Форс-мажорные Ноты. Комментарий Виталия Можаровского, партнера, руководителя практики недвижимости и строительства, Bryan Cave Leighton Paisner Russia для CRE

28.10.2020
На фоне роста заболеваемости коронавирусом бизнес постоянно находится под угрозой введения новых и расширения действующих ограничений. Мы спросили ведущих российских юристов, как избежать весенней «битвы договоров» между арендаторами и арендодателями, что будет с игроками разных сегментов и почему договариваться теперь еще сложнее, чем полгода назад.

Виталий Можаровский, партнер, Bryan Cave Leighton Paisner, руководитель практики недвижимости и строительства в России: “В целом я очень надеюсь, что в этот раз действия властей не будут настолько жесткими, как весной: сейчас фактор неизвестности отсутствует, паники нет, пропагандистская машина, успокаивающая население, работает на полную катушку, дефицита масок тоже нет. Ограничения массовых мероприятий, социальная дистанция, санитарные меры и по возможности – дистанционная работа, от этих мер эффект будет никак не меньше, чем от полного карантина. А вот их негативный экономический эффект – несоизмеримо меньше, чем от карантина и закрытия магазинов.

Очевидно, для всех сейчас время принятия стратегических решений: насколько бизнес-модель удачна и не требует ли она коррекции или адаптации? Насколько удачна локация в текущих обстоятельствах? Нужныли такие площади в этом месте? Может, было бы эффективнее вместо трех больших объектов оперировать семью маленькими, но ближе к ключевой аудитории? Каково экономическое состояние ключевой аудитории? Что касается договоров, то ситуация с ними сильно отличается в зависимости от качества объекта и сегмента рынка. В экономическом сегменте и стрит-ритейле все относительно прямолинейно, быстро и просто – там и собственники обычно не перегружены долгами, и арендаторы «легки на подъем». Редко когда кто-то будет связываться с затратными и длительными судебными процедурами. В сегменте качественной коммерческой недвижимости договоры тоже качественные и долгосрочные. В краткосрочной перспективе это придает ситуации определенную предсказуемость, стабильность и сохранение инерции поступательного движения. В разгар ограничительных мер властей минувшей весной практически все арендаторы и собственники внимательно перечитывали разделы договоров, посвященные обстоятельствам непреодолимой силы, и накладывали их наматрицу собственной бизнес-ситуации. И, несмотря на острые дискуссии на юридических форумах, вебинарах и в соцсетях до судебных разбирательств дошло очень небольшое количество споров между арендаторами и собственниками – слишком большие финансовые и репутационные риски для обеих сторон в совершенно неочевидной ситуации. Арендаторы и собственники стараются договариваться о компромиссных решениях, где это в принципе возможно. Разумеется, и арендаторы, и собственники – тоже люди, и все разные. В одном случае это может быть камерный семейный бизнес, который может позволить себе разумные убытки в краткосрочной перспективе, в другом– по определению негибкий институциональный инвестор с большим количеством «голодных» инвесторов, как, например, ПИФы или другие инвестиционные фонды, где менеджмент сильно ограничен в свободе маневра. В любом случае договоры в отношении качественной коммерческой недвижимости в очередной раз на суровой практике показали уровень своего качества, устойчивости иживучести. Хоть что-то в нашей жизни есть стабильное и предсказуемое. И в любом случае – жизнь продолжается

Читайте статью полностью с CRE № 18 2020

Контакты

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.