Интервью партнера Goltsblat BLP Юрия Чернобривцева в программе Валерии Мозгановой «Недвижимость: сегменты и перспективы» на Бизнес ФМ.

13.05.2011

Валерия Мозганова: Время арендаторов, которые веревки могли вить из арендодателей, стояло на дворе до середины 2010 года, а потом оно не то что бы совсем закончилось, а постепенно стало уходить. Владельцы офисных зданий в окраинных районах пока не чувствуют себя хозяевами положения. В основном, здесь еще в ходу антикризисные меры, которыми заманивают не только конечных арендаторов, но и посредников - брокеров. А вот офисный центр Москвы понятие «вакантные площади» постепенно забывает. По идее, компании, которые могли позволить себе переезд в офис подороже или побольше, это уже сделали, остальные просто опоздали. Трехмесячный страховой депозит, поквартальная оплата, БОМ вместо БТИ и «Shell and core» вместо отделки, коммунальные платежи, которые должны оплачиваться сверх аренды, - все возвращается на круги своя.

Считается, что к докризисным условиям аренды офисный сегмент вернется к году 2013. Стало быть арендаторов и арендодателей ожидает двухлетний переходный период, в котором успех обеих сторон будет зависеть от грамотно расставленных акцентов, позиционной гибкости и навыков ведения переговоров.

В студии Бизнес ФМ партнер «Гольцблат БЛП» Юрий Чернобривцев:

Валерия Мозганова: Юрий, много мы слышали о том, что в период кризиса владельцы офисных помещений предоставляли какие- то «сказочные» скидки, бонусы. Этот период сейчас закончился?
Юрий Чернобривцев
: В период кризиса, действительно, многие из арендодателей предлагали более гибкие условия для своих арендаторов. С многими арендаторами были даже подписаны дополнительные соглашения уже к заключенным ранее договорам аренды, в соответствии с которыми им предоставлялись дополнительные привилегии, бонусы.

Валерия Мозганова: А какие?
Юрий Чернобривцев
: Ну, например, менялась или отменялась индексация, подписывались соглашения об уменьшении арендной платы на определенный период времени. В отношении новых арендаторов, как правило, арендодатели давали более продолжительные «арендные каникулы», предусматривали изначально в договорах меньшие арендные ставки, меньший размер индексации.

Валерия Мозганова:  Я еще слышала про ремонты за свой счет, переезды за свой счет…
Юрий Чернобривцев
: Такое тоже случалось. Согласовывались отдельные расходы, которые компенсировались арендодателями арендаторам не всегда напрямую. Как правило, все эти компенсации учитывались в составе арендной платы путем снижения ее размера.

Валерия Мозганова: «Арендные каникулы» - 3 месяца?
Юрий Чернобривцев
: В нашей практике встречались «арендные каникулы», которые достигали и 12 месяцев.

Валерия Мозганова: А сейчас что?
Юрий Чернобривцев
: Сейчас сказочность уже, наверное, прошла, потому что рынок уже более-менее пришел в равновесное состояние. Доля пустующих помещений сократилась на рынке, поэтому арендодатели почувствовали определенную уверенность. Тем не менее, какие- то вещи, проявившиеся в кризисный период, на сегодняшний момент также актуальны. Это, например, условие об «арендных каникулах». Оно присутствует практически во всех сделках аренды, причем, что важно отметить, иногда «арендные каникулы» предоставляются даже не только в отношении помещений, которые готовы к передаче арендатору в состоянии “Shell and core”, но и в отношении помещений, в которых уже выполнена отделка и в которые арендатор может сразу въехать и начать их использование. То есть даже в таких ситуациях арендодатель готов отдавать в среднем от месяца до трех месяцев в виде «арендных каникул».

Валерия Мозганова: Те арендаторы, которые подписали договоры о 12 - месячных «арендных каникулах» или еще о каких-то бонусах и скидках, они защищены от того, что собственник, глядя на рыночную ситуацию, в один прекрасный момент не придет и не скажет: «А давайте- ка пересмотрим договор? Я пошел вам навстречу в период кризиса, а сегодня кризис кончился, и , пожалуй, нам пора вернуться на прежние рубежи».
Юрий Чернобривцев
: По общему правилу, конечно, договор аренды не может быть пересмотрен в одностороннем порядке. Возможна сложная ситуация, когда стороны заключали предварительный договор, не договор аренды. В предварительном договоре, соответственно, фиксировали все условия основного договора. Когда стороны сейчас подходят к моменту подписания основного договора, у арендодателя может появиться желание пересмотреть ранее согласованные условия. Здесь, конечно, есть определенный элемент риска, но я за последние два года не слышал о таких случаях на рынке, хотя в докризисный период это была довольно распространенная ситуация. Связано это было с очень быстрым ростом арендных ставок. И к моменту, когда стороны уже готовы были заключить основной договор, проходило приблизительно полтора -два года с момента подписания предварительного договора, условия рынка менялись. В этой связи у многих арендодателей  возникало желание увеличить ставки. Некоторые арендаторы, чтобы не потерять помещение шли на компромисс и соглашались на  предложенное увеличение ставок.

Валерия Мозганова: Тем не менее, если вдруг это произойдет, арендатору что делать? Сразу в суд?
Юрий Чернобривцев
: Скорее всего, если арендодателю потребуется изменить какие-то условия договора, он так или иначе выйдет к арендатору с предложением изменить существующий договор аренды. Арендатор может согласиться на предложение арендодателя. В принципе, такая ситуация может быть хорошей возможностью для торга со стороны арендатора в отношении каких-то других условий договора. Допустим, если у арендатора существует потребность согласовать с арендодателем какие-то дополнительные условия договора, вопрос согласования этих условий может быть решен в обмен на согласование арендатором изменения арендной ставки.

Валерия Мозганова: Своеобразный бартер?
Юрий Чернобривцев
: Совершенно верно. Это хороший способ урегулировать возникшие вопросы путем проведения переговоров.

Валерия Мозганова: «Арендные каникулы» и вся эта «красота» -  это такое совершенное бескорыстие или потом владелец офисного центра постарается как-то недополученное там включить во что-то другое?
Юрий Чернобривцев
: Если бы всегда в обмен на какие - то хорошие условия сразу бы ухудшались какие-то другие условия, все бы участники рынка недвижимости об этом знали и использовали эту информацию при согласовании соответствующих сделок. А вообще, если говорить о подводных камнях, мало знать базовую арендную ставку, или размер обеспечительного платежа, или размер «арендных каникул», который предлагает арендодатель, нужно понимать и все остальные существенные коммерческие условия договора аренды. В их число, среди прочего, входит вопрос о том, как рассчитываются эксплуатационные расходы (они могут быть фиксированными, а могут основываться на так называемом принципе «открытой книги»). Или есть еще концепция “Triple net lease”, то есть, когда базовая арендная плата освобождена от таких расходов арендодателя, как затраты на эксплуатацию, налоги и расходы на страхование (их эквивалентные суммы оплачиваются арендатору в дополнение к базовой арендной плате).

Валерия Мозганова: Наличие у арендатора каких-то льгот и бонусов, с вашей точки зрения, является ли  аргументом в его переговорах , если он решил сменить адрес прописки, поменять офис, в переговорах с владельцем нового офиса?
Юрий Чернобривцев
: Я не сталкивался в переговорах с тем, чтобы мы ссылались на текущие условия аренды в попытке согласовать такие же условия в новом проекте. Скорее всего, в переговорах больший вес будет иметь тот аргумент, что арендатор оценивал  ситуацию на рынке, получил несколько предложений, и в других проектах ему предлагают такие- то условия и возможности, такие- то скидки.

Валерия Мозганова: Прошедший кризис чему- то научил рынок офисной недвижимости? Какие из этих навыков, с вашей точки зрения, могут закрепиться?
Юрий Чернобривцев
: На сегодняшний момент рынок является  довольно сбалансированным, то есть нет какого-то сильного перекоса в сторону прав и привилегий арендатора или в сторону прав и привилегий арендодателя. Я думаю, что как раз нарабатывается стабильность в коммерческих и иных условиях, которые отражаются в договорах. Помимо уже упомянутых ранее скидок в арендной плате, возможности фиксации максимального порога индексации, это и другие вопросы. Так, например, сейчас многие арендодатели лояльно смотрят на возможность передачи арендатором помещений в субаренду и, соответственно, предоставляют требуемое по закону согласие на такую субаренду. В принципе, я за этими трендами наблюдаю уже довольно давно, и, честно говоря, не вижу предпосылок, чтобы они существенно менялись в ближайшее время.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.