Право вещи

28.06.2014

Arendator.ru

Арендные вопросы, так или иначе возникающие между собственником и арендатором, вызывают массу споров, судебных разбирательств, вопросов и обсуждений. Чаще всего в уязвимой позиции оказывается именно арендатор. Большое количество информации с подробными разборами всех нюансов тоже не сильно помогает делу.

Одной из уязвимых зон является заключение предварительного договора аренда. Однако на смену ему, пусть и не повсеместно, но уверенно пришел договор аренды будущей вещи. А в связи с грядущими изменениями в ГК РФ, необходимым становится взвесить все плюсы и минусы существующих норм.

Былое и грядущее

На минувшей конференции, посвященной недвижимости и аренде, Роман Бевзенко, начальник Управления частного права Высшего Арбитражного Суда РФ, в числе прочих тем отметил возникающие сложности с предварительной регистрацией сделок аренды относящихся к еще не построенным либо недостроенным объектом. По его словам, нет однозначных положений, которые бы регулировали такого рода сделки. Предварительный договор о заключении договора аренды тоже имеет свои подводные камни.

По словам Арташеса Оганова, юриста Dentons, отсутствие возможности заключить действительный договор аренды в отношении помещений в строящемся здании долгое время ограничивало вариативность структурирования сделок на рынке аренды. Единственным вариантом, позволяющим сторонам придать обязывающую форму своим намерениям по аренде строящегося объекта (или его части), до недавнего времени представлялся предварительный договор аренды, содержащий обязательства по заключению в будущем – после регистрации права собственности на достроенное здание - основного договора аренды.

«Однако в январе 2013 года Высший арбитражный суд РФ разъяснил, что в отношении строящихся объектов также могут подписываться действительные и обязательные для исполнения договоры аренды: так называемые, «договоры аренды будущей вещи». В рамках такого договора арендодатель принимает обязательство передать объект в аренду после окончания его строительства, а арендатор, соответственно, - принять такой объект» - разъясняет Арташес.

Ольга Аникина, Юрист Бейкер и Макензи – Си-Ай-Эс, Лимитед, говорит о том, что распространенный ранее и используемый до сих пор предварительный договор о заключении договора аренды все-таки подходит меньше, так как на практике стороны начинают, по сути, исполнять обязательства арендодателя и арендатора объекта (в т.ч. платежные) все еще на основе предварительного договора. «То есть, фактически складывающиеся отношения не соответствуют конструкции предварительного договора. Договор аренды будущей вещи тоже не дает арендатору абсолютной защиты, поскольку, если арендодатель, например, не зарегистрирует свое право собственности на объект или передаст это право третьему лицу, потенциальный арендатор не сможет, как представляется, полностью реализовать те права, которые он должен получить как арендатор объекта недвижимости на долгосрочной основе. Кроме этого, для регистрации договора долгосрочной аренды в договор аренды будущей вещи потребуется внести уточнения в части описания объекта после его постановки на кадастровый учет. Однако же, предварительный договор защищает арендатора еще меньше» - комментирует юрист.

Несмотря на то, что концепция аренды будущей вещи была воспринята позитивно, по-прежнему остается множество опасений со стороны арендаторов, учитывая определенные нюансы в оформлении. Не лишним будет упомянуть и том, что судебной практики пока недостаточно, чтобы выявить все плюсы и минусы. В связи с этим многие предпочитают идти протоптанными дорожками. Выходом из данной ситуации могли бы стать санкции за нарушение условий договора аренды будущей вещи.

Юрий Чернобривцев, Партнер, Недвижимость и строительство, Goltsblat BLP LLP, и вовсе считает, что заключение договоров аренды будущей недвижимости на практике пока не получило широкого распространения: «Основной причиной, как мне кажется, является отсутствие понимания механизма государственной регистрации таких договоров, если речь идет об аренде объекта на срок от одного года. Следовательно, и арендаторы, и арендодатели опасаются того, что могут столкнуться со сложностями при защите своих интересов в отсутствие указанной регистрации. В этой связи на рынке по-прежнему доминирует практика заключения предварительных договоров, обязывающих стороны заключить в будущем основной договор аренды на заранее согласованных условиях. При этом следует отметить, что все чаще стороны готовы заключать краткосрочные договоры аренды сразу после получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не дожидаясь получения свидетельства о собственности на него».

Пройти по черте

Неоднозначным является и вопрос о том, является ли строительная аренда «арендой». Активно обсуждаемая реформа Гражданского Кодекса, в частности, положения о правах на застройку земельных участков подразумевает определенное упрощение и избавление от множества вариантов и сведения к унифицированным стандартам.

Как пояснила Евгения Дружинина, руководитель практики недвижимости и строительства «Максима Лигал», если имеется в виду договор аренды, в котором также есть право застроить арендованный участок, то юридически - это смешанный договор с элементами договора аренды, но договор. И права из такого договора обязательственные. «Право застройки - это вещное право, как право собственности, но ограниченное. Два совершенно разных юридических института - обязательственные права (права из договоров и иных обязательств) и вещные права (право собственности и иные вещные права) - со своими основаниями возникновения и прекращения» - дополнила Евгения.

Согласно действующему законодательству арендные отношения имеют обязательственную природу, хотя и с некоторыми элементами вещных прав. В этом смысле аренда земельного участка для целей строительства не является исключением, т.е. в ее основе лежат обязательственные правоотношения между арендодателем и арендатором. Юрий Чернобривцев уточнил, что в проекте изменений в ГК РФ право застройки рассматривается в качестве ограниченного вещного права. С учетом этого основное различие между арендой для целей строительства и правом застройки кроется в юридической природе возникающих правоотношений. При этом оба института могут использоваться для достижения цели строительства и последующей эксплуатации объекта.

При всем при этом «строительная аренда» это всего лишь обозначение, под которым подразумевается передача земельного участка в аренду для осуществления на нем строительства. Арташес Оганов замечает, что после окончания строительства арендатор обычно становится собственником построенного объекта и сохраняет за собой право аренды в отношении земли, расположенной под зданием. Согласно действующим нормам гражданского права «строительная аренда» возможна только в форме аренды земельного участка. Ольга Аникина также напоминает, что при рассмотрении споров между инвестирующим в строительство арендатором участка и публично-правовыми образованиями суды рассматривают такой договор исключительно арендным.

Право застройки, иначе суперфиция, вызывает большой интерес, поскольку, в случае принятия законопроекта, право застройки по сути заменит вышеупомянутую аренду земельного участка в целях строительства. Предполагается, что строительство на чужом земельном участке будет возможно исключительно на праве застройки.

Под правом застройки понимается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Такое право служит основанием для возведения на чужом земельном участке одного или нескольких зданий и сооружений.

Аренда для целей строительства и эксплуатации зданий/сооружений имеет существенную специфику, отличающую ее от обычной аренды. Договор аренды - это договор о пользовании вещью на время, по истечении которого арендатор должен возвратить вещь обратно с учетом естественного износа. Но это совершенно не укладывается ни в конструкцию аренды для целей строительства, ни аренды для целей эксплуатации здания.

При этом действующее право на сегодняшний день не предоставляет собственникам частных земельных участков возможности извлекать стоимость земельных участков в виде постоянного дохода путем передачи их под застройку без отчуждения участка. Единственный способ - это продажа. Капитализации, при котором участок бы не отчуждался, но собственник получал бы периодические платежи, сегодня в России нет. Реформа призвана решить и эту проблему.

Ольга Аникина говорит, что законопроект об изменениях в ГК предлагает предоставление права застройки в качестве новой конструкции – в чем-то более устойчивой с точки зрения интересов застройщика (потому что это будет не обязательственное, а приобретенное на основании договора оборотоспособное и публично достоверное вещное право), в чем-то – спорной (потому что практика применения этих принципиально новых норм сложится не сразу). «После вступления этих изменений в силу, вероятно, «строительная аренда» полностью заменится правом застройки: в силу прямого указания закона (в предполагаемой редакции) участки в публичной собственности не должны будут предоставляться в аренду для целей строительства. Что касается участков в частной собственности, то законопроект предполагает, что право собственности на вновь построенные объекты должно будет, в отсутствие иных указаний в законе, возникать у собственника земли, то есть договор аренды по общему правилу перестанет подходить для структурирования приобретения участка под застройку» - объясняет эксперт.

«Согласно существующему законопроекту, право застройки будет предоставлять его обладателю возможность осуществить строительство/реконструкции объектов на определенном земельном участке, а также владеть и пользоваться построенным объектом течение продолжительного периода времени (звучали сроки от 50 до 100 лет),» - говорит Арташес Оганов, - «а после прекращения права застройки построенный объект переходит к собственнику земельного участка, в отношении которого предоставлялось право застройки. Право застройки будет самостоятельной формой вещного права и, по оценке специалистов, призвано заменить аренду для целей строительства («строительную аренду»)».

Источник: http://arendator.ru/legal/actual/168/

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.