Противоречие устраняется, если при подписании передаточного акта стороны укажут кадастровый номер участка.

15.05.2012

Журнал "Юрист компании" №5, 2012

О тонкостях практического применения постановления Пленума ВАС РФ № 54* при купле-продаже несформированных земельных участков мы попросили рассказать Виталия Можаровского, партнера Юридической фирмы Goltsblat BLP, руководителя практики недвижимости и строительства

Согласно пункту 2 постановления № 54 в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуализация предмета договора возможна путем указания иных сведений (без кадастрового номера). Это распространяется на договор купли-продажи земельного участка, который еще не сформирован?

Да. Действие постановления Пленума ВАС РФ № 54 о договорах в отношении будущей недвижимости распространяется и на земельные участки. Этому посвящен пункт 10 постановления, в котором указано, что разъяснения, содержащиеся в данном постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном законом.

Как эти положения постановления соотносятся с нормой о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ)?

На первый взгляд, действительно, здесь можно найти противоречие со статьей 37 Земельного кодекса. Однако, оно легко устраняется, если при подписании передаточного акта стороны в нем укажут кадастровый номер того самого участка, который был "будущим" при заключении договора. В конце концов, купля-продажа - это консенсуальная сделка. При современном темпе жизни это вполне обычная ситуация: стороны уже о чем-то договорились, а бюрократические процедуры на уровне Государственного кадастра недвижимости, ЕГРП ещё не только не завершены, но и даже не начаты. Можно сказать, что это еще одно проявление практической неприспособленности госуслуг к современным интенсивным бизнес-процессам. Характерный пример: почему, спрашивается, ЕГРП требуется целых 30 дней для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок, сформированный в результате раздела другого участка? Какие риски так долго оцениваются регистратором, чтобы совершить всего несколько несложных действий: прекратить существование первоначального участка и ввести записи о создании новых участков, образованных в результате раздела первоначального?

На ваш взгляд, положение пункта 10 постановления Пленума ВАС РФ № 54 несет в себе потенциальную угрозу для возникновения конфликтных ситуаций, судебных споров?

Конфликтные ситуации были, есть и будут всегда. Я не ожидаю, что их количество увеличится только из-за появления пункта 10 постановления № 54. Можно вести речь про ненадлежащие, непоследовательные и недостаточно ответственные бизнес-практики, недостатки российской деловой культуры и прочее, но едва ли про недостатки закона. Если обобщить, то в российском менталитете господствует наивная вера в то, что с принятием «хорошего закона» и отменой «плохого закона» жизнь сразу же изменится в лучшую сторону. Мое практическое наблюдение говорит о другом: хорошие законы очень важны, но гораздо важнее их качественное применение участниками оборота, регуляторами и эффективная судебная защита именно положений закона, а не чьего-то сиюминутного интереса.

Какие рекомендации вы могли бы дать компаниям при оформлении договора купли-продажи будущей недвижимости, в частности, земельного участка?

Мои рекомендации будут зависеть, во-первых, от того, какова стратегическая цель компании, а, во-вторых, в качестве кого она выступает по договору: продавца или покупателя. Например, покупателю стоит предусмотреть ответственность продавца как за просрочку исполнения, так и за неисполнение договора вообще, а также эффективное обеспечение уплачиваемого аванса и неустойки (причиненных убытков): залог, банковская гарантия первоклассного банка, ликвидное поручительство и так далее. Как вариант – можно посоветовать использовать аккредитив: с одной стороны это достаточное доказательство покупателем "серьезности его намерений", с другой стороны - стимул для продавца сделать все вовремя и качественно. Одновременно это является гарантией для покупателя, что до выполнения согласованных условий продавец доступа к деньгам не получит.

_________________
*постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.