Сделки с недвижимостью при постоянно меняющейся конъюнктуре

24.12.2014

Zakon.ru

В прессе постоянно появляются различные комментарии на предмет влияния того или иного события на деловую активность или сектор экономики. Недвижимость, разумеется, не исключение. Заметки эти по большей части носят негативный или, в лучшем случае, сдержанный характер. Действительно, говорить о том, что для типичного иностранного инвестора Россия сейчас самый очевидный или безопасный выбор не приходится. С другой стороны, если не ставить вопрос исключительно таким образом, то можно заметить, что определённого рода активность на рынке недвижимости продолжается. И тут и там слышно о запуске новых проектов, закрытие сделок и даже появляются новые (хотя весьма редкие!) игроки.
 
В этой статье я решил суммировать некоторые из вполне очевидных факторов, влияющих сегодня на активность игроков и характер сделок на российском рынке. Это включает как вопросы тактического характера (как быть и что делать здесь и сейчас?), так и вопросы более долгосрочного толка (что будет оказывать влияние на рынок в долгосрочной перспективе?). В отношении первого характера вопросов я сконцентрируюсь на политико-экономических аспектах, влияющих на рынок. Что же касается долгосрочных перспектив, будучи юристом, я сфокусирую внимание на теме изменения законодательства, создающего почву ведения бизнеса в стране.
 
Как быть и что делать здесь и сейчас?
 
Как политические санкции, так и напряженная ситуация в сфере международных отношений оказывают на российский рынок заметное негативное влияние, которое многие уже успели ощутить на себе напрямую. Рост стоимости привлечения заемных средств сказывается практически во всех отраслях, и сектор недвижимости не является исключением. В результате снижения банковской ликвидности, последовавшего за последним раундом санкций, замедлилась реализация девелоперских проектов, которые в значительной степени зависят от обеспечиваемого банками проектного финансирования.
 
Многие российские корпорации отчаянно пытаются провести реструктуризацию и рефинансирование существующих займов, деноминированных в долларах и евро. В связи с нехваткой проектного финансирования и (или) финансирования приобретений приостановлен ряд сделок.
 
Нет нужды говорить, что текущая динамика цен на нефть не позволила завершить ряд приобретений в нефтегазовом секторе, а также напрямую отразилась на стоимости рубля, девальвация которого ударила по рынку на многих уровнях. Можно даже сказать, что падение курса рубля оказало на российский рынок недвижимости более серьезное влияние, чем какие-либо из введенных на текущий момент санкций.
 
Ниже представлено несколько наглядных примеров.
 
Арендаторы (особенно те, чьи договоры истекают в ближайшее время, а также те, кто намеревается воспользоваться предусмотренным в договоре правом его досрочного прекращения) повсеместно начали искать поводы для пересмотра ставок арендной платы (установленных в долларах США или евро), и зачастую арендодатели вынуждены соглашаться на это, даже если договор заключен в их пользу. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, и многие арендодатели, принимая во внимание экономический спад, зачастую идут навстречу арендаторам и соглашаются снизить арендную плату или установить рублевый коридор. Есть и другие механизмы, помимо валютного коридора, которые активно используется сторонами в арендных сделках сегодня. Как правило, такие механизмы согласуются лишь на ограниченный период времени с тем, чтобы снизить издержки кризисного период.
 
Арендодатели, свою очередь, также могут получить дополнительные преимущества, среди которых можно назвать продление договора аренды (с тем, чтобы в итоге получить изначально согласованную сумму, но в течении более длительного времени), отсрочку реализации права арендатора на досрочное расторжение договора, а также изменение авансовых платежей (например, переход от ежемесячных авансовых платежей к ежеквартальным).
 
В любом случае, сниженные ставки аренды, зафиксированные в долларах или евро, как и ставки в рублях, в свою очередь, влияют на главный инвестиционный критерий для любого проекта в сфере недвижимости – чистый операционный доход. Очевидно, что в результате сокращения дохода падает цена на коммерческую недвижимость. Но что на самом деле является непростой задачей – так это завершить какую-либо сделку купли-продажи такой недвижимости на фоне продолжающегося ослабления рубля.
 
В декабре, когда я был на полпути к заключению сделки, всего за неделю рубль упал на 10% (и это было до знаменательного дня когда рубль упал на то же количество процентов в один день!). На тот момент стороны уже активно обсуждали изменение первоначальных коммерческих условий (согласованных еще осенью). Продавец добивался полного пересмотра условий аренды здания, а покупатель хотел получить определенные скидки к цене приобретения с учетом снижения чистого операционного дохода. Достигнув соглашения, стороны изъявили желание закрыть сделку в максимально короткие сроки – в течение нескольких дней. Это само по себе является сложнейшей задачей, учитывая, что для закрытия сделки зачастую требуется не только провести комплексную проверку и полностью обсудить и подготовить соответствующие документы, но также выполнить определенные формальности, осуществить проверку в рамках процедуры «Знай своего клиента», открыть банковские счета и совершить ряд иных действий. На это требуются не дни, а недели.
 
Иной пример: покупатель получил возможность пересмотреть ранее согласованную с продавцом цену приобретения в связи с тем, что она была установлена в долларах США. В обоснование позиции покупателя использовались результаты комплексной правовой проверки, однако основной коммерческой причиной пересмотра стали конкурирующие предложения других продавцов с указанием цены в рублях. Буквально за несколько недель разница между ними выросла настолько, что ее уже нельзя было игнорировать. В результате в какой-то момент сделка оказалась на грани срыва. Для обоснования позиции о пересмотре цены приобретения потребовались серьезные совместные усилия различных команд, и все же условия сделки, которые были в конечном итоге предложены продавцу, оказались очень привлекательными по сравнению с прочими предложениями, представленными в рублях.
 
Изменения законодательства, создающего почву для ведения бизнеса в стране
 
Как я говорил, мне как юристу, разумеется, положено затронуть тему изменения законодательства.  Менялось много всего. Принимались (и будут приниматься) как крупные и массивные изменения пластов законодательства, так и точенные решения по специальным предметам.  Отдельно встает вопрос того, будет ли законодательно введен валютный контроль и каким образом это повлияет на рынок в следующем году, но это вопрос отдельный.
 
В качестве примеров крупных изменений, нужно сказать и об изменениях гражданского законодательства (уже вступивших этой осенью) и о планируемых изменениях земельного законодательства (вступающих в силу в следующем году). В отношении последних нужно отметить, что столь масштабных изменений с момента принятия Земельного кодекса в 2001 году еще не было. Многие изменения направлены на более четкое (и в чем-то строгое) регулирование порядка предоставления и использования публичных земель. Тем самым, законодатель хочет подтолкнуть застройщиков и землевладельцев на определённого рода активность в противовес спекулятивному удержанию площадок в надежде найти привлекательного покупателя. Возможно, это действительно скажется положительно на рынке, так как появится больше прозрачности для работы девелоперов. Хотя остаются вопросы, как в связи с самим законопроектом, так и в связи отсутствием соответствующих подзаконных актов.
 
В качестве не самого заметного, но при этом достаточно интересного, примера изменения коснувшегося очень специального предмета, можно отметить изменения режима инвестиционного товарищества, которое теперь можно использовать в отношении недвижимости. По сути, в отношении недвижимости появилась форма инвестирования и создания совместных предприятий, чем-то похожая на партнерства без образования юридического лица по английскому праву (с концепцией управляющего партнера и чисто финансового партнера). Конечно, это нельзя назвать сопоставимой заменой классических инструментов, но сам факт того, что поиск новых форм создания совместных предприятий не прекращается нашим законодателем, не может не радовать.

Нельзя не сказать про изменения налогового законодательства. Прежде всего, планируемые изменения в налоговой кодекс, связанные с проводимой политикой деофшоризации. Как известно, большая часть сделок с недвижимостью осуществляется  на корпоративном уровне, посредством сделок с акциями иностранных компаний опосредованно владеющих недвижимостью в России. Неудивительно что, известия о планируемом ужесточении, связанном с возможностью передачи прав на недвижимость с минимальными (или полностью отсутствующими, в зависимости от юрисдикций) налоговыми последствиями, подтолкнули некоторых игроков провести такие сделки в этом году.  Оборотной стороной медали стал тот факт, что некоторые из других участников рынка наоборот заморозили планируемые проекты (в основном те, что предполагают «выход» из них после 2015 года) из-за отсутствия понимая будущих правил игры. Можно с уверенностью сказать, что планируемые изменения существенным образом могут сказаться на уровне и характере активности инвесторов и застройщиков на рынке недвижимости в следующем году.
 
Что будет?
 
Строить прогнозы сегодня дело неблагодарное, но я попробую. Разумеется, я не ожидаю появления большого количества новых игроков на российском рынке коммерческой недвижимости (впрочем, буду рад, если ошибусь). Тем не менее, считаю, что непростая ситуация, в которой мы сейчас находимся, позволяет игрокам, которые в долгосрочной перспективе делают ставку на Россию, «перегруппироваться» и осмыслить свою стратегию развития. Различные же спекулянты и непрофессиональные игроки будут вынуждены покинуть рынок или притормозить свою активность. На мой взгляд, эта ситуация в долгосрочной перспективе приведет к появлению более качественных объектов коммерческой недвижимости и «взрослению» рынка.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.