Земельные войны

09.02.2015

Commercial Real Estate, # 3 (247)

1 апреля 2015 года официально вступает в силу недавно принятый федеральный закон об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Эксперты постарались разобраться во всех плюсах и минусах нововведения.

В преддверии нового года Госдума подписала новый Федеральный закон № 499‑ФЗ от 31 декабря 2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливающий новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. С одной стороны, это может позволить государству более эффективно решать задачи инфраструктурного развития, выполнять различные инвестиционные программы. Но с другой стороны, наличие такого инструмента влечет за собой определенные риски как для потенциальных инвесторов, так и для других участников рынка коммерческой недвижимости. 

Как отметил Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group, закон допускает изъятие земельных участков, только когда без этого невозможно строительство объектов, имеющих особое значение, в том числе необходимых для развития территорий. «Среди таких объектов – автомобильные дороги, системы электро-, газо-, теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, объекты федерального транспорта, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования».

Екатерина Лапидус, партнер практики недвижимость и строительство Brandi Partners, рассказала, что до недавнего времени вопросы изъятия земельных участков для публичных нужд регулировались всего несколькими статьями ГК РФ и ЗК РФ. «Относительно вопроса о компенсации в связи с изъятием участков у их правообладателей законодательно был определен размер выкупной цены земельного участка только в отношении его собственника, а в отношении, например, арендаторов отсутствовал». Кроме того, процедурные вопросы реализации изъятия земель для публичных нужд были урегулированы недостаточно подробно и содержали ряд неясных моментов. «С целью устранения вышеуказанных пробелов и был принят ФЗ, внесший ряд нововведений и изменений в ЗК РФ, ГК РФ и целый ряд иных законодательных актов по вопросам изъятия земель для государственных и муниципальных нужд», – поясняет эксперт. Одним из ключевых пунктов стало установление детального порядка принятия органами власти решений об изъятии земельных участков, порядка подготовки и заключения соглашений об изъятии, а также особенностей определения размера возмещения. «Ранее эти нормы принимались адресно под каждый очередной крупный инфраструктурный проект, сейчас же процедура становится более цивилизованной и рыночной, что в определенной степени должно способствовать повышению гарантий участников рынка недвижимости», – поделилась Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН.

Крайне важным для участников рынка коммерческой недвижимости является то, что данные нововведения уточняют порядок выплаты компенсации в связи с изъятием земель не только собственникам изымаемых участков, но и землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, в том числе возмещается и упущенная выгода. По мнению Татьяны Тиковой, на практике как раз определение упущенной выгоды, равно как и определение справедливой рыночной стоимости, может стать основным спорным моментом в процессе изъятия земель.

Эксперты полагают, что не исключены ситуации, когда правообладатель может не получить полный размер возмещения за изымаемый участок. «Законом предполагается определение рыночной стоимости земельного участка, однако при определении размера возмещения не подлежат учету, в частности, объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», – комментирует Максим Попов, руководитель направления «Недвижимость и строительство», Goltsblat BLP 

Из других минусов стоит отметить то, что с принятием закона процедура принудительного изъятия земель станет короче существующей, а это не будет играть на руку собственникам и арендаторам земельных участков. Так, в случае неподписания правообладателем изымаемого земельного участка соглашения об изъятии власти смогут обратиться в суд за его изъятием уже через 90 дней (после получения данным лицом проекта соглашения). 

Напомним, что сейчас принудительный выкуп возможен в целом только через один год после принятия решения об изъятии участка. Кроме того, в законе указываются органы, которые могут принимать решения об изъятии, а также довольно широкий круг лиц, правомочных инициировать изъятие участков. Так, право инициировать изъятие земельных участков получили в том числе государственные унитарные предприятия и учреждения с целью выполнения адресной инвестпрограммы. Учитывая основное содержание закона, совершенно очевидно, что новые положения являются плюсами для одних и минусами для других. В выигрыше останутся органы власти и юридические лица, в пользу которых осуществляется изъятие земельных участков.

Правообладатели таких участков, напротив, окажутся в более уязвимом положении. «Новый закон в определенной мере снижает степень стабильности владения недвижимостью. Собственникам коммерческой недвижимости нужно быть готовыми к тому, что если у властей возникнет необходимость в земельном участке, изъять его получится гораздо быстрее и проще, чем раньше. В зоне риска окажутся прежде всего крупные торговые центры и логистические комплексы, примыкающие к федеральным и региональным автомобильным дорогам», – отметил Максим Попов.

Автор статьи: Асия Салахетдинова

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.