Правовая квалификация объектов вспомогательного использования

31.07.2013

"Корпоративный юрист" - №7 - 2013

Отсутствие в законодательстве определения понятия объекта вспомогательного использования и четких критериев отнесения строений и сооружений к данной категории обуславливает возникновение многочисленных вопросов на практике. Главным из них является вопрос о том, какие именно объекты недвижимости могут быть квалифицированы соответствующим образом. Кроме того, непонятно, достаточно ли для такой квалификации решения самого застройщика, либо ему следует получить формальное подтверждение в уполномоченных органах? Существует ли временной интервал для создания объектов вспомогательного использования или они могут функционально «прирастать» к основному объекту в течение неограниченного срока. Должен ли при этом основной объект принадлежать правообладателю вспомогательного объекта? Попробуем найти ответы на эти вопросы.

Терминология

Градостроительный кодекс РФ не объясняет сути понятия объектов вспомогательного использования, упоминающихся в п. 3 ч. 17 ст. 51, предусматривающей упрощенный порядок оформления строительного процесса. Так, указанная норма определяет, что выдача разрешения на строительство не требуется, помимо прочего, для строительства строений и сооружений вспомогательного использования. Подразумевается также, что такие объекты не требуют разрешения на ввод их в эксплуатацию (ст 55 Градостроительного кодекса РФ), а регистрация прав на них осуществляется в упрощенном порядке: в качестве документа, подтверждающего факт создания соответствующего объекта, выступает только декларация, оформляемая правообладателем объекта недвижимости самостоятельно (ст 25 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом смысл термина «строения и сооружения вспомогательного использования» не раскрывается ни в одном из нормативно-правовых актов федерального уровня.

Очевидно, что используя данную правовую конструкцию, законодатель преследовал цель снижения административной нагрузки, связанной с оформлением процесса создания объектов, не имеющих самостоятельного назначения, а предназначенных для обслуживания других (основных) объектов.

При отсутствии четкой дефиниции рассматриваемого понятия и, прежде всего, самого характера вспомогательного использования имеет место его оценочное толкование. Так, вспомогательное назначение могут иметь многие объекты, начиная от котельной, обслуживающей административное здание или складской комплекс, и заканчивая линейными объектами инфраструктуры, предназначенными для нормальной эксплуатации основного объекта (инженерными коммуникациями, объектами энергетики, дорожными сооружениями и т. п.). Вместе с тем, как показывает правовой анализ, объекты, относящиеся к категории опасных производственных, а также линейных, как правило, не должны признаваться вспомогательными.

Так, представляется, что объектами вспомогательного использования не могут считаться те опасные производственные объекты, являющиеся объектами недвижимости, которые относятся к I, II и III классу опасности в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». В их числе, например, сооружения – газопроводы.

В отношении таких объектов, являющихся объектами недвижимости, существуют требования об обязательном получении разрешения на ввод их в эксплуатацию и о государственной регистрации права собственности на них (подп «а», «б» п 4, подп. «а». «х» п 5 Положения о лицензировании эксплуатации взрывопожароопасных производственных объектов, утв Постановлением Правительства РФ от 05 05.2012 № 454) . В связи с тем, что для таких объектов требуется разрешение на ввод в эксплуатацию, их размещение производится на основании разрешения на строительство.

Опасные производственные объекты I—III классов опасности не могут быть отнесены к категории объектов вспомогательного использования, поскольку требуют оформления полного комплекта разрешительной документации на их строительство.

Право собственности на такие опасные производственные объекты должно регистрироваться в общем порядке, без каких-либо упрощенных процедур. Данный вывод находит свое подтверждение и в судебной практике (постановления ФАС Уральского округа от 2912 2011 № Ф09-8465/11 по делу № А50-8016/2011, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 08.2012 по делу № А48-532/2012).

Кроме того, как уже упоминалось выше, в качестве вспомогательных, на наш взгляд, не могут быть квалифицированы и линейные объекты (п 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), поскольку системный анализ соответствующих положений законодательства позволяет прийти к заключению о необходимости оформления полного комплекта строительной и разрешительной документации для их размещения. Процедура их возведения, в частности, предусматривает:

  • подготовку проектной документации;
  • получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации;
  • оформление разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию (ч 6, 11 ст 48, ч 1, 21 8 ст 51, ч 1 ст 55 Градостроительного кодекса РФ)

Таким образом, можно сделать вывод о том, что с учетом действующего законодательства сфера применения конструкции объектов вспомогательного использования должна быть сужена как минимум до объектов, не являющихся опасными производственными и линейными (полностью или в части).

Вопросы без ответа

Какие характеристики объекта недвижимости являются необходимыми и достаточными для его отнесения к категории вспомогательных?

Контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом. Или, например, бетонированная площадка для разгрузки товаров также в одних случаях может выполнять очевидно вспомогательную функцию (когда она входит в состав складского комплекса), а в других – основную (если она является единственным объектом недвижимости, построенным вблизи железной дороги).

По мнению Минрегиона России, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности в соответствии с ГОСТ 27751-88 (СТ СЭВ 384-87) «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету», т. е. парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и иные подобные сооружения (Письмо Минрегиона России от 25 06 2009 № 19669-ИП/08). Вместе с тем необходимо учитывать, что указанный государственный стандарт утратил силу с 1 сентября 2011 г., а кроме того, подобный подход противоречит Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-Ф3). Согласно указанному Закону к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся лишь:

  • здания и сооружения временного (сезонного) назначения;
  • здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

То есть речь идет только временных объектах и объектах индивидуального жилищного строительства. Все иные объекты относятся к зданиям и сооружениям нормального уровня ответственности (ч 9,10 ст 4 Закона № 384-Ф3).

Кто уполномочен принимать решение о квалификации объекта недвижимости в качестве вспомогательного?

Законодательство не обязывает застройщика обращаться в компетентные контролирующие и надзорные органы за формальным подтверждением наличия у того или иного объекта недвижимости признаков вспомогательного. Суды, тем не менее, при рассмотрении соответствующих дел указывают на то, что вспомогательный характер назначения здания либо сооружения должен быть доказан застройщиком (Постановление ФАС Уральского округа от 0512,2011 № Ф09-4530/11 по делу № А60-2091/2011). Если следовать данной логике, то закономерно возникает вопрос, чье мнение (какой организации или органа) необходимо и достаточно для целей данной квалификации? Например, достаточно ли для такой квалификации позиции самого застройщика (его проектировщика и/или технического заказчика)? Либо же застройщику следует получать формальное подтверждение в органах, уполномоченных на выдачу разрешения на строительство и/или органах государственного строительного надзора?

При этом на практике решение вопроса о возможности государственной регистрации права на тот или иной объект в упрощенном порядке как на вспомогательный в значительной степени зависит от усмотрения регистратора. В каждом конкретном случае последний самостоятельно делает вывод о том, насколько очевидным является вспомогательный характер объекта, что, безусловно, является его субъективным мнением. Тем не менее, представляется, что отказ Росреестра в государственной регистрации права собственности на строение или сооружение как на объект вспомогательного использования будет сложно оспорить в суде. Как показывает опыт, суды неохотно принимают аргументы о подсобном (вспомогательном) характере того или иного объекта и, как правило, признают законными соответствующие отказы регистраторов (постановления ФАС Уральского округа от 20 01 2012 № Ф09-8712/11 по делу № А60-10316/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 04 062012 по делу № А32-35608/2011).

Должен ли застройщик представить доказательства существования основного объекта недвижимости?

Правовая конструкция объектов вспомогательного использования сама по себе подразумевает необходимость существования основного объекта недвижимости.

Очевидно, что объект вспомогательного использования может считаться таковым только в том случае, когда имеется объект, по отношению к которому он будет вспомогательным (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 1/07 2012 Г1° 05АП-5046/2012 по делу № А51 -2472/2012). В то же время для подтверждения факта создания объекта вспомогательного использования при государственной регистрации прав на него достаточно лишь декларации, форма которой не предполагает каких-либо граф (разделов) об основном объекте недвижимости и зарегистрированных правах на него (Приказ Минэкономразвития России от 03 11 2009 № 447 «06 утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»).

В этом смысле интересны два дела, рассмотренные ФАС Северо-Западного округа, при разрешении которых, тем не менее, изучался вопрос о том, позволяли ли документы, представленные на государственную регистрацию права собственности на объект вспомогательного использования, определить, для обслуживания какого основного объекта тот предназначен (постановления ФАС Северо-Западного округа от 01 112010 по делу № А56-15514/2010 от 06062011 по делу № А56-44148/2010).

В другом случае суды, установив факт отсутствия у заявителя основного объекта, подтвердили правомерность отказа Россреестра в государственной регистрации прав на заявленные объекты как на вспомогательные (Определение ВАС РФ от 03 12 2012 № ВАС-15260/12 по делу № А51-2472/2012, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 07 2012 № 05АП-5046/2012 по делу № А51-2472/2012).

Интересен также вопрос о том, существует ли временной интервал для создания объектов вспомогательного использования, обслуживающих основной объект, или они могут создаваться, «прирастать» функционально к основному объекту в течение неограниченного периода времени, пока существует основной объект? Законодательство не дает ответа на данный вопрос. Отдельный предмет для споров – должен ли основной объект обязательно принадлежать правообладателю вспомогательного объекта или собственником основного объекта может выступать иное лицо?

Правильная квалификация – залог успеха

Таким образом, для практикующих юристов первостепенное значение приобретает правильная квалификация объекта недвижимости, т. е. его оценка в качестве основного или вспомогательного.

Прежде всего, это необходимо для определения достаточности и полноты комплекта разрешительных документов, которые следует оформить при строительстве (реконструкции) того или иного объекта. Дело в том, что основные объекты недвижимости, в отличие от вспомогательных, требуют подготовки полного комплекта документов без каких-либо упрощенных процедур. Так, размещение объектов недвижимости, не являющихся вспомогательными, подразумевает разработку проектной документации и ее экспертизу (по общему правилу), а также получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. При отсутствии этих документов в ситуации, когда они являются необходимыми, к застройщику могут быть предъявлены требования о приостановке (прекращении) эксплуатации объекта или даже, в худшем случае, о признании объекта самовольной постройкой и его последующем сносе (ст 91, 9.5 КоАП РФ. ст 222, 1065 ГК РФ). Также согласно ст. 9.5 КоАП РФ застройщик может быть привлечен к административной ответственности в виде административного приостановления соответствующей деятельности на срок до 90 суток.

Кроме того, правильная квалификация объекта недвижимости позволяет доподлинно установить момент начала начисления амортизации. В налоговом учете начисление амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества возможно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п 4 ст 259 НК РФ). При этом ввод в эксплуатацию основного объекта недвижимости должен подтверждаться разрешением на его ввод в эксплуатацию (чего не требуется для вспомогательных объектов). Иной подход может стать причиной возникновения нежелательных дискуссий с налоговыми органами.

Наш совет:

1. При строительстве комплексов объектов недвижимости (складских, офисных или производственных) рекомендуется по возможности воздерживаться от отнесения тех или иных возводимых строений и сооружений к вспомогательным, из соображений наиболее безопасного подхода.

2. Во избежание претензий со стороны контролирующих органов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости при отсутствии соответствующих разрешительных документов, и споров относительно момента начала начисления амортизации, а также с целью устранения риска отказа в государственной регистрации права рекомендуется по возможности не рассматривать строящиеся объекты в качестве вспомогательных, а идти по стандартному пути, оформляя документацию на строительство в полном объеме.

3. В разрешении на ввод в эксплуатацию важно указывать каждый из построенных и введенных в эксплуатацию объектов (вплоть до парковочных площадок, стоянок, и внутриплощадочных дорог, обслуживающих основные объекты). Технически это возможно сделать путем составления отдельного приложения к разрешению на ввод в эксплуатацию с подробным перечислением объектов и их технических характеристик. При этом необходимо отследить, чтобы на таком приложении были проставлены подпись и печать лица, уполномоченного выдавать соответствующие разрешения.

4. При строительстве единичного объекта недвижимости возможность его квалификации в качестве вспомогательного должна оцениваться застройщиком в каждой конкретной ситуации с учетом обстоятельств т факторов, указанных выше. Необходимо помнить о риске возникновения спора с контролирующими органами или регистратором в случае, если вспомогательный характер объекта будет им неочевиден. В этой связи важен объем имеющихся у застройщика доказательств вспомогательного характера соответствующего объекта чем больше их буде, тем выше шансы застройщика на успешное разрешение спора (при его возникновении). При принятии решения о квалификации объекта недвижимости в качестве  вспомогательного, застройщику имеет смысл получить дополнительные профессиональные подтверждения правильности избранного им подхода (письменные подтверждения проектировщика и технического заказчика, органов местного самоуправления и строительного надзора)

5. Возможности заявителя, которому было отказано в государственной регистрации прав на объекты недвижимости в упрощенном порядке, ограничены. Он будет вынужден выбрать один из трех вариантов дальнейших действий:

  • Оспаривание отказа в государственной регистрации, что в нынешних условиях малоэффективно
  • Оформление разрешительных документов постфактум на уже построенные объекты недвижимости ( т.е ,по сути, легализация построек в административном порядке)
  • Отказ от попыток зарегистрировать право собственности на соответствующие объекты недвижимости

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.