Юрий Чернобривцев, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP, обсудил в интервью Business FM начало нового законодательного сезона в сфере real estate

26.08.2013

Юрий Чернобривцев, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP.

Ведущая: Юрий, в конце января 13-го года было принято постановление Пленума Высшего Арбитражного суда, которое касалось заключения договоров аренды. Давайте слушателям разъясним в чем, собственно, основная суть нововведений.

Юрий Чернобривцев: Сразу следует отметить, что речь идет не о принятии нового нормативного акта, который менял бы законодательство. Речь идет о документе, который разъясняет положения действующего законодательства. Само постановление затрагивает очень много вопросов аренды, и в нем есть ряд разъяснений, которые в определенной степени носят революционный характер. Среди таких изменений я бы отметил возможность заключения договора аренды будущей недвижимости. По сути Пленум ВАС признал действительность договора аренды недвижимого имущества, в отношении которого арендодателям еще не зарегистрировано право собственности.

Ведущая: То есть по сути мы говорим о строящихся объектах.

Юрий Чернобривцев: Это могут быть либо строящиеся объекты; объекты, которые приобретены по договору купли-продажи, но переход права собственности к покупателю еще не зарегистрирован, то есть это могут быть различные ситуации. Среди других важных разъяснений можно отметить возможность заключения договора аренды части недвижимой вещи, также сторонам предоставлена возможность самостоятельно графически либо текстуально определить арендуемую часть в документах, которые они прикладывают к договору аренды, если уже сам объект был зарегистрирован в реестре.

Ведущая: Я хочу уточнить, раньше такой возможности у игроков рынка не было?

Юрий Чернобривцев: До сих пор практика регистрирующих органов различается по России. Есть регионы, которые всегда принимали на регистрацию договоры аренды части недвижимости, где часть обозначена сторонами самостоятельно в документах. В Москве, например, существует другая практика: регистрирующие органы требуют предоставления кадастровых паспортов, на которых бы четко были обозначены арендуемые части, и отказывают в регистрации, если этого не сделано, если стороны самостоятельно разили границы арендуемой части в договоре.

Ведущая: И еще очень часто профессионалы используют такую красивую формулировку «деформализация договора аренды».

Юрий Чернобривцев: Одно из основных разъяснений заключается в том, что если заключен долгосрочный договор аренды и он еще не зарегистрирован, при этом в нем согласованы все существенные условия, то этот договор должен сторонами исполняться надлежащим образом, и в случае возникновения каких-либо споров, соответственно суды должны рассматривать этот договор как действительный для сторон, но при этом в разъяснениях Пленума отмечается, что при незарегистрированном договоре аренды права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это, во-первых, означает, что арендатор лишается преимущественного права продления договора аренды, и в случае если, например, текущий арендодатель продает здание третьему лицу, то третье лицо не связано обязанностью продолжать исполнять этот договор с арендатором. Фактически в такой ситуации договор аренды будет досрочно прекращен в связи со сменой собственника, если только новый собственник не примет права и обязанности по этому договору и не станет его стороной. Если по каким-либо формальным признакам договор аренды можно признать незаключенным или недействительным, но при этом договор фактически сторонами исполнялся, то подтверждается обязанность арендатора вносить арендную плату за такое пользование, что в общем-то, я думаю, создает дополнительный комфорт арендодателю.

Ведущая: Какое практическое отражение находят все эти красивые юридические формулировки в наших рыночных реалиях?

Юрий Чернобривцев: Не секрет, что когда речь идет об аренде объекта строящегося, например, помещения в торговом центре, либо помещения в офисном бизнес-центре, стороны должны подписывать довольно большой пакет документов: это всегда предварительный договор и, как правило, приложенная к нему форма краткосрочного и долгосрочного договора аренды. Соответственно задача была по возможности упростить данную ситуацию и создать такие условия, при которых стороны могли бы сразу подписывать один документ аренды будущей недвижимости.

Ведущая: Ну так и получилось, можно сейчас подписывать один документ?

Юрий Чернобривцев: Я думаю, что на практике многие из разъяснений Пленума ВАС будет довольно сложно применить с учетом действующего законодательства. В основном это связано с необходимостью регистрации договоров аренды недвижимости, которые заключены на один год или более длительный срок, и разъяснения Пленума ВАС никаким образом не касаются вопросов регистрации, например, договоров аренды будущей недвижимости. Очевидно, что с учетом действующего законодательства зарегистрировать долгосрочный договор аренды, пока объект не создан, представляется невозможным. Кроме того у нас были приняты изменения в Гражданский кодекс, который вступит в силу первого сентября, и в них наоборот усиливается значимость государственной регистрации сделок, подчеркивается, что правовые последствия сделки, требующей государственной регистрации, наступают только тогда, когда она зарегистрирована, что, на мой взгляд, не совсем стыкуется с разъяснением Пленума ВАС, если их применять к договорам долгосрочной аренды.

Ведущая: Какие последствия может такая нестыковка иметь для игроков рынка?

Юрий Чернобривцев: Самое очевидное, что в такой ситуации, наверное, договор будет признан незаключенным, то есть по сути недействительным, и здесь непонятно, каким образом судебная практика будет складываться после первого сентября, потому что изменения в Гражданский кодекс были внесены в мае, а постановление Пленума было опубликовано 25 января, то есть оно не учитывает те нововведения, которые вступят в силу с сентября месяца этого года. Я думаю, что было бы полезно, если ряд разъяснений Пленума ВАС нашел свое прямое отражение в законодательстве, например, вопросы режима о правоотношении сторон по долгосрочному договору аренды до момента, пока он не зарегистрирован. Дело в том, что те разъяснения, которые даны в постановлении Пленума ВАС, на мой взгляд, находятся на грани нормотворчества, хотя в функции Пленума ВАС принятие нормативных актов не входит, поэтому было бы полезно, чтобы соответствующие изменения были внесены, например, в Гражданский кодекс. Мне бы также хотелось, чтобы в законодательстве более четко был прописан механизм регистрации договоров аренды помещений и их частей. В настоящее время, как правило, регистрирующие органы требуют получение отдельных кадастровых паспортов на те помещения, которые передаются в аренду. Очень часто для сторон договора это просто неудобно, потому что связано с дополнительными временными и финансовыми затратами. Я думаю, что соответствующие изменения можно было бы внести в Гражданский кодекс и в закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.