Кадастровый учет помещений: итоги переходного периода

23.05.2014

Журнал «Legal Insight», # 4 (30), 2014

Артем Долгов, юрист практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP

Светлана Савина, старший юрист практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP, канд.юрид.наук

С 1 января 2013 г. к зданиям, сооружениям, помещениям и объектам незавершенного строительства в полном объеме применяются нормы о государственном кадастровом учете, предусмотренные Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). В течение первого года действия данных норм правообладатели объектов коммерческой недвижимости столкнулись с рядом практических проблем и сложностей. Некоторые из них рассматриваются в настоящей статье.

Итак, для целей обеспечения плавного перехода к государственному кадастровому учету от ранее применявшихся систем учета объектов недвижимости Законом о кадастре был предусмотрен переходный период до 1 января 2013 г. (далее — Переходный период).

В течение Переходного периода организации, ранее осуществлявшие учет объектов недвижимости, в том числе органы технической инвентаризации (далее — БТИ), самостоятельно передавали Кадастровым палатам, подведомственным Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр), копии имеющихся у них технических паспортов. Затем Кадастровые палаты вносили сведения об объектах недвижимости в разделы ГКН и присваивали им кадастровые номера в соответствии с актуальными требованиями.

Нормативное регулирование взаимодействия БТИ и Росреестра в Переходный период 2 было рассчитано в целом на несложные случаи переноса сведений о небольших зданиях, принадлежащих одному собственнику, помещения в которых не обременены правами третьих лиц. Порядок постановки на кадастровый учет сложных объектов, помещения в которых могут иметь разный правовой статус, в достаточной мере не регламентировался. Данное обстоятельство, а также неотлаженный порядок взаимодействия послужили причиной частого возникновения на практике ситуаций, создающих препятствия при распоряжении объектами.

Ситуация 1. Отказ в выдаче кадастрового паспорта помещения со ссылкой на отсутствие сведений о нем в ГКН

Данная ситуация связана с тем, что нормативное регулирование переноса сведений в ГКН не предусматривало необходимости уведомления собственника здания или помещения о его постановке на кадастровый учет. Поэтому в настоящее время собственник может и не располагать информацией о том, в каком именно виде его объект поставлен на кадастровый учет (здание, помещения в нем либо и то, и другое) и какие именно сведения о таком объекте внесены в ГКН.

Так, например, согласно правилам о включении сведений в ГКН, в случае если организацией технической инвентаризации при проведении государственного технического учета здания был осуществлен государственный технический учет находящихся в нем помещений без изготовления технических паспортов помещений (например, частям были присвоены различные литеры), в перечень объектов подлежали включению сведения об указанных помещениях как о самостоятельных объектах учета. В итоге произвольно, без учета сведений ЕГРП по объекту и норм Закона о кадастре о действительности ранее произведенного технического учета, вносились изменения в конфигурацию объекта, зачастую искусственно создавались противоречия между ГКН и ЕГРП.

Более того, в своей практике мы встречались и с отказами собственнику объекта в выдаче кадастрового паспорта даже на помещение, в отношении которого до 1 января 2013 г. уже оформлялся кадастровый паспорт для целей государственной регистрации договоров аренды.

Дело в том, что в Переходный период в форме кадастрового паспорта оформлялись только сведения об объектах недвижимости (зданиях, помещениях) и их частях, внесенные в учетные системы об объектах недвижимости, которые велись соответствующими органами и организациями в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством в конкретном субъекте РФ (базы отдельных БТИ либо Единый государственный реестр объектов капитального строительства — ЕГРОКС). Эти сведения включались в ГКН поэтапно и в различном порядке.

Иными словами, выдача кадастрового паспорта здания или помещения до 1 января 2013 г. не всегда свидетельствовала о том, что был проведен его кадастровый учет и соответствующие сведения были отражены в ГКН. Так, например, на практике в Московской области ГУП «МОБТИ» могло выдать кадастровый паспорт помещения, при этом не внося никаких изменений в базу учета и не меняя технический паспорт здания. Соответственно, при переносе сведений о здании в ГКН на основании его технического паспорта сведения о помещении, на которое ранее выдавался кадастровый паспорт, могли не отражаться в ГКН.

В тех же субъектах РФ, где действовал ЕГРОКС (к 1 января 2013 г. сфера его действия распространилась на всю Россию, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), сведения, включенные в него, считались включенными в ГКН. Здесь выдача кадастрового паспорта, скорее всего, свидетельствовала о том, что соответствующему помещению был присвоен кадастровый номер, который сохранился в ГКН до настоящего времени.

До недавнего времени в законодательстве 9 существовала обязанность предоставлять в Росреестр кадастровый паспорт объекта, если сведения о нем отсутствовали в ГКН, иными словами, обеспечивать постановку объекта на кадастровый учет до государственной регистрации прав. Сейчас такая обязанность формально отсутствует, однако на практике в случае, если Росреестр не может идентифицировать в ГКН объект, в отношении которого осуществляется государственная регистрация прав, в регистрации прав отказывают. Так, отсутствие присвоенного помещению кадастрового номера либо учетного номера части, как правило, влечет отказ Росреестра в государственной регистрации договора аренды в отношении такого помещения.

В связи с этим, с практической точки зрения, собственникам объектов коммерческой недвижимости необходимо заблаговременно обращаться за получением кадастровых паспортов для проверки статуса кадастровых сведений о своих объектах, с тем чтобы иметь достаточно времени на внесение актуальной информации в ГКН перед совершением сделки.

Проверка сведений ГКН в отношении собственных объектов рекомендуется также и в свете новелл Закона о регистрации, в силу которых сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считаются сведениями подраздела I ЕГРП. Иными словами, право считается зарегистрированным на тот объект недвижимости, описание которого содержится в ГКН.

Ситуация 2. Здание не стоит на кадастровом учете

Встречаются на практике и случаи, когда при наличии учтенных в ГКН помещений само здание на кадастровом учете не стоит. Такая ситуация может иметь место в отношении зданий, применительно к которым право собственности зарегистрировано на отдельные помещения, если право собственности на все здание не регистрировалось. В результате в ГКН могли быть перенесены сведения о помещениях (без указания соответствующих сведений о здании).

Любопытно отметить, что названное обстоятельство оказалось выгодным для собственников некоторых административно-деловых и торговых объектов в свете расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости. Так, согласно законодательству, конкретный перечень объектов, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, должен формироваться уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ 12. В городе Москве по состоянию на 1 января 2013 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства не были утверждены в отношении тех зданий, в которых зарегистрированным являлось право собственности на отдельные помещения, а не на здание в целом (орган кадастрового учета не поставил на кадастровый учет такие здания). Как следствие, пока собственники данных объектов исчисляют налоговую базу по налогу на имущество по-старому.

Ситуация 3. Наслоение и противоречие кадастровых сведений

В отношении зданий, подвергавшихся перепланировке, а также в отношении зданий, право собственности в которых зарегистрировано на отдельные помещения (а не на здания в целом), встречается ситуация, когда отдельные помещения, поставленные на кадастровый учет, могут «наслаиваться» на другие помещения. Нередким является и наличие противоречий в характеристиках объекта, внесенных в ГКН, и информации, содержащихся в ЕГРП.

Указанные случаи не отвечают задачам кадастрового учета, а также создают сложности при распоряжении объектами. Интересен тот факт, что практическая реализация правовых норм, регламентировавших порядок формирования ГКН в Переходный период, имела место преимущественно до 1 января 2013 г., а несовершенства указанного порядка стали особенно заметны по окончании Переходного периода. Поэтому представляется, что устранить указанные проблемы и противоречия комплексно, путем совершенствования правовых актов, применение которых фактически завершилось, не удастся. Правообладателям же объектов коммерческой недвижимости необходимо иметь в виду потенциальные сложности, в связи с чем имеет смысл своевременно получать официальные сведения об объектах и устранять несоответствия и противоречия.

Еще одним актуальным практическим вопросом в свете Закона о кадастре является вопрос о надлежащей идентификации помещения в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации. В силу ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при передаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Данные положения также рассчитаны на идеальную ситуацию оформления отдельного кадастрового паспорта в отношении подлежащего передаче в аренду помещения. Такая ситуация является нормальной и с позиций Закона о кадастре (право собственности на помещение зарегистрировано в ЕГРП, на кадастровый учет поставлены как само здание, так и помещения в нем).

Вместе с тем на практике подобный подход сопряжен со сложностями и не всегда реализуем. Так, при постановке помещения в здании на кадастровый учет сведения о нем носят в ГКН временный характер до момента государственной регистрации права собственности. Если государственная регистрация права не будет произведена в течение 5 лет, сведения о помещении аннулируются и исключаются из ГКН. Собственник объекта в течение срока существования временных сведений может снять помещение с учета на основании своего заявления.

Сведения временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ. Поэтому на практике регистрирующие органы нередко отказывают в государственной регистрации договоров аренды помещений, сведения о которых в ГКН носят временный характер (например, такая практика существует в Центральном административном округе города Москвы).

Регистрация права собственности на каждое помещение в целях передачи его в аренду, согласно законодательству, в свою очередь повлечет прекращение зарегистрированного права собственности на здание. Поэтому регистрация права собственности на отдельные помещения может не соответствовать интересам арендодателя.

Кроме того, регистрация права собственности на отдельные помещения связана с дополнительными временными и материальными затратами. В административно-деловых и торговых объектах коммерческой недвижимости помещения обычно передаются в аренду большому числу арендаторов. Одни договоры аренды истекают, другие заключаются. Помещения подвергаются перепланировкам в соответствии с потребностями арендаторов. Характеристики помещений изменяются. В такой ситуации государственная регистрация права собственности на каждое из помещений должна была бы осуществляться безостановочно, что на практике крайне затруднительно.

Следует отметить, что не все территориальные органы Росреестра отказывают в государственной регистрации договоров аренды помещений, сведения о которых в ГКН носят временный характер. Вместе с тем представляется, что такая ситуация также сопряжена со сложностями и ограничениями, прежде всего в части возможности заключения договора аренды на срок более 5 лет (по истечении 5 лет сведения временного характера будут аннулированы и исключены), возможности обременения части помещения (сведения временного характера не являются кадастровыми, в связи с чем часть такого «временного» помещения не может быть поставлена на кадастровый учет) и др.

В качестве одного из вариантов для целей аренды возможно внесение в ГКН сведений о помещении как о части здания. Так, Законом о кадастре предусмотрена постановка на кадастровый учет части здания (помещения), в отношении которой распространяется ограничение (обременение) вещных прав арендодателя в виде аренды, с присвоением такой части учетного номера.

Сведения о части объекта недвижимости носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего обременения, если оно подлежит государственной регистрации. Если государственная регистрация требуется, но не была произведена в течение 5 лет с даты завершения кадастрового учета части, сведения о такой части аннулируются и исключаются из ГКН.
Поэтому в случаях кадастрового учета части объекта недвижимости для целей краткосрочной аренды или аренды на неопределенный срок сведения о такой части сразу становятся кадастровыми, без временного статуса 20. В случае заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, сведения станут кадастровыми с момента государственной регистрации аренды.

Недостатки такого подхода связаны в основном с различным подходом к части объекта,  принятым в гражданском законодательстве и специальном законодательстве (в том числе в Законе о кадастре).

Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ объектом аренды является вещь. При этом, согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Таким образом, если строго толковать названное постановление Пленума, аренда в отношении части вещи допускается, если такая часть предоставляется только в пользование. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Следует отметить, однако, что на практике передача арендатору части здания осуществляется, как правило, не только в пользование, но и во владение.

По нашему мнению, такая ситуация не должна рассматриваться как идущая вразрез с позицией ВАС РФ. С точки зрения Закона о кадастре, в качестве части здания на кадастровый учет может быть поставлено отдельное помещение, а возможность передачи во владение и пользование отдельного помещения гражданским законодательством допускается.

Кроме того, необходимо учитывать и дискуссионность вопроса о правовой природе владения, в том числе применительно к передаче в аренду помещения. Так, в качестве примера, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания и арендатору достаточно получить данное имущество в пользование, В. В. Витрянский указывает ситуацию, когда «собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями».

Вместе с тем постановка на кадастровый учет части здания также может быть сопряжена с практическими сложностями. Это связано с особенностями утвержденной формы кадастрового паспорта здания, которая не нацелена на отражение сведений о части здания в графической части (отображается местоположение здания на земельном участке).

Согласно названному выше постановлению Пленума ВАС № 73, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

На наш взгляд, позиция ВАС относительно свободной идентификации касается в первую очередь ситуации предоставления части вещи в пользование и не рассчитана на случаи предоставления в аренду отдельного помещения (являющегося в свою очередь частью здания). Практика применения данного подхода до настоящего времени не сложилась. По нашему мнению, идентификация объекта аренды в виде отдельного помещения (хотя такое помещение и является частью здания), должна осуществляться в соответствии с правилами Закона о кадастре, а не в свободной форме.

Таким образом, выработка единого подхода относительно помещения как объекта аренды является важной для практики. До внесения соответствующих изменений в законодательство, из сугубо практических соображений, представляется целесообразным ставить помещения на кадастровый учет в качестве части здания (или более крупного помещения) и получать кадастровый паспорт здания (более крупного помещения, поставленного на постоянный кадастровый учет) для государственной регистрации договора аренды. При этом, с позиций гражданского права, соответствующие помещения должны рассматриваться как самостоятельные объекты аренды.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.