Гарантийный депозит в договорах аренды недвижимости

14.09.2012

Журнал "Корпоративный юрист" № 8, 2012

Гарантийный депозит является способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в Гражданском кодексе РФ. тем не менее, он широко используется участниками гражданско-правовых отношений при аренде недвижимого имущества. что необходимо учитывать сторонам при использовании гарантийного депозита в договорах аренды недвижимости?

Система способов обеспечения исполнения обязательств

Использование гарантийного депозита основывается на положениях п. 1 ст. 329 ГК РФ, устанавливающего, что «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором». Судебная практика подтверждает возможность использования гарантийного депозита, указывая, что он является «гарантийной суммой, представляющей собой особый способ обеспечения исполнения обязательств» (см. постановления ФАС Московского округа от 29.12.2009 № КГ-А40/12877-09 по делу № А40-8361/09-40-98, от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11 по делу № А40-117128/10-53-976).

Поскольку гарантийный депозит имеет ряд признаков, схожих с таким способом обеспечения исполнения обязательств, как задаток, во избежание риска применения к нему норм законодательства, относящихся к задатку (в т. ч., об удержании задатка или возврате его в двойном размере в случае, соответственно, нарушения обязательств стороной, предоставившей задаток, или стороной, получившей задаток), в договоры необходимо включать оговорку о том, что гарантийный депозит задатком не является (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202).

Договоры аренды часто предусматривают, что по истечении срока аренды гарантийный депозит зачитывается в качестве арендной платы по договору за последний период срока аренды. В этом случае гарантийный депозит является не только особым способом обеспечения исполнения обязательств, но одновременно и авансовым платежом (Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202).

Функции депозита в предварительных договорах  и договорах аренды

Функции гарантийного депозита различаются в зависимости от вида договора – договор аренды или предварительный договор о заключении договора аренды в будущем.

В предварительных договорах гарантийный депозит обеспечивает выполнение арендатором обязательства по заключению договора аренды в будущем, а также обязательств по внесению платежей, если они предусматриваются предварительным договором (на практике предварительные договоры часто являются смешанными договорами, включающими договоры о предоставлении арендатору имущества в фактическое пользование с соответствующими платежами за такое пользование) (см. Постановления ФАС Московского округа от 29.12.2009 № КГ-А40/12877-09 по делу № А40-8361/09-40-98, от 20.01.2010 № КГ-А40/14487-09 по делу № А40-47175/09-91-408).

В договорах аренды гарантийный депозит обеспечивает исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, а также иных платежей, предусмотренных договором (пени, штрафы и т. д.). Кроме того, арендодатели, как правило, настаивают на включении как в предварительные договоры, так и в договоры аренды положений об обеспечении депозитом содержащихся в договоре обязательств арендатора по возмещению ущерба, причиненного имуществу арендодателя. Однако арендаторам в данном случае необходимо учитывать, что подобные положения предоставляют возможности для злоупотребления арендодателем своим правом производить списания с гарантийного депозита. Таким образом, в интересах арендатора – не включать подобное условие в договор (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2010 № КГ-А40/16474-10 по делу № А40-17197/09-91-1263).

Очевидно, что арендодатели заинтересованы в установлении общих полномочий по использованию сумм гарантийного депозита в случае любого нарушения, совершенного арендатором. В интересах арендаторов – как можно более подробно регулировать случаи и условия, при которых арендодатель вправе осуществлять списание.

Для защиты арендатором своих интересов можно рекомендовать:

1) предусматривать в договорах аренды возможность удержания арендодателем сумм гарантийного депозита только после предварительного письменного уведомления арендатора о предполагаемом списании, предусматривающего срок для устранения последним нарушения;

2) в случае, если договор позволяет арендодателю с помощью гарантийного депозита компенсировать суммы ущерба имуществу арендодателя, предусматривать, что удержание сумм из гарантийного депозита возможно только при согласии арендатора с фактом причинения ущерба, а также согласовании сторонами его размера в каждом конкретном случае.

Детальное описание процедуры списания сумм гарантийного депозита позволит арендатору снизить риск злоупотребления арендодателем своим правом по договору.

Гарантийный депозит при наличии нескольких договоров аренды

При заключении «цепочки» договоров, состоящей из предварительного, краткосрочного и (или) долгосрочного договоров аренды, возникает необходимость обеспечить уплату гарантийного депозита по каждому из них.

Cтороны, как правило, предпочитают включать в договоры положения, в соответствии с которыми:

• сумма гарантийного депозита, уплаченного по предварительному договору, после заключения краткосрочного договора аренды зачитывается в счет суммы гарантийного депозита, подлежащего уплате по краткосрочному договору;

• сумма гарантийного депозита, уплаченного по краткосрочному договору, после заключения долгосрочного договора аренды зачитывается в счет суммы гарантийного депозита, подлежащего уплате по долгосрочному договору.

Указанный подход удобен и для арендаторов, и для арендодателей.

С точки зрения арендатора, при этом устраняется риск того, что арендатор будет обязан дважды (трижды) вносить суммы гарантийного депозита, а затем требовать от арендодателя возврата гарантийного депозита, уплаченного по «предыдущему» договору.

С точки зрения арендодателя, исключается риск возникновения необеспеченных обязательств арендатора в случае, если гарантийный депозит, уплаченный арендатором по «предыдущему» договору, будет возвращен до выплаты им нового гарантийного депозита.

При этом необходимо учитывать следующее. Ст. 410 ГК РФ устанавливает, что зачет может быть произведен только в отношении встречных однородных обязательств, срок исполнения которых уже наступил либо срок которых не указан или определен моментом востребования. В связи с этим для «перевода» гарантийного депозита из одного договора в другой необходимо предусмотреть одновременное возникновение обязательства арендодателя по возврату депозита по «предыдущему» договору и  обязательства арендатора по уплате депозита по «новому» договору.

Также желательно явным образом указать, что данные встречные обязательства сторон прекращаются путем их зачета либо, по крайней мере, убедиться в отсутствии в договоре положений, запрещающих зачет встречных требований (подобные положения нередко встречаются в договорах аренды).

В случае, если размеры гарантийных депозитов в договорах различаются, необходимо также установить порядок внесения арендатором дополнительных сумм либо возврата арендодателем (зачета в счет арендной платы) излишних сумм.

Пополнение гарантийного депозита в течение срока договора

Арендодателям важно предусмотреть в договорах условия о пополнении гарантийного депозита в определенных ситуациях:

• поскольку гарантийный депозит, как правило, обеспечивает выполнение арендатором длящихся обязательств, в договоры необходимо включить положения о его обязанности пополнять депозит в определенный срок после использования арендодателем суммы депозита для погашения задолженности арендатора;

• в случаях, когда размер гарантийного депозита эквивалентен сумме арендных платежей за какой-либо период, в договоры рекомендуется включать условия об увеличении размера гарантийного депозита пропорционально увеличению размера арендной платы (например, при индексации).

Режим гарантийного депозита при прекращении договора аренды

Часто в договоре отсутствуют положения о возврате гарантийного депозита в случае его прекращения, т. к. арендаторы не настаивают на их включении, полагая, что гарантийный депозит «по общему правилу» подлежит возврату, в то время как арендодатели нередко стремятся удержать сумму гарантийного депозита даже после прекращения договора.

Позиция арендаторов обосновывается обеспечительным характером гарантийного депозита и тем, что при прекращении договора он утрачивает свою обеспечительную функцию, в связи с чем прекращается право арендодателя на удержание депозита. Таким образом, сумма гарантийного депозита становится для арендодателя, который удерживает ее, неосновательным обогащением. Указанная позиция подтверждается судебной практикой (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2009 по делу № А45-3324/2009).

Практика также показывает, что отсутствие в договоре общего положения о возврате гарантийного депозита в случае прекращения его действия при наличии ссылок на определенные случаи возврата депозита создает риск того, что депозит будет возвращен арендатору исключительно в предусмотренных договором ситуациях. В некоторых случаях суды, исследуя материалы дела, приходят к выводу о том, что стороны, указав закрытый перечень ситуаций, в которых гарантийный депозит подлежит возврату арендатору, согласовали его удержание арендодателем во всех иных случаях прекращения договора (см. Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2011 № КГ-А40/6083-11 по делу № А40-93152/10-91-804; Определением ВАС РФ от 14.12.2011 № ВАС-13703/11 было отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора).

Во избежание подобного риска можно рекомендовать арендаторам включать в договор соответствующее положение о возврате гарантийного депозита во всех случаях, кроме прямо предусмотренных договором.

Для защиты интересов арендатора также не рекомендуется ставить обязанность возврата гарантийного депозита под какое-либо условие, в т. ч. надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, т. к. возникает риск того, что сумма гарантийного депозита не будет возвращена даже при незначительном нарушении арендатором своих обязательств, включая ситуации, когда такие нарушения были им устранены.

Следует также обратить внимание на то, что, если гарантийный депозит был перечислен одному лицу-арендодателю, а в процессе арендных отношений произошла перемена лиц в обязательстве, вследствие которой права и обязанности арендодателя перешли к другому лицу, то требование арендатора о возврате гарантийного депозита должно быть предъявлено новому арендодателю вне зависимости от того, перечислил ли ему прежний арендодатель соответствующую сумму. Данная позиция находит отражение в судебной практике, подтверждающей, что гарантийный депозит, удерживаемый прежним собственником, является неосновательным обогащением для него, а «вопрос о последствиях расторжения договора аренды, в том числе и о возврате гарантийного платежа, разрешается между сторонами договора аренды» (см. Постановления ФАС Московского округа от 01.12.2010 № КГ-А40/14521-10 по делу № А40-40351/10-113-338, от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11 по делу № А40-70130/10-77-104).

При возврате гарантийного депозита, размер которого выражен в валюте, в интересах обеих сторон предусмотреть, по какому курсу будет производиться возврат. В случае, если сумма депозита будет рассчитана по курсу на день возврата, обе стороны несут определенный риск: арендатор – неполучения всей уплаченной в рублях суммы гарантийного депозита, а арендодатель – возврата большей суммы в рублях по сравнению с той, которая была фактически уплачена арендатором. Указанные риски можно устранить, указав в договоре, что возврат гарантийного депозита арендатору производится по курсу, по которому он был перечислен арендодателю (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.08.2009 по делу № А21-8719/2008, ФАС Московского округа от 14.12.2009 № КГ-А40/13260-09 по делу № А40-24858/09-53-153).

В некоторых случаях стороны также устанавливают в договоре так называемый курсовой коридор, предусматривая, что:

• если курс валюты к рублю будет ниже минимального показателя «коридора», то расчет гарантийного депозита производится по минимальному курсу, установленному договором;

• если курс валюты к рублю будет выше максимального показателя «коридора», то расчет гарантийного депозита производится по максимальному курсу, установленному договором.

Включение такого условия снижает риски обеих сторон в ситуации существенного изменения курса.
Для защиты интересов арендатора возможно предоставление арендодателем банковской гарантии в качестве обеспечения исполнения его обязательства по возврату гарантийного депозита. Однако необходимо отметить, что на практике арендодатели крайне редко соглашаются на такое условие.

Для того, чтобы избежать необходимости требовать возврата гарантийного депозита, арендатору следует предусмотреть в договоре условие, в соответствии с которым гарантийный депозит зачитывается в счет арендной платы за последний период срока аренды. Однако подобное положение, как правило, не приветствуется арендодателями, поскольку на указанный период лишает их обеспечения исполнения арендатором своих обязательств (включающих не только арендные платежи, но и уплату иных сумм, например, платы за просрочку возврата имущества арендодателю).

Начисление неустойки на сумму гарантийного депозита

Договорами аренды бывает предусмотрена неустойка, применяемая в качестве меры ответственности за нарушение арендатором обязательств по внесению каких-либо платежей. Такое условие, как правило, распространяется и на просрочку перечисления гарантийного депозита арендодателю, что подтверждается судебной практикой (см. Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу № А40-122926\10-28-1040; общая позиция о возможности начисления неустойки при просрочке выполнения обязательства по предоставлению обеспечения также подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11 по делу № А43-7693/201047-225).

Однако необходимо учесть, что в случаях, когда при прекращении действия договора гарантийный депозит подлежит удержанию арендодателем в качестве штрафа, суды не поддерживают требования о начислении процентов за просрочку первоначальной уплаты гарантийного депозита арендатором. Суды расценивают данные требования как требования о начислении неустойки на сумму штрафа, что противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 № КГ-А40/12877-09 по делу № А40-8361/09-40-98).

Одновременно арендодателям стоит помнить о том, что при просрочке возврата депозита арендатору, последний может требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами или выплаты неустойки, если она предусмотрена договором (см. постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2008 № 09АП-8171/2008-ГК по делу № А40-11678/08-82-123, ФАС Московского округа от 10.06.2010 № КГ-А40/4734-10 по делу № А40-71402/09-6-547).

P.S.

1. В связи с тем, что действующее законодательство не содержит норм, определяющих режим гарантийного депозита, участникам арендных отношений необходимо детально согласовывать в договорах положения, относящиеся к гарантийному депозиту.

2. В числе основных аспектов, подлежащих урегулированию сторонами, – основания для использования гарантийного депозита арендодателем и его возврат при прекращении действия договора аренды.

3. Гарантийный депозит, являясь непоименованным способом обеспечения исполнения обязательств, позволяет одновременно обеспечивать исполнение как денежных, так и неденежных обязательств

Контакты

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.