Заплати налоги

28.02.2014

PFM, № 1–2 (42) / январь–февраль 2014

Уплата налогов остается бременем для каждого девелопера. Впрочем, при условии грамотного выбора компании, на которую будет оформлена покупка объекта, и типа сделки есть возможность оптимизировать свои затраты.
 
Подводя итоги года, многие эксперты всегда обращают внимание на налоговое законодательство, ведь именно налоги занимают значительную часть в бюджете каждой компании. Так, в процессе реализации проекта девелопер сталкивается с несколькими видами налога в зависимости от стадии работы. Консультанты отмечают, что налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью традиционно зависит от нескольких моментов: от статуса налогоплательщика (физическое или юридическое лицо,
индивидуальный предприниматель, налоговый резидент или нет), вида сделки (аренда, купля-продажа, ипотека или др.) и от дальнейшего использования недвижимости.

Как рассказывает Сергей Белов, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE, на начальном этапе строительства девелопер платит налог на землю (или ставку аренды), затем по мере «улучшения» земельного участка, т. е. его застройки, он начинает платить дополнительно налог на имущество. «Российская и зарубежная системы отличаются по объекту налогообложения. В зарубежной практике налог на недвижимость, как правило, един, и его объектом являются земля и ее “улучшения” – построенные на ней здания и сооружения», – подчеркивают в CBRE.

«Применительно к участку расчет налога зависит от кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от назначения участка (т. е. влияет на налоговую базу, но не на ставку). При строительстве налогообложение одинаковое: НДС, налог на прибыль, налог на имущество, – добавляет Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». – При эксплуатации налог на земельный участок все так же зависит от кадастровой стоимости, а в отношении объекта недвижимости субъектам РФ дано право дифференцировать ставки налога на имущество в зависимости от субъекта и вида имущества».
    
Важность этапа.

Налогообложение девелопера многогранно и зависит от схемы реализации проекта недвижимости и роли девелопера в ней. «Кроме того, такие индивидуальные настройки проекта, как тип создаваемой недвижимости, источник финансирования, количество этапов присутствия девелопера на проекте, также добавляют определенную специфику в систему налогообложения девелопмента, – подчеркивает Елена Лазарева, руководитель проектов практики «Юридическое и налоговое сопровождение» консалтинговой группы «НЭО Центр». – Эта система связана с тем, насколько глубоко и надолго девелопер собирается
погружаться в процесс создания и функционирования объекта недвижимости». Елена Лазарева приводит пример, что если девелопер на проекте выполняет роль «приглашенной звезды», получая вознаграждение только за организацию процесса финансирования, создания и реализации объекта недвижимости, то оптимизация налогообложения ограничивается в основном налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль. Именно эти налоги уменьшают полученный девелопером гонорар.  

«Разницы между разными функциональными типами построенной недвижимости в налогообложении не предусмотрено, хотя есть планы ввести дифференцированную ставку налога на имущество для разных функциональных типов объектов. Действующим исключением из данного правила является только жилая недвижимость: при продажах не начисляется НДС, и есть еще набор различных нюансов, регулирующих налогообложение продаж и эксплуатации жилья в случае его приобретения/владения физическим лицом, –   рассказывает Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited.   – Однако уже дифференцирован подход к образованию ставки земельного налога для земель разной категории, разных юрисдикций и разного ВРИ: налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость, которая может отличаться в разы для участков разного назначения и локации, и к ней применяются разные ставки налогообложения».

Распространенные «лазейки».  

Что касается оптимизации налогообложения, то, по мнению экспертов, есть целый ряд моментов, на которые стоит обратить внимание. «Обыкновенно налоговая оптимизация девелоперов затрагивает прежде всего НДС, налог на прибыль и заключается либо в размывании дохода, либо в увеличении расхода, ведущих к уменьшению налоговых обязательств. При этом инструменты для реализации таких схем могут быть разные, как правило, не связанные с уклонением от уплаты налога, так как затрагивают схему финансово‑хозяйственной деятельности и ее отдельные операции с точки зрения выбора их наиболее оптимального оформления, – рассуждает Елена Лазарева. – Такое оформление учитывает максимальное использование налоговых льгот, освобождений, а также возможность привлечения дополнительного бюджетного или проектного финансирования». Воспользоваться эффектом уменьшения налоговых обязательств возможно при структурировании деятельности с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов, офшорных структур, введении специальных режимов упрощенного налогообложения.

Как утверждают юристы Goltsblat BLP, на этапе строительства основной фокус должен быть на определение методологии учета входящего НДС (особенно если недвижимость будет использоваться в не облагаемых НДС операциях), должную осмотрительность при выборе подрядчиков и поставщиков и правильный сбор подтверждающих документов, что крайне важно для целей вычета НДС по капитальным затратам при строительстве.

Соглашаются с тем, что наиболее чувствительные налоги для собственника при коммерческих операциях с недвижимостью – налог на прибыль и НДС, и другие опрошенные эксперты. Наталья Круглова поясняет, что бухгалтерии балансодержателей должны тщательно вести учет на инвестиционной фазе реализации проекта, чтобы сформировать убедительные для налоговых органов основания для получения вычетов по НДС и налогу на прибыль. Так, например, к зачету или возврату из бюджета шаровым образом идет НДС, накопленный во время строительной фазы. Налогооблагаемая база по прибыли может быть сокращена на убытки, возникшие в предыдущих периодах, а также уменьшена на размер выплат по обслуживанию кредита (при соблюдении некоторых требований).

В зависимости от лица.  

Также еще до покупки объекта важно детально изучить вопрос того, на какое юридическое лицо будет приобретаться объект. Артём Торопов, старший юрист налоговой практики Goltsblat BLP, уверен, что для офисной, торговой и складской недвижимости возможно владение объектами как через российские юридические лица, так и через «филиальную структуру», когда собственником объекта является филиал иностранной компании (упрощает финансирование объекта, исключает правила «тонкой капитализации» и допускает репатриацию прибыли за рубеж без 5 % налога на дивиденды). В отличие от офисной и торговой недвижимости, промышленные и жилые объекты, как правило, оформляются на российские юридические лица. «Затем в зависимости от выбранной структуры заводится финансирование,   получаются права на землю и разрешительная документация, и начинается строительство», – уточняет г‑н Торопов.

«С точки зрения налогов покупателя и учета им всех расходов по сделке, выгоднее, как правило, приобретение активов на “чистую” новую компанию, финансируемую через процентный долг. В таком случае на компанию приобретаются права на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности с равномерным вычетом расходов,– добавляет Артем Торопов. – Либо могут приобретаться у частного владельца существующие объекты недвижимости с их последующим сносом или амортизацией, включая “амортизационную премию”, а также с переоформлением прав на землю».

Если же собственник планирует продавать объект, тему изначально следует внимательно изучить все возможные варианты.  Так, например, при возможных продажах достаточно часто используется схема построения международной структуры, с помощью которой продавать отдельные объекты через «верхние» продажи иностранных холдинговых компаний с освобождением от уплаты налогов. «С этой точки зрения иногда имеет смысл делать отдельные небольшие “ветки” компаний для каждого отдельного крупного объекта недвижимости, который может быть предметом продажи, – советуют в Goltsblat BLP. – При этом, однако, международная структура будет работать только в случае ее реального наполнения и подлинного, а не номинального иностранного присутствия (особенно в контексте предстоящей реформы по “деофшоризации”)». 

Эксперты прогнозируют, что с 2017 года, когда вступят в силу поправки в кипрское соглашение, Кипр станет менее привлекателен для продаж компаний, на которые оформлена недвижимость. В качестве альтернативы юристы называют Нидерланды, где пока что не планируются подобные изменения.

Кадастровое бремя.

Самым обсуждаемым изменением в базе налогообложения объектов недвижимости стало принятие поправок   к Налоговому кодексу РФ, согласно которым с 2014 года при расчете налоговой базы по налогу на имущество оганизаций будет использована кадастровая стоимость объектов недвижимости. Изменения коснулись административно-деловых и торговых центров, а также помещений, в которых размещаются офисы, магазины и рестораны, налог на имущество организаций предлагается исчислять с их кадастровой стоимости. В частности, кадастровая стоимость будет использована для торгово‑офисной недвижимости размером больше 5 тыс. кв. м, где не менее 20 % площадей, включая парковки внутри здания, должны предназначаться под офисы и (или) торговлю.

Как поясняет Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges, основная проблема,  которую и призваны решить новые поправки, – метод расчета налога на основе балансовой стоимости, которая в свою очередь учитывает амортизацию здания. В результате балансовая стоимость объекта может быть значительно ниже его рыночной стоимости. Этот метод расчета выгоден собственникам недвижимости, которые платят меньший налог, но не выгоден государству с точки зрения налоговых поступлений в бюджет. Изменения увеличат доходы бюджета от налогов, но, с другой стороны, они менее выгодны для владельцев крупных портфелей недвижимости. Их налоговые затраты вырастут.

Кадастровая оценка земли и объектов торгового, офисного назначения в Москве теперь будет проводиться ежегодно. Как рассказывает Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Москве, итоги переоценки земельных участков в 2013 году – в среднем рост стоимости на 20 % по сравнению с предыдущим годом. Анализ кадастровой стоимости зданий для целей исчисления налога на имущество показывает несовершенство примененной методики оценки. Налоговая база для достаточно  
новых, недавно построенных зданий, как правило, снизилась, для зданий с существенным износом существенно выросла. «В первой половине 2014 года собственниками активно будет использоваться досудебная процедура оспаривания кадастровой стоимости – выполнение отчета об оценке рыночной стоимости объекта и оспаривание через комиссию», – считает г‑жа Трофимова.

Планируемый рост.

Согласно данным экспертов, предполагается, что к 2016 году ставка налога во всех регионах страны составит 2 %, что максимально приблизит кадастровую стоимость объекта к рыночной. Однако в переходный период ставка налога для регионов страны будет разной: для Москвы в 2014 году она составит 1,5 %, в 2015 году – 1,7 %, для других регионов: в 2014 году – до 1 %, в 2015 году – 1,5 %.

Также важным моментом является и то, что образовательные, медицинские и научные организации, расположенные на территории объектов, обязанных платить налог на имущество по новым правилам, получат частичное освобождение от налога. Эксперты предполагают, что новые финансовые обременения для владельцев необходимости коснутся всего рынка коммерческой недвижимости. «Хотя столичные власти и обещают, что введение вышеуказанных поправок заставит платить больше только тех собственников, которые умышленно занижают стоимость своей недвижимости. Уже сейчас совершенно очевидно, что это не так. Внесенные изменения повлияют на рост операционных расходов собственника/арендодателя, что отразится и на изменении переменной части арендной платы для арендаторов, – говорит Олеся Котикова, менеджер по работе с арендаторами Colliers International FM. – При этом для объектов класса А, где ставка аренды и так самая высокая и где кадастровая стоимость не сильно отклоняется от балансовой, дополнительный налог в процентном отношении к арендной ставке не будет существенным и составит 3–7 %». По мнению эксперта, для объектов класса В и С дополнительный налог составит от 10 до 20 %, так как это в основном старые объекты с низкой или почти нулевой остаточной стоимостью, где ставка аренды невысока.

Плата за проживание.

Помимо дальнейших судебных споров по оспариванию кадастровой оценки, возможны и другие нововведения. Так, одним из сегментов, который в ближайшие годы ожидает изменения в части налогообложения, являются апарт-отели. Елена Лазарева считает, что ведение налога на недвижимость в ближайшее время изменит суммы выплат в бюджет с имеющегося имущества в связи с тем, что ставка данного налога в отношении нежилых помещений в пять раз выше, чем ставка для жилой недвижимости. На этом основании владельцы апартаментов могут заплатить в бюджет больше налога, чем владельцы жилых квартир, поскольку по закону апартаменты – это нежилые помещения.

Взгляд изнутри. Артем Торопов, Старший юрист, Goltsblat BLP. 

Многие зарубежные страны, в отличие от России, более строго контролируют оффшорные сделки по продаже коммерческой недвижимости, заставляя неризидентов регистрироваться в стране нахождения объекта и уплачивать налоги под риском их взыскания с самой компании – владельца недвижимости.

Не исключено, что в рамках предстоящей компании по «деоффшоризации» Россия установит более жесткие требования, затрудняющие безналоговую продажу коммерческой недвижимости на иностранном уровне (как уже случилось со многими структурами с использованием ЗПИФов), что потребует повышенного внимания к соблюдению налогового законодательства.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.