Экологические и санитарные ограничения при размещении предприятий.

10.08.2011

Журнал "Экология Производства", №8

Кто и когда должен выявить и оценить экологические и санитарные ограничения по использованию земельного участка, а также его пригодность с этой точки зрения для строительства на нём промышленного объекта?

Выбор земельного участка для размещения будущего промышленного предприятия - сложный и ответственный этап строительства: от того насколько продуманно и правильно будет выбран земельный участок и насколько он будет соответствовать потребностям и интересам инвестора, зачастую зависит успешность всего проекта. Немаловажную роль в этом процессе играет оценка экологических и санитарных ограничении земельного участка.

Кто будет ответственным за выявление экологических и санитарных ограничений, во многом зависит от способа приобретения прав на земельный участок, предполагаемый к строительству.

В рамках действующего законодательства земельный участок может быть приобретен на торгах или в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта (применительно к публичным землям), а также в рамках гражданско-правовой сделки между частными лицами.

В соответствии с земельным законодательством предметом торгов может быть сформированный земельный учаcток с установленными границами и определенным видом разрешенного использования (ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ). Процедура формирования земельного участка осуществляется государственным или муниципальным органом, в полномочия которого входит распоряжение соответствующими публичными землями, в соответствии с материалами территориального планирования. При этом именно в рамках подготовки документов территориального планирования должны оцениваться наряду с прочими экологические и санитарные факторы.

Иными словами, оценка экологических и санитарных факторов, влияющих на возможность строительства на земельном участке, осуществляется значительно ранее определения непосредственного застройщика участка. А к моменту выставления земельного участка на торги потенциальный покупатель может получить и проанализировать уже подготовленную информацию о виде разрешенного использования земельного участка, его характеристиках и, исходя из этого, наряду с иной градостроительной документацией может оценить его пригодность с точки зрения экологических, санитарных (и конечно же, иных) факторов для осуществления планируемого строительства.

В рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта выявление и анализ экологических и санитарных ограничений площадки, а также ее пригодности в связи с этим для целей промышленного строительства осуществляются компетентными публичными органами совместно с потенциальным инвестором. Так, последний инициирует указанную процедуру путем подачи заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (п. 1 ст. 31 Земельного кодекса РФ). Согласно требованиям действующего законодательства в таком заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, а также испрашиваемое право.

Выбор земельного участка осуществляется на основании документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории (п. 2 ст. 31 Земельного кодекса РФ). В соответствии с требованиями действующего законодательства должны быть проанализированы различные варианты размещения планируемого объекта. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его санитарно-защитной зоны (п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ). Таким образом, в рамках прохождения рассматриваемой процедуры публичный орган и потенциальный инвестор совместно определяют границы и местоположение будущей промышленной площадки в процессе формирования земельного участка, а также оценивают ее приемлемость, в том числе с точки зрения экологических и санитарных факторов.

Предметом гражданско-правовой сделки может выступать, аналогично ситуации с торгами, только сформированный земельный участок. Следовательно, на основании принадлежности участка к конкретной категории земель и вида его разрешенного использования также представляется возможным оценить соответствие его характеристик потребностям предполагаемого проекта. В случае несоответствия целевого назначения или вида разрешенного использования целям будущего застройщика до заключения сделки необходимо проанализировать возможность их изменения на приемлемые параметры. Таким образом, при приобретении земельного участка в рамках гражданско-правовой сделки выявление и оценка экологических и санитарных ограничений, применимых к конкретной площадке, полностью осуществляется потенциальным инвестором самостоятельно исходя из уже сложившихся характеристик объекта.

Очевидно, что для успешного и полноценного выбора подходящей площадки и ограничиться лишь анализом принадлежности земельного участка к конкретной категории и разрешенного вида его использования недостаточно. При выборе земельного участка дня потенциального строительства экологические и санитарные ограничения должны быть рассмотрены исходя прежде всего из фактических характеристик местности и самого земельною участка. Например, необходимо уделить внимание вопросу о наличии водоохранных или иных охранных зон в границах выбранного участка. Несмотря на то что действующий Водный кодекс РФ существенно либерализовал режим использования водоохранных зон по сравнению с прежними правилами, наличие водоохраной зоны в границах земельного участка, выбранного для строительства, может существенно усложнить сам процесс строительства или увеличить его стоимость: в соответствии с действующими требованиями строительство и эксплуатация хозяйственных и иных объектов возможны в границах водоохранных зон только при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод (ст. 65 Водного кодекса РФ).

При наличии иных промышленных объектов по соседству от выбранного земельного участка очень важно выяснить границы их санитарно-защитных зон, чтобы определить, налагают ли они какие-либо ограничения по использованию рассматриваемого земельного участка в целом или в какой-либо его части. Например, размещение промышленных предприятий невозможно в санитарно-защитных зонах предприятий пищевой и фармацевтической промышленности, ряда других объектов (п. 5.4 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Аналогичным образом необходимо убедиться и в возможности организации санитарно-защитной зоны самого планируемого к строительству объекта. В частности, в соответствии с установленными требованиями санитарно-защитная зона промышленного предприятия не должна затрагивать территорию жилой застройки, садоводческих товариществ, лечебно-профилактических учреждении (п. 2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), территорию и санитарно-защитные зоны кладбищ (п. 2 10 СанПиН 2.1 1279-03) и др. А санитарно-защитные зоны предприятий пищевой и фармацевтической промышленности не могут затрагивать и территорию непрофильных предприятий (п. 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03). Данные ограничения также рекомендуется проанализировать до момента приобретения прав на рассматриваемый земельный участок.

Наконец, в зависимости от того, застраивался раньше рассматриваемый участок или нет, помимо прочего необходимо уделить особое внимание его фактическому состоянию, выявлению так называемого прошлого (исторического) загрязнения.

В случае его выявления (например, при нарушении требований СанПиН 42-128-4433-87 "Санитарные нормы допустимых концентраций химических веществ в почве", ГН 2.1.7.2511-09 "Ориентировочно допустимые концентрации химических веществ в почве") этот вопрос рекомендуется рассмотреть также в рамках сделки по приобретению земельного участка в целях разграничения ответственности за загрязнение между его прежним и будущим правообладателями. При этом необходимо отметить, что, хотя применение договорных инструментов, регламентирующих данный вопрос, и получает в настоящий момент все большее и большее развитие на практике, четкой судебной практики по данному вопросу не сложилось. Данное обстоятельство также важно принимать во внимание, оценивая пригодность земельного участка для реализации на нем планируемого инвестиционного проекта.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.