября 2011 года они разрабатываются в составе проектной документации на строительство здания. Если же здание было введено в эксплуатацию ранее указанной даты, то собственник такого здания должен был до 1 января 2013 года обеспечить разработку правил его безопасной эксплуатации в виде отдельного документа.
Если техническая документация на эксплуатацию здания не будет передана лицу, ответственному за эксплуатацию, такое лицо не сможет выполнять свои функции и обеспечивать безопасность эксплуатации, и оно может ссылаться, в ущерб собственнику, на такую невозможность, если произойдет инцидент.
Таким образом, чтобы снять с собственника здания ответственность за безопасную эксплуатацию, необходимо:
- корректно возложить эту функцию на другое лицо путем заключения договора с ним;
- убедиться в том, что в отношении здания имеется в наличии необходимый комплект технической документации, включая правила по безопасной эксплуатации, и передать этот комплект лицу, обеспечивающему эксплуатацию здания, под роспись.

Контакты

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.