Интервью с партнером Goltsblat BLP Виталием Можаровским на "Сити ФМ": "С 1 марта договоры аренды не подлежат регистрации, но это не значит, что не надо идти в Росреестр"

28.02.2013

Александр Селютин: Добрый вечер, большой город, в эфире программа "Фактор права" и я её ведущий, адвокат Александр Селютин. Телефон прямого эфира 8 (495) 995 11 11, номер для sms +7 (925) 0000 87 9. Звоните, пишите, мы в прямом эфире сегодня, обсуждаем проблему юридического сопровождения сделок с недвижимостью. Говорю: "Добрый вечер, большой город", и в этом есть что-то магическое, город живёт, дышит, у него есть душа, и основу этого города всё-таки составляет, как и любого, недвижимость. Сегодня мы об этом и поговорим, а подтолкнуло нас к этому разговору такое интересное понятие для мирового права, и неизвестное, о чём мы сегодня и поговорим – это приватизация. А, собственно, что произошло – это то, что срок бесплатной передачи помещений продлили ещё на 2 года: до 2015 г. Сегодня у меня в гостях Виталий Можаровский. Это достаточно известный человек в своей области, партнёр юридической фирмы "Goltsblat BLP". Добрый вечер.

Виталий Можаровский: Добрый вечер, Александр.

А.С.: Итак, если говорить о нашей стране, то для меня понятие "недвижимость" и наша страна – это несколько отдалённые друг от друга вещи, наверное, так у меня сложилось мнение на основе анализа законодательства, может быть, из того, что мы говорили, что законодательство бурно меняется, и изменения в гражданском законодательстве, касающиеся собственности и приобретения права собственности на недвижимость появилось в нашей стране не так давно. И, собственно, люди-то ещё и не привыкли, скажем так, большинство людей ещё и не привыкло владеть недвижимостью в нашей стране, потому что, если сравнивать с любой какой-нибудь европейской юрисдикцией, то люди привыкли владеть недвижимостью издревле. У нас же получается, что право на недвижимость, право на владение, право собственности, фактически, не существовало  долгое время, уже несколько поколений прожили без этого как-то, и теперь мы говорим о том, что у нас появляется, зарождается право собственности на недвижимость, как-то устаивается, устаканивается, практика как-то стабилизируется. И сейчас всё равно законодательство динамично меняется. Итак, всё-таки, что связывает нашу страну, наш менталитет с недвижимостью. Какое отношение у нас как у потребителей этого права к недвижимости, и как мы его используем.

В.М.: Говорить здесь можно долго и даже бесконечно и о разном. Сначала нужно определиться, что такое недвижимость, о чём мы говорим. Недвижимость – это земельные участки, сельхозугодия, квартира.

А.С.: Да, кстати, в понимании многих это может быть и просто квартира. Не многая часть нашего населения может позволить себе приобрести имущественный комплекс в виде завода им фермерского крестьянского хозяйства, включая постройки и т.д.

В.М.: Кому-то повезло по жизни просто получить это во владение. Помимо того, о чём я сказал – это и коммерческая недвижимость, это и промышленная недвижимость, это инфраструктурные объекты:  мосты, железные дороги, аэропорты, морские порты и т.д. То есть "недвижимость" – понятие очень и очень обширное. И к каждому из этих сегментов не движимости нужен специальный подход.

А.С.: Если говорить о том, как можно приобрести недвижимость, то в моём понимании это достаточно определённый спектр не только исходя из вида недвижимости, но и из способа приобретения, начиная от пресловутой приватизации, с которой мы начали, когда человек, который и не имеет денег, и не имел намерения приобретать в собственность путём купли-продажи и осуществления какой-либо сделки, и долго мечтал и думал об этом, копил деньги, шёл к этому…

В.М.: Брал кредит в банке.

А.С.: Да. Он просто получает эту квартиру в собственность. Может быть, и не просто, мы сейчас это обсудим. И это самый простой способ в моём понимании. До, возможно, приобретения недвижимости совершенно иным путём, то есть покупки. И покупки, возможно, через юридическое лицо, включая холдинговые структуры, иностранные компании, вовлечение. Это такой большой спектр.

В.М.: Есть и ещё проще случаи, но они имеют отношение к Уголовному кодексу.

А.С.: Да. Но мы здесь только в рамках Уголовного кодекса. Итак, первое – приватизация. Мне вообще этот феномен не понятен как юристу. Что такое приватизация, откуда это пошло, почему есть у нас, почему нет у них? Каково ваше отношение?

В.М.: Я спешу вас успокоить. Вы не один такой, кто этого не понимает. Я тоже не понимаю, но давайте попробуем порассуждать. Если мне не изменяет память, то приватизация – это процесс разгосударствления имущества, то есть переход в данном случае, когда мы говорим про недвижимость, права собственности от государства, от муниципалитета в частные руки, и неважно, это частное лицо или компания, корпорация. То есть смена собственности с публичной на частную. Примерно так.

А.С.: Зачем так? Иначе никак нельзя?

В.М.: Можно, но выглядит это так, что это один из наиболее эффективных способов перехода права на государственную собственность. Во-первых, государство получает какую-никакую, но денежку за это имущество, потому что приватизация возмездная.

А.С.: 300 рублей за квартиру, да?

В.М.: Хотя бы это, но там есть и другие аспекты. Второй аспект: государство снимает с себя головную боль по содержанию этого имущества, потому что содержать имущество должен собственник. Государство не собственник, всё – государство не отвечает за это. Третий аспект: какой-никакой, но налог. 50 рублей, но миллион квартир, и уже 50 млн., уже какая-то копейка.

А.С.: Хорошо. У меня тогда другой вопрос: а что за игра такая с  населением, хотя бы с населением, по приватизации квартир, когда приватизация заканчивается завтра, все бегут, выстраиваются,  потом – ну, ладно, послезавтра, послезавтра опять все собираются, бегут, ну ладно, ещё через неделю. Это зачем?

В.М.: Не скажу, ни зачем, не скажу, почему. Просто отмечу, что такой подход, такой способ общения с населением – это не единственный пример. Я могу в качестве примера привести многократное отложение "последних китайских предупреждений" по переоформлению права постоянного пользования на землю, оно дот сих пор сохраняется во многих бывших государственных предприятиях, которые были, кстати, приватизированы, но титул вот этот рудиментарный советской эпохи "право постоянного бессрочного пользования" сохраняется. И государство наше любимое уже, как минимум 4 раза, переносило последние крайние сроки переоформления. Крайний срок означает, что если ты не переоформил, то дальше мы тебя начинаем штрафовать. Последний срок,  четвёртый перенос закончился 1 января текущего года.

Титул вот этот рудиментарный советской эпохи "право постоянного бессрочного пользования" сохраняется

А.С.: Тут  у меня возникает вопрос: это так, чтобы люди просто в тонусе были, чтобы ещё один фокус внимания и на это направлять и не задумываться о чём-то более важном.

В.М.: Думаю, это вопрос не ко мне, Александр, а к госпоже Дергуновой.

А.С.: У нас есть позвонивший. Артур, добрый вечер.

Артур: Добрый вечер. Хочу приобрести квартиру в Москве. На что обращать внимание, чтобы на мошенников не попасть, и как что делать. Ни разу просто не покупал ещё себе жильё. Куда обратиться? Может быть, есть какие-то специализированные фирмы, которые проверяют?

А.С.: Спасибо, Артур. Это будет наш отдельный вопрос для обсуждения, мы обязательно об этом поговорим, оставайтесь с нами, мы вернёмся к этому. Я сейчас хотел бы закончить по приватизации, чтобы её отпустить уже с чистым сердцем, и больше к ней уже не возвращаться. Скажу ещё раз для тех, кто только что к нам присоединился, что 20 февраля Совет Федерации одобрил продление приватизации до 1 марта 2015 г., поэтому, кто не успел, то сейчас, вперёд, может…

В.М.: Тот не опоздал.

А.С.: Да, тот до  15-го г. может быть с  нами и оформить в собственность. Я, правда, не знаю. А не успел ты, и что?

В.М.: Ничего.

А.С.: Если приватизация как раз для того, чтобы государство избавилось фактически от квартир, передав их в собственность гражданам, чтобы не нести налоговое бремя, чтобы какую-то денежку, как вы правильно говорите, заработать. А здесь человек не успел реализовать своего права, и не успел, и всё, и государство несёт это непосильное бремя содержания собственности, несения  налогов и т.д.

В.М.: Может быть, вы обратили внимание, несколько лет был об ратный процесс, когда люди, которые в своё время приватизировали жильё своё, поняли, что собственность – это ещё и бремя, и налоги, и они вернули.

А.С.: Да было  такое.

В.М.:  И они называли это смешно "деприватизация".

А.С.: У нас Александр на связи. Добрый вечер.

Александр: Добрый вечер. Вот мы все говорим о приватизации, а приватизируем мы что: 44-50 м в 9-этажном доме квартиры.

А.С.: Минуточку, кто-то и заводы приватизирует.

Александр: Конечно, это правильно, но я  беру частное жильё своё, которое я приватизирую. Но квартира 9-этажного дома стоит на земле государственной, землю0то я не приватизирую, а у нас в подъезде  60 квартир,  а земля-то   под этим домом не приватизированная получается,  на которой построен дом.

А.С.: Спасибо за вопрос.

В.М.: Если ничего не предпринимать, то она так и останется, но  законодательство позволяет жильцам оформить земельные участки в свою общую совме4стную собственность.

А.С.: Но для этого всем надо приватизировать.

В.М.: К сожалению, да.

А.С.: Тут невозможно частично приватизировать, а частично нет. В связи с этим у меня возникает ещё один интересный вопрос: право собственности на недвижимое имущество в виде строения, здания, сооружения, дома какого-то переходит вам, а земельный участок, что с ним, собственно , происходит.

В.М.: А это зависит от того, что было до этого, потому что строение, здание, сооружение не берётся ниоткуда, оно на чём-то стояло, его строили, значит, когда-то. Значит, тот, кто строил, имел какие-то права, потому что, не имея права  на землю, ты не можешь ничего построить, ты не можешь получить разрешение, ты не можешь согласовать проект, ты не можешь  техусловия на присоединение получить – уже что-то было. Надо смотреть, что было. Если это было постоянное  бессрочное пользование, то это одна история. Если это была аренда – это другая история. Если это была собственность, то третья история. Надо смотреть, какую историю мы обсуждаем.

А.С.: Хорошо. Право бессрочной аренды. Ты по этому праву на данном земельном участке строишь себе дом, ты его оформляешь, возможно, по этой дачной амнистии. На территории Москвы ты хочешь получить право собственности на  земельный участок под этим домом. И что?

В.М.: Очень интересная тема. Если бы вы спросили меня года 3 назад, то я  ответил бы вам: "Займитесь чем-нибудь другим, не тратьте своё драгоценное время".

А.С.: Да, я знаю. Поэтому я  вас и спрашиваю.

В.М.: Всё течёт, всё меняется. И позиция новых городских властей заключается в том, что, пожалуйста, кто хочет – приватизируйте. Я сейчас не готов сказать однозначно про землю внутри Садового кольца, но со всем, что за рамками Третьего кольца, проблем быть не должно,  потому тчо г. Москва очень успешно провёл кадастровую переоценку земель. И сейчас цена приватизации земель, равно как и кадастровая стоимость, как и налоги существенно подросли. Городку сейчас, в принципе, это очень даже финансово интересно.

А.С.: Благодаря этой переоценке сейчас случились судебные разбирательства с ТД "Сетунь".

В.М.: Нет, "Сетунь" это  другая история. Это посольство, это политика, внешняя политика, большая политика. Мы не будем сейчас этого касаться.

А.С.: Хорошо. Тогда мы двигаемся дальше постепенно. От приватизации отходим. Мы выяснили, что она есть, зачем – не очень понятно, какие-то выгоды государство всё-таки имеет. Приватизировать можно не только квартиру, но и многое другое, кто горазд и может это сделать. А кто может
это сделать? Кто может прийти и приватизировать завод?

В.М.: Можем и мы с вами. Сейчас закончим передачу.

А.С.: Да, сегодня вечером. А что для этого нужно?

В.М.: Деньги.

А.С.: Но ведь чуть-чуть – 300 руб.

В.М.: Если маленький завод, то да. Но совсем маленький.

А.С.: И прямо ты идёшь и приватизируешь завод?

В.М.: Надо смотреть, потому что бывают нюансы.

А.С.: Или надо договариваться?

В.М.: Договариваться надо всегда, даже за 300 руб. надо договориться.

А.С.: Хорошо. Мы сейчас послушаем Людмилу, может быть, она нам подскажет, как нужно договариваться. Добрый вечер.

Людмила: Здравствуйте. Я как раз не подскажу, как договариваться, но у меня вопрос связан тоже с возможность договориться. А может быть, с правовой консультацией вопрос связан. Дело в  том, что  располагаю участком, который был выделен в 1958 г. на территории г. Москвы, тогда это была полоса отчуждения Октябрьской железной дороги. И эти земли выделялись сотрудникам Октябрьской железной дороги, членам их семей, и с той поры существует кооператив, он, конечно, зарегистрировался намного позднее. И сейчас получается, что с учётом нынешнего законодательства кооператив и люди, которые в нём  имеют землю, остались вне закона. Власти хотят этот кооператив снести. Мы получили информацию о том, что эта земля с точки зрения властей является бесхозной, скажем так. И наши документы, которые мы подавали, эти постановления 58-го г., они не принимаются во внимание нынешними властями, потому что не являются уже документами, подтверждающими факт собственности, поэтому я как раз хотела бы уточнить, есть ли перспектива на территории г. Москвы что-то сделать с этой землёй, как-то её приватизировать. Ну, наверное, не приватизировать, потому что эти земли относятся к юр. лицу, но всё-таки как-то узаконить владение.

А.С.: Спасибо за вопрос.

В.М.: Ситуация непростая, поскольку обременена одной из крупнейших российских монополий, но мне  эта ситуация напомнила историю 6-7-летней давности. Был такой кооператив "Речник", если помните. И там была драматическая ситуация, связанная с попытками сноса, которые частично удались, а частично нет. Думаю, что вам стоило бы как минимум посмотреть форумы и дискуссии, связанные с участниками тех драматических событий, потому что это очень похожая ситуация.

А.С.: То есть, возможно будет что-то всё-таки сделать.

В.М.: У них же получилось, у части из них.

А.С.: Ведь у тех, у кого не  получилось…

В.М.: Но это же опыт, опыт вырабатывается не сразу. Те, кто был чуть дальше от ворот, те приобрели богатый,  бесценный опыт.

А.С.: Хорошо. Дальше мы двигаемся, думаю, что всё-таки от приватизации.  И следующая возможность приобрести любую недвижимость – это приобрести её, заключить договор купли-продажи. И нам  звонил Артур, который спросил, как приобрести квартиру, он этого никогда не делал. Он планирует это  сделать. И думает о том, что это будет нелегко. Я могу со своей стороны сказать, что  имея 15-летний стаж юридической работы, и будучи даже в своё время, несколько лет судьёй, я однозначно затрудняюсь сказать, как приобрести в нашей стране недвижимость, и при  этом гарантировать, что приобретение недвижимости будет законным. Можно, сделать максимум и свести к минимуму риски, но, на мой взгляд, если кто-нибудь из юристов, специалистов говорит о том, что я сделаю всё, и я  тебе  гарантирую…

В.М.: То нужно бежать сразу.

А.С.: Да. И я уже не раз слышал об этом. И когда ко мне приходят клиенты и спрашивают: "Вы нам поможете?" Я-то помогу. "А вы нам гарантируете, что квартира будет чистая", - спрашивают они потом. Я отвечаю, что нет. Они удивляются и говорят, что им где-то сказали… Делают вывод о моём некотором непрофессионализме, и задаются вопросом, почему они должны ко мне идти. Каково ваше мнение?

В.М.: Честно говоря, ещё 2 года назад я тоже не знал, как это делать. Сразу скажу, чтобы не было недоразумений, что я жильём не занимаюсь, но жизнь такова, что иногда многим из нас приходится сталкиваться с этим. Я столкнулся с этим 2 года назад. Что бы я Артуру посоветовал в первую очередь. Первое – это… Идеальный, конечно, вариант – это обратиться к юристам, которые в этом разбираются, именно в  недвижимости, а не к тем, кто сегодня занимается бракоразводным процессом, завтра – ДТП,  послезавтра – недвижимостью, и дачной амнистией. Лучше обратиться к юристам, которые в этом понимают, я не имею в виду себя, сразу скажу. Если нет возможности, желания, или хочется самому попробовать свои силы, то это вполне возможно. Что нужно сделать? Первое, получить выписку в реестре недвижимости,  называется ЕГРП (Единый государственный реестр прав и т.д. на недвижимость), получить выписку в отношении этого объекта, посмотреть, какое имя там написано в графе "Правообладатель", то есть собственник, посмотреть, есть ли обременения  и ограничения, к которым могут относиться аренда, залоги.

Имя собственника, который должен быть продавцом, написано в этой выписочке, стоит она буквально 100 рублей, получается в течение 5 дней

И когда общаешься с людьми, которые называют себя продавцами, как раз и проверить, а действительно те люди, которые называют себя продавцами, являются этими продавцами, часто бывает не совсем так. А имя собственника, который должен быть продавцом,   написано в этой выписочке, стоит она буквально 100 рублей, получается  в течение 5 дней. Есть специалисты, которые делают это за 1-2 дня, тогда это стоит подороже. Не знаю, как это делается, но они умеют это делать. То есть это первое, что надо сделать – убедиться, что люди, которые называют себя продавцами, действительно являются собственниками и могут продавать. Второе, это надо, конечно, с помощью  брокеров делать, они быстрее это делают профессионально – получить выписки из домовой книги, получить выписки с лицевого счёта, чтобы посмотреть, кто там проживает, что называется, зарегистрирован. Факт регистрации сам по себе не означает, что эти люди тоже должны выступать в роли продавца, вовсе нет, но это может навести на некоторые размышления. Например, несовершеннолетние дети. Если это единственное жильё у продавца, то надо получать согласие у органов опеки, посмотреть брачный статус человека-продавца, потому что если имущество приобретено в браке и брачного договора нет, то надо нотариально заверенное согласие супруги.

А.С.: Здесь же  я могу дополнить, что квартиры, которые перешли по наследству, являются более проблемными, и их  нужно проверять более тщательно. В эфире у нас Олег. Добрый вечер, Олег!

Олег: Здравствуйте! У меня вопрос такой. Я являюсь владельцем жилплощади в центре города. И дом стоит на реконструкции, дом старый. Расселять будет не государство, а кто-то частник, кто-то метр какой-то. Нам говорят, что “куда поселим, что дадим, туда и переедите”. А переселять собираются чуть ли не в Подольск, Новая Москва так сказать.

А.С.: А у вас в собственности, да?

Олег: Да, в собственности. Насколько это правомерно и насколько они имеют право без нашего разрешения нас оттуда, собственно, выкинуть?

В.М: Олег, одно дело говорить, другое дело – то, что они говорят, это замечательное начало для переговоров. Я думаю, вам надо втягиваться в переговоры и показывать зубы.

А.С.: Я даже больше скажу, получается, у вас-то прав больше, чем у них.

В.М.: Совершенно верно.

А.С.: Чтобы переселить вас в Бутово, им придется чем-то это обосновать. И, может быть, даже обращаться в суд, и суд вряд ли пойдет на то, чтобы вас переселить.

В.М.: Поставьте себя на их место. Они приходят и говорят: "Олег, мы понимаем, у вас есть право собственности, ну пойдите нам на встречу, пожалуйста, съехайте в Бутово".

А.С.: Спасибо. Итак, дальше мы двигаемся. Мы говорили о приватизации, о приобретении квартир, о том, что сделать это практически на 100% чисто не получается в нашей стране. И не в силу того, что юристы не очень, а в силу того, что у нас, вот, нет реестра, нет единого какого-то устоявшегося законодательства, у нас невозможно проверить. Можно максимум сделать для того, чтобы обезопасить сделку. Но гарантировать о том, что на 100% будет чистой, невозможно.

В.М.: Гарантировать нельзя. Но, есть способы минимизировать…

А.С.: Да, минимизировать.

В.М.: Помимо юридической проверки, можно еще застраховать титул. Если не дай Бог что, ты, по крайней мере, деньги назад получишь.

А.С.: Лет на 10.

В.М.: На 10 – нет, на 3.

А.С.: На 3 – исковая давность, но тут интересная ситуация уже из практики всплывает, когда ведь восстанавливают срок для защиты своего нарушенного права на истечении 3-х лет и человек обращается с иском, потом отсуживается с кем-то и предъявляет на основе вступившего в законную силу решения суда через 6 лет, и оспаривает право собственности.

В.М.: Согласен.

А.С.: Прекрасно. Поэтому 10 лет. Это уже проверено.

В.М.: Хорошо.

А.С.: Немножко больше стоит, но не на столько. Итак, дальше мы двигаемся. А ведь можно приобретать дома, можно приобретать коммерческую недвижимость, можно приобретать, ну вот давайте перейдем осязаемо, гостиничные комплексы, аэропорты, заводы, перерабатывающие комбинаты и т.д. и т.п. И вот здесь какая специфика, и я даже уточню вопрос: ведь в практике так бывает, я уж не буду разглашать, а вам, наверняка, известно тоже, что ты приобретаешь имущественный комплекс, ты приобретаешь гостиницу, которая стоит на земле вроде бы как законно, потом оспаривается переход права на эту землю либо выделение земли для строительства и вся твоя гостиница идет под снос.

В.М.: Бывает такое, бывает.

А.С.: И как себя обезопасить?

В.М.: Ну, здесь ничего нового нет, я сейчас нового ничего не открою.

А.С.: А вы расскажите, собственно, в обсуждении и рождается истина.

В.М.: Ну, опять же, я повторюсь, то, что я сейчас скажу, абсолютно ничего нового, это уже десятилетиями отработанная методика. По крайней мере, люди, которые занимаются профессионально, прежде чем потратить деньги, нанимают юристов, аудиторов, технических специалистов, а особенно продвинутые еще нанимают экологов, чтобы проверить, нет ли там загрязнения почвы и какие там грунтовые воды, воздух, мало ли там ртуть где-то разлили. Вот, потом, когда юристы, аудиторы, инженеры, экологи сделали свою работу, получаются отчеты. Ты, инвестор читаешь их, и если тебя это устраивает, с коммерческой стороны тебя устраивает предложение, т.е. вы договорились.

А.С.: Я понял. Вы рассказываете сейчас с учетом того, что ваша фирма отчасти является иностранной, да?

В.М.: И русские так делают.

А.С.: Начинают все-таки, да? Потому что больше половины из тех, они говорят, что “мы же договорились”, “мы там вопросы уже решили”, “это здание точно”, “я знаю этого человека”, “мы же наполовину восточная страна”, “я знаю этого человека”, “какие юристы, я что, отдам 20 тыс. долл. за то, чтобы юристы мне все сделали чисто?”, “да этот человек, ты знаешь, кто этот человек?”

В.М.: Да, Александр, но большинство людей все-таки смертны. Вот эти отличные отношения с человеком, но завтра не дай Бог, его нет, и с кем ты будешь иметь дело, с наследниками?

А.С.: Слава Богу, что вы это понимаете. И что дальше?

В.М.: Дальше будешь иметь дело с многочисленными жадными наследниками и голодными.

А.С.: Я про сопровождение сделок.

В.М.: Отчеты – да? Если отчеты удовлетворительны, юристы говорят, что юридических рисков нет, технари говорят, что основные несущие конструкции нормальные, экологи говорят, что чисто, аудиторы, ну если компания покупает, аудиторы говорят, что не выявлены какие-то тяжелые болезни, какие-то пороки финансовые, налоговые и т.д. И ты договорился с продавцом. Дальше происходит сделка. Соответственно, очень много зависит от того, как структурируется сделка, что покупатель собирается покупать за объект, покупаются акции компании, которая является собственником. Если компания, то какая: российская, мама-российская, бабушка-российская компания, какая юрисдикция, как платить, аккредитивы или оплата акциями или это будет эскорт-счет. Т.е. вариантов превеликое множество. А еще значение имеет, покупаешь для себя или покупаешь для того, чтобы сдавать в аренду этот объект. Вот, вы упомянули гостиничную недвижимость, очень хороший пример.

А.С.: А вот об аренде мы, кстати, отдельно поговорим. Здесь у меня небольшой вопросик есть. И у нас в эфире Илья. Добрый вечер, Илья!

Илья: Добрый вечер! Значит, вопрос у меня следующий. Я попал в такую ситуацию, что количество жильцов в квартире достаточно большое, и мы собираемся как бы подать заявление на расширение жилплощади. И вот, собственно, у меня вопрос следующий: сколько в среднем занимает процедура от момента подачи заявки, после рассмотрения, после резолюции, до фактического расширения жилья, до предоставления какой-то жилплощади или улучшения и пр.

А.С.: А вы думаете, вам одобрят?

Илья: Да я в этом уверен просто, что одобрят. Потому что количество людей достаточно большое и есть в принципе повод так думать.

А.С.: А кто среди этих людей…может быть кто-то разведен уже? Или, может быть, у кого-то из несовершеннолетних есть родители, у которых есть недвижимость? А, может быть, кто-то, не дай Бог, конечно, в местах лишения свободы находится и т.д. и т.п.?

Илья: Нет, смотрите, значит, тут ситуация, на самом деле, очень интересная: в квартире прописан мальчик-сирота, у которого есть попечитель, а также проживают 2 сестры, у одной из которых есть маленький ребенок и нет мужа, и другая, собственно, моя супруга, у которой тоже сейчас  появится ребенок маленький. Вот, а я там не прописан. Там прописано, получается, будет порядка 5 человек с учетом мальчика-сироты и 2-х несовершеннолетних детей. Вот.

А.С.: Прекрасно. Я думаю, что с этим учетом, знаете как, тут надо ходить просто подталкивать, у нас без этого не бывает.

В.М.: Просто, я думаю, одно дело – это получить решение, а второе – это получить квартиру. Это большая разница.

А.С.: Да, да, да. Поэтому я и говорю, тут, первое, что необходимо, ходить подталкивать, чтобы это решение получить, и зеленый свет-то как раз, получается, за счет того, что, смотрите, несовершеннолетний ребенок и ребенок-сирота. И вот эти-то моменты у нас сейчас вроде как на контроле. И, по крайне мере, у нас есть уполномоченный по защите прав ребенка.

Илья: Это, безусловно, ясно. Вы знаете, я просто пытаюсь понять, сколько в среднем после того, как я получу соглашение, что да, ок, вам нужно расширять ваши жилищные условия, после этого, сколько нужно ждать лет, чтобы получить квартиру.

А.С.: Это вот другой вопрос. Ну, тут мы вам не ответим, тут скорее вы в свою префектуру сходите и там вам более квалифицированно ответят. Потому что сегодня один чиновник думает, что он вам завтра даст, другой приходит на его место и говорит, нет, слушай, надо ж было тебе вчера, а сегодня уже нет.

В.М.: Есть семья, которая еще более беременная.

А.С.: Да. Спасибо за вопрос. И мы до звонка в эфир говорили о том, что помимо приобретения возможно же права аренды и у нас что-то право аренды лихорадит в соответствии с последним изменением законодательства. Что у нас там происходит?

В.М.: В общем, я бы не сказал, Александр, что его там сильно лихорадит, просто…

А.С.: Ну, не спокойно там…какое-то движение все-таки есть.

В.М.: В России всегда неспокойно, начнем с этого. Изменения, на которые стоит потратить пару минут, это то, что планировалось первоначально, что с 1 марта договоры аренды не подлежат регистрации, но это не значит, что не надо идти в Росреестр. Надо идти в Росреестр, но регистрировать будут не договор аренды, а право аренды.

А.С.: Хотя по мне, вот…

В.М.: Разницы никакой.

А.С.: Я даже не про разницу. Чего ходить–то зря, ты заключил договор и никуда не пошел, а тут тебе и вот.

В.М.: А тут тебе и вот. А потом оказывается, продавец, твой арендодатель продал твое замечательное имущество кому-то, а этот кто-то, покупатель понятия не имел, что у тебя аренда и говорит “старик, прости, я понятия не имел, что у тебя аренда, твоя аренда в реестре не зарегистрирована, иди ты, пожалуйста, к своему арендодателю и с ним разбирайся”. И вот такая вот может быть неприятность случиться.

А.С.: Понятно, но с сопровождением сделок мы, так или иначе, разобрались. И все-таки, я надеюсь, что у наших слушателей теперь некое понимание возникло, появилось, оформилось, может быть, что, все-таки необходимо обращаться к специалистам.   Если говорить о специалистах, то Виталий правильно перечислил, что необходимо обращаться к разным специалистам, особенно если приобретаешь коммерческую недвижимость. Если говорить еще о жилой недвижимости, наверное, стоит все-таки отметить, что, наверное, лучше обращаться к юристам тоже. Некоторые почему то доверяются риелторам, и считают, что риелтор несет ответственность.

Когда мы общаемся с риелтором, можно ему улыбаться, нужно улыбаться, кстати, можно выслушивать какие угодно заверения, но мы должны прекрасно понимать, что этот человек перед нами ответственность за сделку не несет

В.М.: С риелторами надо быть очень осторожными. Надо понимать мотивацию риелтора: побыстрее завершить свою сделки и получить комиссию с этой сделки. Что будет дальше, его совершенно не волнует. Поэтому, когда мы общаемся с риелтором, можно ему улыбаться, нужно улыбаться, кстати, можно выслушивать какие угодно заверения, но мы должны прекрасно понимать, что этот человек перед нами ответственность за сделку не несет.

А.С.: А задача юриста, если вы к нему обращаетесь, конечно же, сделать так, чтобы вы получили в собственность т.н. чистую квартиру, чтобы в следующий раз вы опять пришли к этому юристу либо пришли к знакомой. И, конечно, здесь верить риелтору о том, что, да,  квартира чистая, и к юристу ходить не нужно, я думаю, вот это как раз и не нужно.

В.М.: Можно делать все, что угодно, просто ты принимаешь на себя риск.

А.С.: У нас еще есть один интересный вопрос. Все-таки приобретение недвижимости, когда это касается приобретения больших имущественных комплексов или может быть не очень, но теми людьми, которые говорят, что деньги у меня вроде бы как есть, но они не мои, а у меня где-то.., ну вот где-то, и не знаю, как объяснить, откуда я взял деньги, а может быть как-то иностранные компании использовать? И начинается обсуждение, и начинаются холдинговые структуры, и начинаются непонятные многим россиянам или части из них понятные термины. Хотя вот могу сказать, что процент тех, кто прибегает к приобретению недвижимости через иностранные компании, гораздо меньше, чем тех, кто как-то делает в лоб, кое-как, и мне кажется, что мы постепенно начинаем двигаться в этом направлении, но все-таки есть еще над чем работать. Как вы думаете?

В.М.: В количественном плане, может быть, и меньше, но если взять качественные параметры, т.е. сколько стоит, вот, например, комплекс "Белая площадь" бизнес-центр продается, цена больше 1 млрд. долл., сколько квартир в количественном отношении, т.е. это немножко несопоставимые между собой понятия. И говоря об иностранных корпоративных структурах, мы обычно называет офшорные, ругательное слово такое.

А.С.: Да, у нас почему-то считается это неприличным.

В.М.: Но, тут надо подходить, совершенно понимая, что у людей может быть совершенно разная мотивация в использовании этих офшорных компаний. У одних, как вы прозрачно дали понять, могут быть какие-то "грязные" деньги, т.е. надо деньги отмывать.

А.С.: Кстати, грязные, они тоже могут быть по-разному. Почему собственно? Ты можешь их иметь т.н. грязными, потому что ты преступник, либо ты их можешь иметь,  потому что другая схема работы просто не вписывается, государство не позволяет делать так, что у тебя появляются "белые" деньги, либо ты закрываешь этот бизнес либо ты вынужден делать так, что у тебя где-то деньги оседают в иностранных компаниях вот с тем ругательным словом.

В.М.: Ну, Александр, просто так они никогда не оседают – или они берутся от "белого" бизнеса, или они берутся от непонятных стрелок – это первое. Вторая мотивация, которая у людей может быть, совершенно понятная мотивация – люди хотят сохранить анонимность. Страна у нас непростая, люди завистливые, жадные, и просто с точки зрения безопасности.

А.С.: А кстати, а вдруг завтра право собственности отменят.

В.М.: Но тогда уже не важно, в офшорных компаниях или ты как частное лицо.

А.С.: А для иностранцев оставят. У нас всегда политкорректность.

В.М.: Абсолютно. Третий вариант – это когда используются компании для структурирования бизнеса, когда международный бизнес, международные операторы или ты создаешь бизнес на продажу (комплекс логистических парков, или торговые центры какие-то). Холдинговая структура создается где-то в одном месте, в котором его легко и понятно продать международному инвестору.

А.С.: Вы сейчас о каких деньгах говорите?

В.М.: Я говорю о хороших деньгах. О больших.

А.С.: Большие деньги – это сколько в вашем понимании? У всех по-разному сейчас.

В.М.: Попробую сказать. Это где-то начиная с 50 млн.долларов и дальше. 50 млн. – это где-то небольшой торговый центр.

А.С.: 50 млн.? Бедному человеку с 10 млн.долларов что делать?

В.М.: Вы у меня спрашиваете, как будто вопрос к инвестиционному банкиру.

А.С.: Нет, я только с точки зрения приобретения недвижимости. Если есть желание сохранить конфиденциальность, если есть желание как-то оптимизировать налоговую схему, приобрести недвижимость в размере 10 млн. и еще может быть как-то эту недвижимость передать с учетом того, что она на юрлицо, передать своим наследникам, может быть через траст или может как-то иначе. И вот такого человека посещает мысли инвестировать в таком размере.

В.М.: Конечно, можно сделать, имея 10 млн. Но создавая эти структуры, надо понимать, что их ежегодное администрирование, помимо того что их надо создать, тоже стоит денег, потому что у них, в тех теплых странах, необходимо каждый год проходить аудит, необходимо платить номинальному директору, необходимо платить ежегодные взносы и пошлины. Если твой объект не генерирует прибыль, то для тебя это будет убыток.

А.С.: Нет, ну давайте прежде всего говорить о коммерческой недвижимости, да, может быть лак, если ты вкладываешься в строящие объекты, тогда, да, может быть первый период дохода не быть, но тогда возможны какие-то другие схемы, займовые в том числе. И обслуживание компании, ну, сколько, если ты структурируешь покупку через 2-5 компаний, то это, наверное, около 50 тыс. в год будет становиться. Да, если ты приобретаешь за 10 млн. объект, то 50 тыс.долларов ты можешь потратить на то, чтобы обслуживали.

В.М.: Вы будете смеяться, но люди не готовы потратить 5 тыс. на юриста, а вы говорите о 50 тыс.

А.С.: А вот вы говорите, что у нас страна движется в правовое прекрасное будущее. А все-таки да, есть у нас те, которые тянуться позади паровоза, даже думая о том, чтобы приобрести и инвестировать на долгие года и передать это еще потом своим детям, они еще думают…10 млн.долларов вложить, но юристу 5… нет. Такая ситуация что ли?

В.М.: Раз 5 нет, то лучше 30.

А.С.: 30 – это когда, когда судиться потом?

В.М.: Я вот это и хотел сказать. Если ты не хочешь на входе платить, то на выходе тебе придется заплатить больше.

А.С.: И плюс еще бонус.

В.М.: Как договоришься.

А.С.: Если вот подытоживая, делать выводы, все-таки использование иностранных компаний, кстати, так модное в последнее время при приобретении недвижимости или все-таки использование российских компаний, хотя законодательство меняется, что предпочтительнее и с какого может быть порога?

В.М.: Я бы здесь исходил не из соображений порога, там, с суммы сделки, я бы исходил из мотивации. Зачем ты это делаешь? И исходя из того, почему ты это делаешь, и что ты хочешь получить в результате, только на основании этого можно принять взвешенные решения.

А.С.: Вот какие эти критерии? Когда? Вот человек едет в пробке и думает, у меня лежит 10 млн., я не знаю, куда деть…о, еду строиться!

В.М.: Если говорить именно про вот эту сумму, то я бы не сильно додумывался – жилье, бизнес-класс или эконом-класс. Эконом-класс растет быстрее всего. Однушечки, двушечки. Простите, я не специалист. То, что я знаю о рынке – купить несколько квартир, и они под пирожки уйдут.

А.С.: Ну, потом либо их продаешь либо…

В.М.: Когда они уже будут введены, когда свидетельство будет – цена уже совсем другая.

А.С.: Ну, это не совсем бизнес.

В.М.: Знаете, насколько я знаю, многие люди этим живут. Помните, раньше, в начале 90-ых гг. люди собак выращивали.

А.С.: Да и не только тогда, я и сейчас знаю.

В.М.: Люди, которые сделали бизнес на собачках, сейчас тренируются на квартирках.

А.С.: Просто объект подрос…

В.М.:  …в дороге.

А.С.: А дальше чем они будут торговать?

В.М.: Наверное, нефтью.

А.С.: Вот, кстати, как квалификация приходит: через институты, когда ты работаешь ручкою, а не там, где обучаешься на лондонских биржах и т.д. Подытожу. Мне кажется, получилось достаточно объёмно. Мы поговорили о приватизации, о приобретении недвижимости не только посредством приватизации, когда фактически достается за бесплатно. Хотя  вы и говорите, что деньги нужны, для того чтобы пойти завод взять, но мне кажется, что большинство огромных компаний, вот именно тем, кто владеет  ими, они достались за те небольшие деньги, воспоминания о которых греют. Ну и  поговорили, конечно, о больших объектах и использовании иностранных компаний при их приобретении. С вами была программа "Фактор права", я, ее ведущий Александр Селютин. В гостях у нас был Виталий Можаровский. Всего доброго.

 

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.