Пересмотр договоров по арендным ставкам – ожидания рынка в свете санкций

06.03.2015

EKB Realty

Текущая экономическая ситуация оказала сильное влияние на рынок аренды коммерческой недвижимости. Отмечается общая тенденция снижения арендных ставок и увеличение вакантных площадей во всех сегментах: офисная, торговая и складская недвижимость. Наиболее сильно это затронуло сферу аренды офисной недвижимости, в которой, по оценкеэкспертов, уровень вакантных площадей класса А уже достиг 28,4% и ставки арендой платы снизились в среднем на 20-30%. Резкое падение курса рубля к иностранным валютам привело к тому, что для тех арендаторов, арендные ставки которых определены в долларах США, рублевые расходы на аренду увеличились почти в два раза.

В указанной ситуации многих арендаторов волнует вопрос о возможности выхода из договора или снижении размера арендной платы.Для ответа на него в первую очередь имеет значение содержание условий самого договора аренды. Например: если в договоре предусмотрено право арендатора на досрочное прекращение аренды, то таким правом можно воспользоваться, в том числе в качестве рычага воздействия на арендодателя в переговорах с ним. Если в самом договоре заложены механизмы расчета арендной платы (валютный коридор, формулы расчета ставок в привязке к валютному курсу или независимой оценке, выполненной согласованным экспертом), то их, соответственно, можно применить.

Намного сложнее ситуация, когда указанные положения в договоре отсутствуют. Основной вопрос, который часто возникает – можно ли рассматривать текущую экономическую ситуацию и резкую девальвацию рубля в качестве существенного изменения обстоятельств, дающего арендатору право на изменение или расторжение договора согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ. Указанная норма закона ориентирует на то, что при существенном изменении обстоятельств, которое разумно нельзя было предвидеть, стороны вправе провести переговоры и достичь соглашение о соответствующем изменении договора либо его расторжении. При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то такой договор может быть расторгнут или изменен по решению суда и только при наличии следующих условий:

1)    Непредвиденность обстоятельств;
2)    Их непреодолимость;
3)    Существенное нарушение соотношения имущественных интересов сторон;
4)    Из договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств (например: валютных колебаний) несет арендатор.

Оценивая перспективы успешного расторжения или изменения договора аренды в суде по указанному выше основанию, следует отметить, что согласно сложившейся к настоящему времени судебной практике кризисные явления в экономике, и в частности, увеличение курса иностранной валюты по отношению к рублю, сами по себе не относятся к существенным обстоятельствам, которые дают основания для расторжения или изменения договора. Как правило, в суде не удается доказать наличие одновременно всех условий, упомянутых выше. Во многих судебных решениях указывается, что инфляция – это естественный процесс и что соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, о чем стороны не могут не знать, тем самым констатируется отсутствие условия непредвиденности. Судами отмечается, что согласование арендной платы в иностранной валюте свидетельствует о распределении рисков валютных колебаний, при котором арендодатель несет риск увеличения курса рубля по отношению к иностранной валюте, а арендатор несет риск уменьшения курса.

Тем не менее, хотя и незначительная, но некоторая положительная практика по расторжению договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств также имеется. При этом для достижения положительного результата основной задачей в таком споре является доказывание наличия всех условий для расторжения, которые упомянуты выше. Не исключено, что в свете экономического кризиса 2014-2015 годов подход судов к оценке обстоятельств и наличия всех условий может стать более лояльным, однако об этом мы узнаем только в конце 2015-го или в 2016-м году, когда будут выноситься соответствующие решения.

Еще более сложная ситуация возникает, если в договоре предусмотрено исключение применение статьи Гражданского кодекса РФ о существенном изменении обстоятельств. На практике такое довольно часто встречается, и в этом случае обсуждать расторжение или изменение договора со ссылкой на указанную норму закона становится крайне затруднительно.

Некоторые инструменты уменьшения арендной платы заложены в главе Гражданского кодекса, касающейся аренды. Однако они так или иначе связаны с состоянием помещения, его недостатками или условиями пользования, которые нужно обосновать. Например: арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Не редки случаи, когда арендаторы принимают решение перестать уплачивать арендную плату и покидают помещения. В этой связи следует помнить, что такой подход не свидетельствует о прекращении арендных отношений и освобождении арендатора от обязанности продолжать уплачивать арендную плату. Арендодатель вправе потребовать от арендатора выполнения всех обязательств по договору и в с случае необходимости – обратиться в суд.

В конечном итоге, в условиях экономического спада многие арендодатели идут навстречу арендаторам и готовы согласовать уменьшение размера арендной платы или рублевый коридордля расчета арендной платы, выраженной в иностранной валюте. Как правило, сейчас данные механизмы согласуются на ограниченный период времени, например: на один или два года, с тем, чтобы сократить издержки арендаторов в острую фазу кризиса. В ситуации, когда предложение офисных помещений на рынке превышает спрос, для арендодателей важно сохранить существующих арендаторов. Некоторые из них в какой-то момент могут просто перестать уплачивать арендную плату по причине превышения расходов над доходами, и тогда арендодателю придется обращаться в суд с требованием о ее взыскании либо расторгать договор. Любой судебный процесс будет сопряжен с временными и денежными затратами, и не факт, что в случае прекращения текущего договора аренды можно будет оперативно найти нового арендатора.

Указанные обстоятельства стимулируют арендодателей к поиску компромисса. Тем более, в ходе переговоров с арендаторами, взамен на снижение размера арендной платы арендодатели также могут получить дополнительные преимущества, например: согласовать продление срока аренды, перенос на более позднюю дату момента, когда арендатор может досрочно расторгнуть договор, увеличение размера авансовых платежей и так далее.

В заключение хотелось бы отметить, что существенные колебания курсов валют возможны и в будущем. Поэтому при согласовании условий новых договоров с арендной платой, определяемой в долларах США, мы бы рекомендовали предусматривать валютный коридор на весь срок аренды. Если это недостижимо, то возможно обсуждать механизм, при котором стороныбы в равных долях несли риск существенного изменения курса валют, например: при уменьшении стоимости рубля на 10% от исходного значения оплата производится по исходному курсу + 5% от суммы такого уменьшения. Такой подход позволил бы изначально сбалансировать позиции арендодателя и арендатора.

Источник: arendator.ru

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.