«Законодательство и рынок недвижимости: прогнозы на 2020 г.» - Виталий Можаровский и Максим Попов для CRE # 359 2020

05.02.2020

CRE # 359 202

В феврале 2019 г. на страницах CRE мы уже делились своими прогнозами в области законодательства в сфере недвижимости на текущий год (#3-4 (339-340). Мы предполагали, что в 2019 году:

  • заработает публичный сервитут для размещения инженерных сооружений (Федеральный закон №341-ФЗ).

  • Правительство РФ установит критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, позволяющие застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования эскроу-счетов.

  • Правительство РФ утвердит если не все, то хотя бы большую часть положений о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в развитие Федерального закона №342-ФЗ.

  • будет принят законопроект № 496293-7 об условиях и порядке установления видов разрешенного использования земельных участков, а также их изменения. В нем должен быть, в частности, прописан порядок возмещения убытков, причиненных решениями об изменении видов разрешенного использования или решениями об установлении ограничений прав на землю без согласия правообладателя земельного участка.

Первые два прогноза оправдались – в 2019 году крупные сетевые организации начали оформлять земельные отношения под своими линейными объектами, особенную активность проявляют электросетевые компании. Также была утверждена весьма либеральная методика (Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480), позволившая многим девелоперам продолжать реализацию своих проектов без использования эскроу-счетов. А вот в остальном мы оказались излишне оптимистичными.

В декабре 2018 г. Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации В.Л. Мутко утвердил План-график по принятию подзаконных актов, необходимых для реализации Федерального закона №342-ФЗ. Например, в первом квартале 2019 г. должны были утвердить положения об охранной зоне газопроводов, об охранной зоне тепловых сетей, в августе - об охранной зоне линий и сооружений связи. На самом деле по состоянию на конец ноября 2019 г. утвердили лишь три положения о зонах с особыми условиями использования территории (охраняемых объектов, пунктов государственной геодезической сети, затопления и подтопления). При этом наиболее ожидаемые на практике положения (санитарно-защитные зоны, охранные зоны объектов электроэнергетики,  охранные зоны трубопроводов, зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения) по-прежнему на разных стадиях обсуждения.

Почему это важно? Установление четких границ зон с особыми условиями использования территории (внесение их в Единый государственный реестр недвижимости) имеет важнейшее значение как для застройщика так и для правообладателя недвижимости. Приведем в качестве примера одно из самых громких дел уходящего года – о сносе торгово-развлекательного комплекса «Зеленопарк» (дело №А41-105418/2015). Построенное в 2015 г. здание оказалось частично расположено в охранной зоне и в зоне минимальных расстояний нескольких магистральных трубопроводов. Несмотря на то, что застройщик получил достаточные (по его мнению) согласования, здание было введено в эксплуатацию и право на него зарегистрировано, собственники трубопроводов потребовали сноса ТРК «Зеленопарк» как самовольной постройки. Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляционный суд это решение отменил и на данный момент дело находится в суде кассационной инстанции (стороны намереваются решить спор мирным путем).

Между тем, если бы границы этих зон были бы установлены в ЕГРН с самого начала, то спора с большой долей вероятности не произошло бы, так как нынешняя редакция Земельного кодекса РФ запрещает требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории. Иными словами, утверждение положений об охранных зонах трубопроводов и зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов даст гораздо более высокую степень определенности – можно размещать здания в этом месте или нельзя, третьего (можно, но по согласованию) не дано.

Приведённый пример далеко не единственный. Неспособность властей обеспечить реализацию принятых федеральных законов оказывает негативное влияние на планы по застройке вблизи аэродромов. Так, уже летом 2018 г. в соответствии с Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 135-ФЗ должны были быть установлены приаэродромные территории, которые четко определяли бы возможности застройки, однако на данный момент установлены лишь считаные приаэродромные территории. Ни один аэродром московского авиаузла таких территорий не имеет.

Поэтому сохраняется надежда, что хотя бы в 2020 г. федеральные министерства и ведомства наконец-то согласуют свои позиции и обеспечат утверждение соответствующих положений.

Мы ожидали, что в 2019 г. будет завершено рассмотрение законопроекта № 496293-7, принятого в первом чтении в октябре 2018 г. и посвященного различным вопросам видов разрешённого использования земельных участков, однако этого не произошло. На практике ожидания были связаны, прежде всего, с определением порядка возмещения убытков, причиненных решениями об изменении видов разрешенного использования или решениями об установлении ограничений прав на землю без согласия правообладателя земельного участка.

Опять же приведем пример, подтверждающий важность этого регулирования. Одна компания в 2016 г. получила ГПЗУ в соответствии с действовавшими на тот момент правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Владивостока, позволявший строительство зданий высотой до 30 этажей. Была начата подготовка к реализации инвестиционного проекта, но в 2018 г. ПЗЗ были изменены и для территориальной зоны, в которой находился участок, высотный регламент был  уменьшен до 8 этажей. Компания попыталась оспорить изменение ПЗЗ, но безуспешно (дело № 3а-180/18).

Конечно, нельзя отрицать право властей на корректировку документов градостроительного зонирования (в рассмотренном примере снижение этажности было обусловлено стремлением сохранить видовые пространства Владивостока). В западных правопорядках подобные изменения градостроительной документации, влекущие за собой уменьшение параметров разрешенного строительства, рассматриваются как regulatory taking и правообладатели недвижимости в таких случаях имеют право требовать возмещения убытков.  Будем надеяться, что в случае принятия в 2020 г. законопроекта № 496293-7 в нем будут зафиксированы адекватные правила на этот счет.

Внимание участников рынка недвижимости всех отраслей в 2020 г. будет приковано также к вопросу, кажущемуся на первый взгляд теоретическим – критериям разграничения движимого и недвижимого имущества. Однако он приобрел весьма важное значение в 2019 г., когда статья 374 Налогового кодекса РФ была изложена в новой редакции: объектом обложения налогом на имущество организаций теперь признается только недвижимое имущество (ранее – «движимое и недвижимое имущество»).

Соответственно, налоговые органы для максимального сохранения объема налоговых поступлений стремятся квалифицировать в качестве недвижимого имущества трубопроводы, линии электропередач, трансформаторные подстанции и пр. У налогоплательщиков, естественно, обратная задача – назвать  их движимым имуществом.

В октябре 2019 г. с участием представителей крупных компаний основных секторов рынка состоялось первое заседание Экспертного совета при ФНС России по формированию практики применения законодательства о налогах и сборах, на нем договорились выработать единообразные подходы в квалификации данных объектов в качестве движимого / недвижимого имущества, а затем принять комплексное решение, актуальное для любых ситуаций. Результаты следует ожидать в начале 2020 г.

16 декабря 2019 г. Банк России снизил ключевую ставку до 6,25% - минимального значения с 2014 г. Рынок недвижимости, особенно жилой, воспринял это событие с воодушевлением, что вполне понятно: снижение ключевой ставки благоприятно как для покупателей недвижимости (удешевление ипотеки), так и для застройщиков, особенно для тех, кто уже не может привлекать бесплатные деньги дольщиков. Поэтому в 2020 г. можно с осторожной надеждой рассчитывать на небольшой рост этого сегмента рынка.

В 2019 г. мы наблюдали существенное увеличение количества сделок со складской недвижимостью и можем прогнозировать дальнейший рост этого сегмента рынка в следующем году. Объясняется это, не только снижением ключевой ставки, но и глобальными изменениями, происходящими в торговле – ее переходом в онлайн. Соответственно, ритейлеры нуждаются во все большем объеме современных складских помещений.

Мы замечаем также изменения и на рынке традиционной торговой недвижимости: внимание  ритейлеров переключается с гипермаркетов на малоформатные проекты – небольшие супермаркеты и магазины шаговой доступности. 

В декабре 2019 года комитет Госдумы неожиданно одобрил блок поправок депутата Гончара в Градостроительный кодекс и закон о статусе столицы РФ, дающий городским властям экстренные полномочия в области утверждения генплана, ПЗЗ и разрешений на строительство. Что из этих поправок и в каком объёме будет принято в качестве закона пока оценить сложно, но, очевидно, что в отношении этих вопросов идёт напряжённая дискуссия.

Наконец, второе дыхание приобрела идея масштабной реформы гражданского законодательства, которая формально началась в апреле 2012 г., когда Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Во втором чтении, однако, огромный нормативный материал разделили на несколько частей, принятые в виде отдельных законов в течение пяти лет: изменениям подверглись важнейшие институты гражданского законодательства, но не вещные права. Во многом это произошло из-за того, что уже тогда законопроект явно не вписывался в существовавшую систему регулирования земельных отношений, особенно в публичной сфере.

За прошедшие годы разрыв стал еще глубже. В 2015 г. Земельный кодекс был изложен фактически в новой редакции, в частности, гораздо более подробно были изложены нормы о предоставлении земельных участков в аренду для строительства. В 2018 г. в дополнение к аренде и еще нескольким правовым инструментам, предназначенным для размещения линейных объектов, появился публичный сервитут (глава V.7 ЗК), которому придается теперь ключевое значение.

Несмотря на все это, законопроект по-прежнему предлагает ввести такие новые титулы за землю, как право застройки и коммунальный сервитут, причем, насколько можно понять, не вместо, а помимо имеющихся правовых институтов. При этом для меня пока не очень понятно, как эти замечательные идеи будут стыковаться с уже сложившейся системой прав на землю, какие пробелы с праве они должны устранить и почему эти нововведения должны сделать жизнь всех лучше и легче. Очевидно, авторам законопроекта следовало бы в большей степени концентрироваться на заполнении пробелов гражданского законодательства, например, в области владельческой защиты, нежели чем на усложнении и без того крайне громоздкой и запутанной системы регулирования земельных отношений.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.