Вопросы аренды в новой трактовке

26.07.2013

Девелопмент/Development

Предыстория вопроса

Высший Арбитражный Суд РФ принял наконец разъяснения по спорным вопросам договора аренды. В начале этого года было одобрено Постановление Пленума ВАС № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"».

Постановление затрагивает довольно много важных аспектов арендных отношений: это и аренда будущей вещи, и аренда вещи с возможностью использования только ее части, и юридические последствия несоблюдения формальных требований, предъявляемых к договорам аренды, и вопросы «двойной» аренды, и вопросы определения и изменения размера арендной платы и др.

«Основной целью Постановления является разъяснение положений действующего законодательства по указанным вопросам с целью обеспечения единообразной судебной практики. В то же время с формальной точки зрения многие из разъяснений, на мой взгляд, допускают слишком широкое толкование норм действующего законодательства, что практически создает видимость принятия нового закона. Но это не так, и в функции ВАС РФ принятие нормативных актов не входит» ,- считает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

Коллегу поддерживает Ринат Шаипов, руководитель юридического управления PGP Development: «Принятие указанного постановления вписывается в логику известных всем процессов унификации и гармонизации правового регулирования гражданского оборота в мировом масштабе. Основная цель - снижение транзакционных издержек на "юридическую инфра-структуру", например, за счет упрощения порядка заключения договоров аренды и снижения рисков их недействительности по причинам, не связанным с сугубо предпринимательской деятельностью сторон договора аренды».

В практическом плане, по словам опрошенных экспертов, Постановление направлено на упрощение договорной базы арендных отношений, избавление участников рынка от существующего механизма регулирования, при котором работают три договора аренды: предварительный, краткосрочный и долгосрочный. Подобное упрощение договорной базы, по мнению профессионального сообщества, может существенно ускорить арендную кампанию для любого крупного проекта в сфере коммерческой недвижимости.

Аренда будущей вещи

Одним из исторических пробелов в арендных отношениях были вопросы, затрагивающие правоотношения по отчуждению либо сдаче в аренду объектов недвижимости, которая в настоящий момент либо не существует, либо на нее не оформлены должным образом права собственности.

«И если для договора купли-продажи будущей вещи существовала некая законодательная база (в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом | или не вытекает из характера товара) и основные расхождения были именно в практике правоприменения, то для договора аренды будущей вещи все обстоит намного хуже. В соответствии со ст. 608 ГК РФ "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду", при том что право собственности на объект недвижимости возникает с момента госрегистрации,- рассказывает Евгений Христич, помощник генерального директора «Эспро-Менеджмент».- Следствием этого стала распространенная практика судов и Росреестра, признающая, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды, и такие договоры аренды признавались судами недействительными (ничтожными)». Второй проблемой, которая возникала при рассмотрении такого рода споров, по мнению эксперта, являлась проблема индивидуализации предмета договора аренды: поскольку объект аренды физически и юридически не существовал, это, в свою очередь, влекло признание договора аренды незаключенным - в связи с недостижением сторонами договора соглашения по его существенным условиям.
На практике указанные пробелы в законодательстве приводили к большим сложностям с надлежащим оформлением отношений между арендатором и арендодателем до момента оформления прав на недвижимость Арендодателем. Приходилось использовать сложные договорные конструкции, состоящие из: а) предварительного договора аренды как основания передачи помещения арендатору для отделки и получения от арендатора финансирования; б) краткосрочного договора аренды (до момента госрегистрации прав собственности арендодателя); в) долгосрочного договора аренды (после регистрации прав собственности).
- Я не исключаю, что в ряде регионов возникнут практические проблемы с регистрацией договоров аренды о пользовании частью вещи, а также с возможностью регистрации нескольких аренд в отношении одного и того же объекта. В Москве, например, до сих пор регистрирующие органы отказывают в регистрации договора аренды части помещения, которая не выделена на кадастровом паспорте в качестве отдельной комнаты. Думаю, что не во всех регионах регистрирующие органы поспешат применять разъяснения ВАС. Вследствие этого, скорее всего, для регистрации долгосрочных договоров аренды о пользовании частью вещи придется обращаться в суд. Из того, что может найти практическое применение, я бы отметил возможность заключения краткосрочного договора аренды до регистрации права собственности на соответствующий объект. Таким образом, отношения по фактическому пользованию, которые ранее, как правило, регулировались предварительным договором, можно будет урегулировать краткосрочным договором аренды. Это снимет ряд юридических рисков, которые возникали при начале арендных отношений до получения арендодателем права собственности на арендуемый объект.

Эти пробелы в законодательстве несли в себе большие риски для арендодателя. Как рассказывает Евгений Христич, недобросовестные арендаторы - при возникновении спора с арендодателем - зачастую использовали рассматриваемые недочеты в законодательстве как основание для оспаривания таких договоров аренды, подавая иски о признании их незаключенными либо недействительными. “Удовлетворение судами указанных исков влекло необходимость возврата полученного по такой сделке (реституция) и большие убытки арендодателя.

Кроме того, наличие рассматриваемых пробелов в гражданском законодательстве приводило к соответствующим налоговым последствиям для арендодателя (застройщика), поскольку налоговые органы считали, что уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль возможно лишь с момента надлежащего оформления прав арендодателя на недвижимое имущество, в связи с чем возникали большие сложности с обоснованием уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль на сумму расходов арендодателя на проведение внутренней отделки помещения, сумму коммунальных платежей и т.д.»,- констатирует эксперт.

Каким же образом рассматриваемое постановление облегчает взаимоотношения между субъектами рынка аренды коммерческой недвижимости?

Основная ценность Постановления заключается в сформулированной Высшим Арбитражным Судом РФ правовой позиции, что договоры аренды будущей вещи не являются недействительными. «ВАС РФ постановил, что по смыслу закона арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование,  должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. Следовательно, заключенный договор аренды в отношении строящейся или приобретаемой недвижимости должен признаваться юридически действительным соглашением сторон, связывающим их взаимными правами и обязанностями»,- поясняет Ринат Шаипов.

«По сути, под «арендой будущей вещи» понимается возможность заключения договора аренды в отношении объекта, на который право собственности арендодателя еще не зарегистрировано. Это может быть объект, который находится в процессе строительства либо который еще не приобретен арендодателем в собственность по договору купли-продажи или иному основанию. Таким образом, подписать договор аренды можно уже сегодня, а передать вещь в будущем. Для действительности такого договора аренды важно, чтобы на момент передачи объекта арендатору арендодатель являлся либо зарегистрированным собственником недвижимости, либо законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества»,- говорит Юрий Чернобривцев.

При этом, по мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности - при условии наличия у арендодателя законного владения - не препятствует действительности/легитимности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. «Однако есть риск, что "законное владение" так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым,- рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.- ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора.

Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать в практике».
Еще один спорный вывод ВАС касается допуска арендатора в помещение для осуществления ремонта. В пункте 11 Постановления №73 (дополнения к которому, собственно, и были приняты в начале этого года) содержалось разъяснение по вопросу правомерности передачи в аренду объекта капитального строительства владельцем, не получившим разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию. Арендатор и/или арендодатель, виновные в эксплуатации объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию, при наличии СООТ ветствующих оснований могли быть привлечены к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. Таким образом, передача объекта для его эксплуатации по назначению допускалась только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию. «ВАС РФ теперь даны разъяснения,  что "передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ", а следовательно, является допустимой»,- говорит Евгений Христич. По словам Натальи Ленчиной, главного юрисконсульта группы ПСН, такая конструкция будет востребована рынком, так как позволит сократить сроки окупаемости инвестиций. «Однако с правовой точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до окончания строительства, и не исключает возможность привлечения к административной ответственности арендодателя и/или арендатора, которые виновны в незаконной эксплуатации объекта», - считает эксперт.

Контакты

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.