Осенью мы увидим много интересного

05.05.2009

Журнал «Недвижимость. Строительство. Право», Май-Июнь 2009

Не так давно известная юридическая фирма «Пепеляев, Гольцблат, и партнеры» разделилась на две самостоятельных компании. Виталий Можаровский, партнер, руководитель практики коммерческой недвижимости юридической компании Goltsblat BLP известен юридическому сообществу как один из самых опытных специалистов по правоотношениям в сфере недвижимости. Он поделился с читателями НСП рецептами успеха, а также своими прогнозами относительно развития рынка недвижимости в ближайшем будущем


1. Расскажите, пожалуйста, какой карьерный путь должен пройти юрист, чтобы добиться признания?
- Я думаю, здесь подвиги и геройство вовсе не требуются, хотя, как и в любом деле, здесь есть масса нюансов и условностей. Путь во многом, зависит от везения, и, от, наверное, способности попасть в правильное место в правильное время. Если же говорить именно о партнерском положении, то путь к признанию на практике занимает ориентировочно от 5 до 12 лет. Проводя на любимой работе и посвящая себя клиентам часов по 12 в день, я уверен, что скорее рано, чем поздно наступит тот момент. Это напоминает мне ситуацию со студентом и его зачеткой – первые три курса ты работаешь на зачетку, а потом она на тебя.

2. Вы упомянули правильное место и время… Как Вы думаете, где лучше работать юристу – в компании многосторонне ориентированной или имеющей четкую специфику, например, строительную?
-  У людей разные характеры – кому-то важна стабильность, кому-то нужен постоянный challenge, постоянный вызов, преодоление новых трудностей, достижение новых высот. Нельзя сказать, что там плохо, а здесь хорошо – просто каждому юристу нужно найти свое место, с учетом личных особенностей характерa. Компании, как и люди, индивидуальны, и работа юриста в каждой из них может сводиться к совершенно разным функциональным обязанностям. В одних юристу отводятся чисто исполнительские функции, в других – юрист имеет более важную роль, участвуя, в том числе, при принятии бизнес-решений. Широкий и разнообразный объем полномочий способствует формированию юриста в качестве специалиста, способного объективно подойти к решению правовых вопросов. Будучи просто исполнителем – им и останешься, не поймешь логику бизнеса – будешь выполнять только техническую функцию, зачастую не понимая, почему именно это требуется от тебя при подготовке документов. Что же касается личного карьерного пути, то он есть и в in house, и в консалтинге. Мой личный опыт в международной корпорации, где я провел 7 лет, выполняя функции юриста, пожалуй, и является самой лучшей школой из всех, которые я прошел, потому что когда тебе ясна логика бизнеса, приходит понимание причины принятия тех или иных решений. И уже года через три-четыре – после того, как я приступил к работе в данной компании, - сам стал думать как люди бизнеса, и давать рекомендации не просто как юрист, а как участник бизнес процесса обремененный юридическими знаниями.

3. Правильно ли я поняла, что, на Ваш взгляд, юриспруденция будет тем эффективнее, чем теснее она приближена к бизнесу?
В моей работе – да. Просто не везде бизнес настолько тесно переплетается с правом. Например, в уголовном праве он существенной роли не играет. Для нас же, фокусируясь на бизнесе, становятся ясны не только аспекты права, но и стратегические цели компании, так что работа становиться более осмысленной и данное понимание делает бизнес максимально защищенным с правовой стороны. И это, конечно, очень ценится.

4. А какой базис знаний нужен для эффективной работы юриста?
- На своем личном примере, могу отметить, что, получив образование в МГИМО, где российскому гражданскому праву уделяется всего 2 семестра, в работу я пришел практически с нулевым багажом. Моим профильным образованием является международное частное право, которое имеет очень мало отношения к обороту недвижимости. В моем случае как раз сработал принцип правильного места и времени, и моим базисом знаний стал практический опыт. Для юриста очень важно попасть в правильную среду, в команду, законом в которой являются взаимопомощь, выручка, возможность учиться, глядя на своих старших коллег. Не секрет, что чрезвычайно важную роль играет коммуникационный момент. У людей существуют разные подходы к подаче мысли и обработке полученной информации - одно и тоже по содержанию (но по форме) сообщение может прозвучать и как запрет, и как поощрение к действию - то есть иметь негативный и позитивный посыл. Сравните две фразы: «это нельзя, потому что…» и «это можно, при условии, что…». Это наука не столько о юриспруденции, сколько о коммуникации. Опыт нашей компании показывает, что 85-90% всех недоразумений происходят из-за того, что кто-то что-то не так понял, не так написал. И хорошо, если на это удается вовремя среагировать и предотвратить дальнейшее развитие последствий недоразумения. Действительно в нашей практике вопрос коммуникации – едва ли не более важный, чем практический опыт в  области права.

5. Продолжая тему образования, -  «Посещаете ли Вы тренинги и мастер-классы для приобретения новых знаний? Как Вы считаете, есть ли от них польза?»
- На самом деле скорее нет, чем да. Хотя справедливости ради надо отметить, что хороший тренинг как минимум помогает систематизировать, упорядочить имеющиеся знания, что само по себе уже небесполезно. Я сам посетил только несколько тренингов. Один из них – очень ценный - как раз посвящался общению с журналистами. Еще один - внутренний тренинг o клиентском сервисe - проводил Андрей Гольцблат. Это, наверное, все, что я могу вспомнить. Лично для меня каждый день становится тренингом, а лучшие учителя – это клиенты и люди, которые работают здесь, в компании. Андрей Гольцблат – замечательный учитель и я рад, что очень продолжительное время работаю с ним.

6. Раз мы так плавно перешли к разговору о компании. Сейчас она находится в начале самостоятельного пути. Что это означает лично для Вас? Какие появились новые рубежи дальнейшего карьерного роста?
- Давайте сделаем пару шагов назад и тогда станет понятно, как и  почему появилась компания Goltsblat BLP и что это значит для меня лично. Компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» была создана в 2002 году как объединение двух неконкурирующих бизнесов: группы налоговых адвокатов Сергея Пепеляева и группы юристов Андрея Гольцблата. Первые занимались – и занимаются сейчас – вопросами в сфере налогового права, вторые – более широким спектром вопросов: прямые иностранные инвестиции, недвижимость, корпоративныe слияния и поглощения, трудовые отношения, интеллектуальная собственность, арбитражные споры и т.д. И тогда в 2002 году произошел своеобразный синергетический эффект – проект «выстрелил». Рыночная ниша была практически пуста - на рынке фактически не было такой крупной российской универсальной компании, оказывающей полный спектр юридических услуг с фокусом на иностранных клиентов. Этот синергетический эффект был очень заметен хотя бы по ежегодному росту выручки и персонала – от 70% до 100% в год! Но ничто не может длиться бесконечно; первоначальная бизнес модель компании являлась очень удачной в течение первых 4-5 лет, а потом, году в 2007 появились первые сигналы того, что в компании надо что-то менять. Прежде всего, мы выросли качественно  и количественно, сформировали уникальный практический опыт и сильную команду, способную управлять комплексными проектами, сформировались внутренние связи и контакты, так необходимые для оптимизации работы, и, естественно, нам захотелось более крупных и интересных проектов. И тут мы столкнулись с тем фактом, что огромное количество крупных и интересных сделок проходят мимо нас в силу объективных причин, таких как, например, отсутствие у нас специалистов по английскому праву, практическая неэффективность модели “preferred law firms”/ “best friend firms”, отсутствие страховки профессиональной ответственности, так важных для фондов и  институциональных инвесторов, и т.д.. В результате, необходимость перемен, хорошо заметная еще в 2007 году, в 2008 году стала уже очевидна. Разумеется, были и другиe причины, из-за которых компания в том виде, в котором она была, уже не могла развиваться дальше. Всю компанию реформировать не удалось, поэтому та ее часть, которая была готова к переменам, объединилась с лондонской фирмой Berwin Leighton Paisner (BLP). В результате нам удалось не только избавиться от основных недостатков, но и  приобрести такие важные конкурентные преимущества как страховка профессиональной ответственности, и очень сильная команда английских юристов в Лондоне и здесь, в Москве. … Несмотря на то, что в настоящее время серьезных сделок по финансированию вообще нет, я думаю, наш проект начался очень удачно по времени. Работы стало заметно меньше, у сотрудников компании освободилось время, необходимое для того, чтобы выстроить новую структуру компании, наладить внутреннюю жизнь, пройти обязательный курс тренингов, приспособиться к новым требованиям, обменяться практической информацией, более плотно общаться с клиентами. И я очень доволен тем, что теперь мы не просто российская компания, а часть чего-то большего.

7. Каких итогов на Ваш взгляд можно ожидать по завершению нынешнего периода нестабильности в экономике для рынка недвижимости и сфере юридических услуг?
- Наверное, это звучит эгоистично, но в общем, кризис – это хорошо – у меня наконец-то появились выходные, возможность уходить с работы не ночью, а в нормальное время, видеть детей не только спящими… Относительно же отрасли, я думаю, что крупнейшими владельцами недвижимости в Москве станут банки. Результаты процесса cмены собственников указанных активов наблюдаются уже сейчас. Примеров масса – даже одна из башен комплекса, в котором расположен наш офис, стала собственностью Сбербанкa. И это только начало. Далее, ближе к осени, можно ожидать целую череду таких незаметных приобретений, поглощений и слияний. Некоторые банки, ранее самостоятельно управлявшие своей недвижимостью, в настоящее время специально создают под своим «зонтиком» компании,  профессионально управляющие недвижимостью. А, став крупнейшими владельцами недвижимости, банки рано или поздно начнут продавать данные активы, когда за них предложат хорошую цену.

8. Как на ваш взгляд, изменится ли картина рынка недвижимости с переходом основных активов в руки банков?
- Я думаю, что внешне вряд ли будут заметны какие-либо изменения. Банки практически без рисков cмогут достроить приобретенные удачные объекты высокой степени готовности.  Поскольку деньги у банков есть и “свои” проекты они, безусловно, профинансируют, то большая часть удачных проектов, скорее всего не будет заморожена.. В настоящее время отсутствует понимание рыночной цены недвижимости - на рынке ценников сейчас просто нет, из-за этого нет и самих сделок. Я думаю, что где-то в начале осени произойдут первые рыночные сделки, и они позволят наконец-то установить рыночный уровень цен. Девелоперы при этом, конечно же, никуда не исчезнут, просто изменяться масштабы  бизнеса.

9. Стоит ли ожидать слияний банков и девелоперов?
- Это тоже один из вариантов. Девелопер, по сути, это вывеска, бренд, команда и “букет” проектных компаний. Для поглощения банку надо приобрести весь этот бизнес полностью. И несколько таких свежих примеров нам всем уже хорошо известны. Пока же большинство девелоперов, оказавшиеся в сложном положении, предпочитают продавать только отдельные части бизнеса, не являющимися  для них ключевыми. Ho я уверен, oсень принесет нам много интересного...

10. Касаясь вопроса аренды – что ждет рынок в данном сегменте?
- Нынешнее падение арендных ставок на рынке офисных помещений краткосрочно и очень скоро мы будем наблюдать обратный процесс в сегменте качественных помещений. Причин тому несколько. Первая – сейчас никто не начинает новoе строительствo офисных площадей. Ранее, Девелопер, завершая строительство и сдавая в аренду готовые офисные помещения, параллельно начинал свой следующий проект. Сейчас эта цепочка разорвана – новые проекты не начинаются, некоторые из старых - заморожены. Это значит, что рано или поздно, когда рынок начнет оживать, компании столкнутся с дефицитом  качественных площадей. Плюс к тому – введенный властями Москвы запрет строить новые офисные здания в центре города.

11. А юридические фирмы? Как кризис отразился на них?
- В большинстве юридических компаний сейчас происходят сокращения, но, если посмотреть на структуру этих изменений, то становится очевидно, что касаются они в первую очередь специалистов по IPO и финансированию. Сделок по финансированию сейчас очень мало - только реструктуризация долгов, но там много работы внешних юристов как правило не требуется. Что же касается правоотношений, связанных с IPO, то их уже фактически год как нет. Особенно болезненно данный процесс проходит в юридических компаниях - своеобразных бутикax с узкой специализацией. Фокусируясь на этих в свое время сверхприбыльных отраслях, естественно, сейчас они очень сильно страдают, потому что их продажи резко упали, а заместить эти выбывающие доходы нечем. В более привлекательном состоянии в настоящее время находятся такие универсальные юридические фирмы, как, например, Goltsblat BLP, так как у них если «проваливаются» IPO и M&A, как сейчас, то одновременно по понятным причинам возрастаeт количество заказов по трудовым вопросам  и арбитражным спорам.

12. Относительно Вашей компании, что происходит в секторе недвижимости в настоящее время?
-  У нас есть некоторое преимущество перед теми компаниями, кому сейчас приходится сокращаться, – наш портфель проектов примерно наполовину состоит из промышленных объектов. А такиe проекты, из-за какого-то кризиса никто останавливать не будет. Например, строительство трубoпровода Nord Stream - продолжительность строительного цикла проекта – 7-8 лет, а за это время запросто может и 2 кризиса случиться. Тем более, сейчас для строительства очень хорошее время – заметно снизились в цене стройматериалы, сократились аппетиты генподрядчиков, да и сами генподрядчики стали более гибкими и клиентоориентированными. Похожеe, кризис - замечательное время для девелопмента и строительства при условии наличия финансирования, естественно. Из тех проектов, которые мы сейчас ведем, практически ни один не остановился. Более того, за последние месяцы мы получили 4 новых интересных проекта, которые были начаты в этом году. Стало просто приятно работать, потому что нет постоянного цейтнота, как это было год-два назад. У меня складывается впечатление, что сейчас работа именно такая, какой она и должна быть. Не спеша, имея возможность уделять и клиенту, и проекту ровно столько времени, сколько надо, а не сколько есть.

13. Вы предполагаете, что в настоящее время банки намеренно концентрируют в своих руках имущественные права на объекты недвижимости, осуществляя не значительное кредитование, с целью последующего извлечения прибыли путем продажи предмета залога?
Возможно, какие-то банки и преследуют эту цель. Но только некоторые. Во-первых, все-таки основной бизнес банков – это зарабатывание денег на  процентах. Во-вторых, такая спекуляция, по-моему, - довольно рискованная для банков  бизнес. В большинстве случаев, банки просто  вынуждены приобретать права на девелоперские проекты, выбирая из двух зол меньшее.

14. В завершение, хотелось бы поинтересоваться, перспективами компании в рамках рынка недвижимости в ближайшем будущем?
Я уверен, у Goltsblat BLP замечательные перспективы. У нас сеть для этого  все необходимое – команда, опыт, ресурсы, энтузиазм.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.