Прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости

21.12.2011

CRE, Forecast 2012

Реалистичные прогнозы на 2012 год связаны прежде всего с законами, принятыми Государственной Думой пятого созыва в последние дни ее работы в 2011 году. По большей части эти законы должны оказать положительное влияние на рынок недвижимости.

Конечно, хотелось бы надеяться, что 2012-й станет годом принятия нового ГК РФ, который должен ввести такие необычные для современного россий¬ского юриста и девелопера правовые конструкции, как, например, право застройки. Без сомнения, это оказало бы наиболее существенное влияние на развитие рынка недвижимости. Однако с учетом того, что сейчас насчитывается уже пять вариантов проекта кодекса, скорее всего, следующий год будет посвящен сведению этих вариантов в некий согласованный документ, который можно будет вносить в Госдуму.

Более реалистичные прогнозы на следующий год с законами, принятыми Госдумой пятого созыва в последние дни ее работы в 2011 году. Так, например, на полгода – до 1 июля 2012 года – продлен срок действия статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», определяющей «фиксированные» цены на земельные участки из публичной собственности, которые приобретаются собственниками зданий. Если бы этого не произошло, то уже с 1 января пришлось бы приватизировать участки по цене, устанавливаемой разными органами власти (собственниками соответствующих публичных земель), причем такая цена может равняться кадастровой стоимости участка.

Постепенно будут вводиться в действие нормы, придающие полноценное значение негосударственной экспертизе проектной документации для строительства зданий и сооружений. Напомним, что сейчас теоретическая возможность направить проектную документацию на негосударственную экспертизу существует, однако ценность положительного заключения такой экспертизы стремится к нулю: оно не может использоваться для получения разрешения на строительство. С 1 апреля эта «дискриминация» должна исчезнуть, и по общему правилу застройщик будет самостоятельно решать, в какое учреждение – государственное или негосударственное направить проектную документацию. Безусловно, застройщики только выиграют от ликвидации монополии государственных экспертных учреждений, скорость реализации инвестиционных проектов должна повыситься.

Но не обойдется и без неприятных сюрпризов: так, деятельность Градостроительно-земельной комиссии города Москвы получила своеобразную поддержку на федеральном уровне. 1 февраля 2012 году вступают в силу изменения в Федеральный закон от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которые расширяют возможности досрочного расторжения «инвестиционных договоров», заключенных в Москве или Санкт-Петербурге до 1 января 2011 года. Власти обеих столиц получили право одностороннего досрочного внесудебного расторжения таких договоров в случаях существенного нарушения условий данного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. 

Существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке, является, например, неисполнение обязательств по строительству/реконструкции объекта недвижимого имущества в предусмотренные сроки, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40 % общего объема его строительства/реконструкции. Установлено также, что в описанных случаях возмещение убытков, включая упущенную выгоду, не допускается: другой стороне данного договора компенсируются только документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты.

Нормы аналогичного содержания включены также в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (всту¬пают в силу с 1 апреля 2012 г.) и применяются в отношении договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Москвы или Санкт-Петербурга для целей строительства и реконструкции объектов недвижимого имущества. В частности, расторжение «инвестиционного договора» в описанном выше порядке влечет за собой и расторжение договора аренды земельного участка, заключенного в его развитие. 

Нет сомнений, что после вступления в силу этих законов застройщики будут с большим «энтузиазмом» соглашаться на условия по корректировке инвестиционных проектов, предлагаемые новыми властями Москвы.

Это еще раз подтверждает, насколько нестабильно владение участками на праве аренды в Москве, как сильно застройщики зависят от усмотрения властей в условиях отсутствия правил землепользования и застройки. 

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.