Новеллы законодательства о государственной регистрации договоров аренды

18.03.2013

Журнал "Законодательство" № 3, 2013 г.

«На момент публикации статьи Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» не был подписан Президентом РФ. Закон был подписан Президентом РФ, опубликован и вступил в силу 4 марта 2013 г., после публикации статьи».

20 февраля 2013 г. Советом Федерации одобрен Проект № 88002-6 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»  (далее - Закон), отменивший не успевшие вступить в силу изменения в Гражданский кодекс РФ об отмене государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на срок не менее года.

До принятия Закона предполагалось, что с 1 марта 2013 г. вступят в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) и правило ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не будет подлежать применению (п. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ).

Отмененные положения Закона № 302-ФЗ были направлены на исключение двойной регистрации (когда одновременно регистрируются сделка и право или ограничение (обременение) права), а также на упрощение требований к заключению договоров аренды недвижимости. Так, государственная регистрация договоров аренды нередко сопряжена с временными затратами, при этом довольно часто правовые основания для пользования (владения и пользования) имуществом участники рынка коммерческой недвижимости стремятся создать до момента такой регистрации. Поэтому на практике получила широкое распространение следующая модель оформления отношений. Одновременно подписываются два документа: договор аренды на срок не менее одного года, который подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его регистрации, и договор аренды на срок менее года на период до вступления в силу долгосрочного договора. В некоторых случаях модель осложняется подписанием предварительного договора аренды .

Поэтому, отмена требования о государственной регистрации договоров аренды, могла иметь определенное положительное значение для практики (например, позволив сократить количество подписываемых по сделке документов).

В то же время, по нашему мнению, внесение указанных изменений в ГК РФ без учета иных норм законодательства (в том числе, гл. 34 ГК РФ и законодательства о государственной регистрации) было преждевременным и создавало большое количество практических вопросов (например, о том, в каком порядке должна регистрироваться аренда как ограничение (обременение) прав, распространяется ли требование о государственной регистрации на любую аренду недвижимого имущества, в том числе на аренду, возникшую на основании договора, заключенного на срок менее года, и др.). 

Дело в том, что согласно ст. 8.1. ГК РФ в редакции Закона № 302-ФЗ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не предусмотрено законом.

Иными словами, требование о государственной регистрации ограничений прав и обременений имущества в силу ст. 8.1. ГК РФ действует в случаях, предусмотренных законом.

Согласно официальной позиции Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы РФ после 1 марта 2013 г. должны сохранить силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

В то же время в силу п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, которая предполагалась быть отмененной с 1 марта 2013 г.

Немало вопросов могло возникнуть и с применением иных законов, например, Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части ипотеки права аренды и Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в части исключения сведений о земельных участках.

Так, согласно ст. 4, 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) если по истечении двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него (либо не осуществлена государственная регистрация аренды), то сведения о таком земельном участке аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

В настоящее время право собственности на большинство публичных земель не разграничено, соответственно право собственности на земельные участки не зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому в последнее время на практике участились случаи снятия с кадастрового учета  земельных участков, переданных в аренду по договорам, не подлежащим государственной регистрации . Чтобы исключить подобные ситуации, Министерство экономического развития РФ рекомендовало заключать договоры аренды на срок не менее года . Отмена государственной регистрации договоров аренды, предусматривавшаяся Законом № 302-ФЗ, могла усугубить данную проблему.

Поэтому, принятие Закона, отменившего скоропалительные положения Закона № 302-ФЗ об отмене государственной регистрации договоров аренды,  по нашему мнению, было правильным.

Однако, отметим, что идея законодателя об исключении двойной регистрации, прослеживается в иных нормах Закона № 302-ФЗ, вступивших в силу 1 марта 2013 г., и планируемых к принятию изменений в ГК РФ.

Так, ст. 8.1. ГК РФ касается только государственной регистрации прав (ограничений прав и определений имуществ (прав на имущество), не упоминая про регистрацию сделок. В проектах федеральных законов в внесении изменений в отдельные подразделы ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельно не упоминается  (хотя присутствуют положения о том, что государственная регистрация сделок может быть предусмотрена ГК РФ и правовые последствия таких сделки наступают после регистрации).  

С точки зрения исключения двойной регистрации, такой подход, по нашему мнению, является разумным.  В то же время, решение вопроса о том, подлежит ли государственной регистрации аренда как ограничение (обременение) должно осуществляться в зависимости от того, какую позицию займет законодатель в отношении природы аренды и придания ей отдельных элементов вещно-правового характера.

Согласно римскому праву, если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника, а покупатель участка не был обязан оставлять на нем арендатора, которому сдал этот участок предыдущий собственник, кроме того случая, когда соответствующее условие было включено в договор купли-продажи. Как писал И.Б. Новицкий, это связано с тем, что «римское право строго последовательно проводило обязательственно-правовую природу имущественного найма»  . К.П. Победоносцев подчеркивал: «Римское право признавало в найме только личное обязательство между хозяином и наемщиком, не допуская владения в лице сего последнего: это личное обязательство ни в каком случае не могло переходить с переходом права собственности на нового хозяина, и тем самым разрывалась связь наемщика с нанятым имуществом».

В то же время во многих государствах Европы, в том числе и тех, правовая система которых основана на положениях римского права, право следования в определенной степени характерно для договоров аренды. Так, согласно Общегражданскому кодексу Австрии правопреемник собственника здания или объекта недвижимости обязан соблюдать все условия существующих аренд, за исключением тех, которые касаются срока аренды и периода уведомления о прекращении аренды. Таким образом, аренда, заключенная на определенный срок, автоматически трансформируется в аренду, заключенную на неопределенный срок, и может быть расторгнута как новым арендодателем, так и арендатором при соблюдении установленного законом срока уведомления об этом. Условия аренд, зарегистрированных  в земельном регистре, обязательны для покупателя в полном объеме.

В соответствии с законодательством Франции покупатель недвижимости связан правами и обязанностями своего предшественника по договору аренды при условии, что аренда была зарегистрирована в соответствующем налоговом органе .

В Германии соблюдение обязанностей прежнего арендодателя недвижимости обязательно для покупателя недвижимости в случае, если арендуемое имущество находится в фактическом владении арендатора .

Согласно Гражданскому кодексу Италии аренда является обязательной для покупателя недвижимости при условии, что дата заключения договора аренды может быть идентифицирована как дата, предшествующая продаже недвижимости; при этом незарегистрированные аренды действительны для покупателя только на период, не превышающий девяти лет с момента начала аренды. Условие о расторжении договора аренды в случае продажи объекта недвижимости арендодателем является ничтожным и не влечет правовых последствий .

Что касается англосаксонской системы права, в Великобритании покупатель недвижимости в полном объеме связан правами и обязанностями своего предшественника .

Отечественные цивилисты традиционно вели дискуссии относительно правовой природы аренды и права следования как вещно-правового элемента .

При этом следует отметить, что согласно проекту Гражданского уложения 1910 г. письменный договор найма недвижимого имущества, не внесенный в вотчинную книгу, предполагался обязательным для нового приобретателя имения, если до перехода права собственности  оно находилось в пользовании нанимателя. Однако, если срок найма составлял дольше трех лет со дня внесения нового приобретателя в вотчинную книгу, подразумевалось, что такой договор мог быть по требованию нового собственника прекращен с наступлением  в третьем году числа, соответствующего числу, назначенному в договоре для окончания его действия (ст. 1858 проекта Гражданского уложения 1910 г.).  Договор найма, внесенный в вотчинную книгу, был обязательным для каждого нового приобретателя имения (ст. 1857 проекта Гражданского уложения 1910 г.). При этом подчеркивалось, что «ввиду приведенного взгляда  нашего законодательства, судебной практики и литературы на характер договора имущественного найма правило, установленное в ст. 1857, должно быть признано соответствующим духу действующего русского права»  .

Вернемся к современному российскому законодательству.

Согласно ст. 617 ГК РФ  переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды. Причем суды придерживаются подхода о переходе прав и обязанностей прежнего арендодателя к приобретателю имущества даже применительно к тем договорам аренды, которые не подлежат государственной регистрации (договоры аренды движимого имущества, договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года).

Если государственная регистрация аренды (в том числе, в качестве обременения) будет отменена, однако, положения ст. 617 ГК РФ и ее существующее толкование останутся прежними, может возникнуть существенное нарушение прав потенциальных приобретателей недвижимого имущества.

Полагаем также, что при данном подходе не будет достигаться одна из главных целей ЕГРП — создание унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним и об ограничениях и обременениях этих прав, а также не будут соблюдаться в полной мере принцип публичной достоверности реестра и принцип внесения. Как справедливо отмечают Г.С. Осипов и М.Е. Толстухин, «обеспечить публичную достоверность прав, не внесенных в реестр, не представляется возможным, потому что информация о таких правах не является публично раскрытой и доступной».

Утверждения некоторых практикующих юристов о том, что ЕГРП нельзя считать совершенным, а указанная в нем информация далеко не всегда соответствует действительности , не умаляет для пользователей реестра значения информации о зарегистрированных ограничениях и обременениях прав. Наличие даже неполных сведений в реестре лучше их полного отсутствия.

Нельзя исключить и принципиально иной подход к договору аренды исходя из обязательственно-правовой природы и отсутствии права следования. По нашему мнению, такая ситуация повлечет еще большие риски для хозяйственного оборота.

Еще Г.Ф. Шершеневич, рассматривая вопрос о праве следования применительно к договорам аренды, высказывал свои опасения «за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом».

В условиях современного рынка аренды коммерческой недвижимости (когда договоры аренды часто заключаются на длительный срок, и арендатор вкладывает значительные средства в отделку и иные улучшения имущества) принятие указанного подхода приведет к серьезному нарушению баланса прав арендодателя и арендатора. Кроме того, это создаст почву для злоупотреблений со стороны арендодателя — он получит дополнительную возможность для прекращения отношений с нежелательными арендаторами путем отчуждения имущества.  Что касается права требовать возмещения убытков, оно не позволит в должной мере защитить интересы арендаторов ввиду сложности доказывания ущерба и взыскания компенсации.

Для потенциальных приобретателей прав на недвижимость данный подход также может быть не выгоден (например, при покупке заполненного арендаторами офисного или торгового объекта, при целевом финансировании и ипотеке такого объекта). 
Возможен и иной подход, который упоминает Р.С. Бевзенко: «Регистрация аренды как обременения осуществляется по желанию сторон, но при отсутствии регистрации аренда не должна иметь черт вещного права (права следования и возможности противопоставления третьим лицам)  .
Отметим, что такой подход во многом соответствует позиции, которая в дореволюционный период нашла отражение в проекте Гражданского уложения, а также законодательствах некоторых государств. 

Схожая позиция уже была высказана ВАС РФ применительно к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, однако не зарегистрированным в ЕГРП: «Права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам… а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ».

Данный подход также не лишен недостатков, поскольку в условиях добровольной регистрации аренды как обременения у арендодателя появится возможность уклоняться от такой регистрации, что также приведет к нарушению баланса интересов сторон при аренде.

С учетом изложенного мы считаем, что если дальнейшее развитие законодательства пойдет по пути сохранения права следования как элемента договора аренды, то отражение в ЕГРП сведений об аренде будет по-прежнему важным для хозяйственного оборота.

Список литературы

1. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5. Т. 11; 2012. № 1. Т. 12. 
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М., 2002.
2. Гражданское уложение. Проект Высочайше учрежденной редакционной комиссии / Под ред. И.М. Тютрюмова. СПб., 1910. Т. 2.
3. Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2004.
4. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч.  М., 1997.
5. Осипов Г.С., Толстухин М.Е. Реформа Гражданского кодекса РФ и оборот недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. № 1.
6. Победоносцев К.П. Курс гражданского права (по изданию 1896 г.). М., 2004. Т. 1—3.
7. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995.
8. Commercial Leases in Europe. The Essential Guide. Euro Property. 2009.

Контакты

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.