Внимание к переменам

01.04.2009

«эж-ЮРИСТ»

Динамика изменения законодательства, регулирующего оборот недвижимости и земельные отношения, в последнее время существенно ускорилась. Подзабытая было традиция «новогодних» пакетов законов, вносящих существенные изменения буквально под бой курантов, в этом году снова напомнила о себе. Проанализировать некоторые из наиболее злободневных новелл мы попросили партнера российской международной юридической фирмы Goltsblat BLP Виталия Можаровского.

 — Как Вы оцениваете изменения, внесенные в Гражданский кодекс и в Федеральный закон «Об ипотеке» в части изменения порядка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество?

— Эти поправки логично продолжают реформу ипотечного законодательства, инициированную банковским сообществом пару лет назад и призванную либерализовать порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Изменения направлены на упрощение обращения взыскания на заложенное имущество и предусматривают, например, сокращение сроков регистрации договоров ипотеки жилых помещений и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Очевидно, законодатель стремится к упрощению и ускорению оборота недвижимости. Ситуацию, которую мы наблюдали еще полгода назад, нельзя назвать нормальной. Банк дает ипотечный кредит под покупку конкретной квартиры. Естественно, прежде чем обращаться в банк за кредитом, покупатель должен договориться с продавцом недвижимости. Если переговоры прошли успешно, покупатель спешит в банк. Пока он тратит время на общение с банком, согласование условий сделки, ее регистрацию в ЕГРП, цены на жилье вырастают и продавец отказывается от сделки. Покупателю приходится все начинать сначала: поиск квартиры, переговоры с покупателем, банком и т. д.
Необоснованно много времени тратилось на регистрацию ипотеки. Регистратор должен был зарегистрировать ипотеку в течение месяца, и, как правило, регистрационная запись делалась им как раз на тридцатый день. Такая неторопливость объяснялась необходимостью провести правовую экспертизу представленных документов. Тем не менее довольно часто эта экспертиза проводилась весьма поверхностно и нередко права регистрировались (или не регистрировались) без должных на то оснований. Заметим, что такое отношение в немалой степени вызвано и тем, что регистраторы не несут никакой реальной ответственности за убытки, которые они причиняют участникам рынка. Непонятно, зачем регистраторам предоставлять столько времени на правовую экспертизу, если они все равно не несут ответственность за свои действия и вольные или невольные ошибки.

Логичным продолжением этого эксперимента могло бы стать распространение сокращенных сроков регистрации на ипотеку всех объектов, не только жилья, а, возможно, и на все регистрационные действия.


 
По Вашему мнению, расширение возможностей для установления в договоре внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество имеет позитивный характер или же оно повлечет навязывание банками более жестких условий залогодателям-заемщикам?

— Я неоднозначно смотрю на вопрос внесудебного обращения взыскания на предмет залога. Если бы я был заемщиком, то бы сначала несколько раз подумал, прежде чем соглашаться на такое условие, и еще не факт, что согласился бы. Конечно, многое зависит от личности кредитора и от ситуации в текущий момент времени. Например, когда в сентябре прошлого года возникли сложности на финансовом рынке, некоторые банки начали рассылать заемщикам уведомления с предложением досрочно погасить кредит. Если бы норма о досудебном обращении взыскания существовала на тот момент, трудно даже себе представить, сколько бы людей от нее пострадало. Нарушений со стороны заемщика нет, просто банк запаниковал.

К счастью, мы живем в свободной стране, поэтому у заемщика должна быть возможность выбора наиболее удобного для себя банка. У одних банков выше процентные ставки, но более гибкие условия, у других наоборот. Кому-то удобнее заплатить более высокие проценты по кредиту, но быть спокойным, что данное условие в их договоре отсутствует. Для некоторых залогодателей определяющим является размер процентов.

Кстати, в тексте закона, про который мы сейчас говорим, есть важное исключение: не допускается установление внесудебного порядка обращения взыскания на жилые помещения, переданные в залог.

Рискну предположить, что нормы о внесудебном порядке обращения взыскания в первую очередь были нацелены на автокредитование. В данном случае стоимость залога относительно небольшая, допустим, 30 000 евро, а судебный порядок достаточно длительный и занимает несколько месяцев. За это время рыночная стоимость машины значительно уменьшится.


 
— Каково Ваше мнение в отношении сложившейся правоприменительной практики в сфере кадастровой оценки земель? Не секрет, что в ряде случаев такая оценка искусственно устанавливается выше рыночной.

— Кадастровая оценка — это в определенной мере искусственная цифра, которая показывает примерную стоимость земельного участка. В некоторых ситуациях кадастровая стоимость близка к рыночной цене, а иногда эти цифры несопоставимы. Например, в Москве кадастровая стоимость земли приближается к рыночной цене и рыночная цена в большинстве случаев чуть выше кадастровой стоимости. В некоторых регионах ситуация может быть иной.

Я не раз сталкивался с ситуацией, когда кадастровая стоимость искусственно завышалась в предвосхищении какой-то сделки. Например, инвестор ведет переговоры с властями по строительству завода или крупного торгового центра. У властей есть (замечу — не всегда) техническая возможность скорректировать кадастровую оценку земли в сторону увеличения, чтобы сдать в аренду или продать земельный участок подороже. Но здесь важно не перегнуть палку: неразумно завышенная цена может отпугнуть инвестора. У региональных участников рынка зачастую ожидания традиционны: прибыль надо получить всю и сразу, причем не менее 100% годовых. Такое стремление вполне понятно, однако оно далеко не всегда вызывает восторг другой стороны в сделке.

К сожалению, далеко не всегда власти оперируют стратегическими категориями и выстраивают долгосрочные планы: очень не просто чем-то поступиться на начальном этапе инвестиционного проекта, чтобы приобрести несопоставимо больше выгод в средне- и долгосрочной перспективе: рост занятости и культурного уровня населения, рост налоговых поступлений, модернизация инфраструктуры, повышение уровня жизни и социального благополучия и т. д.


 
Известны ли Вам случаи успешного оспаривания кадастровой стоимости земли в судебном порядке?

— Неизвестны, хотя мы тщательно изучали этот вопрос. Оспорить кадастровую оценку практически нет шансов, если, конечно, при расчетах не допущена какая-то математическая ошибка. Если цена не устраивает, лучше поискать другой участок.
 
Весь прошедший год активное освещение в прессе получали конфликты, связанные с изъятием земельных участков на месте строительства так называемых олимпийских объектов. Насколько, по Вашему мнению, в подобных ситуациях виноваты сами по себе нормы законодательства, которое, как неоднократно писал «эж-ЮРИСТ», приводилось в соответствие с потребностями Олимпстроя по ускоренному изъятию земель, а насколько — практика его применения?

— Строительство олимпийских объектов — очень интересный, захватывающий проект. Однако, говоря о нем, вспоминаешь известную фразу: «хотели как лучше, а получилось как всегда». После объявления о том, что Сочи станут столицей Олимпийских игр, страну охватило воодушевление, эйфория, но оказалось, что реализовать все это очень непросто.

Последняя Олимпиада в нашей стране прошла в 1980 году. Страна была совершенно другой: и земля и недвижимость принадлежали государству. Сейчас все иначе. Некоторые территории, которые планируется освоить, принадлежат частным собственникам. Кроме того, нельзя забывать про особо охраняемый статус природных территорий города Сочи. От 3 до 7 различных природоохранных режимов накладываются друг на друга, каждый из которых устанавливает определенное ограничение по использованию участка. Иногда ограничений так много, что создается впечатление, что облик этого города законсервирован и все, что не запрещено там делать, — это отдыхающим в белых панамах парами прогуливаться по улицам.

Уже прошло больше года после того, как был принят пакет законов, установивших правила изъятия участков, предназначенных для строительства олимпийских объектов. Многие считают, что эти законы несправедливы, что они предоставляют слишком много полномочий чиновникам, ущемляют права частных собственников. Возможно, это действительно так. Я и моя команда имели удовольствие принимать участие в работе над этими законами, и, поверьте, самые первые проекты были еще менее «дружелюбными». Мы их смягчили как могли. Но, несмотря на практически чрезвычайную власть, права и полномочия, которые предоставлены данными законами, мы являемся свидетелями того, что даже этими правами не получается эффективно воспользоваться, чтобы корректно изъять необходимые участки.

— Частные собственники раздули цены на земельные участки, необходимые для строительства олимпийских объектов. Как изъять землю у земельных спекулянтов?

— Если власти не хотят покупать землю, пускай предложат собственникам что-то взамен. Хотите изъять у человека 15 соток, а он возражает? Предложите ему 20 соток в другом месте, компенсацию за неудобства и возможность забрать с собой то, что он хочет, и, очень может быть, он согласится. Люди будут торговаться, но это же естественно — возможно, для них это единственный шанс, которого больше не будет.


 
— Зачем тогда для столь грандиозного строительства выбрали курортный город? Почему нельзя построить олимпийские объекты, допустим на Урале?

— Давайте, посмотрим на карту нашей страны. Москва — город, который успешно развивается и без посторонней помощи, является «донором». Санкт-Петербург последние четыре года тоже очень энергично развивается, во многом благодаря открытию крупных автосборочных производств и переносу туда штаб-квартир крупных национальных корпораций. Как показывает практика, одно рабочее место, созданное на современном производстве, неизбежно влечет за собой создание как минимум 10 рабочих мест в смежных производствах — поставка сырья и комплектующих, транспорт, питание, уборка, обслуживание, коммунальные услуги. Иными словами, Питер тоже получил толчок для самостоятельного развития. У российского юга пока нет такого толчка для экономического развития.
Олимпиада, помимо традиционных гуманитарных ценностей, представляет собой еще и хороший вклад в экономику той страны, где она проводится. В качестве примера приведу Барселону. Каталонцы сами признают, что до проведения Олимпиады Барселона была мало кому известна в мире. Испания смогла извлечь большую выгоду из Олимпиады. Мир узнал Барселону, заработали туристическая индустрия и все сопутствующие ей сервисы, было создано много рабочих мест. Сейчас Барселона — один из экономических центров Испании.
Олимпиада в Сочи — это идеальный инструмент для развития всего южного региона России. В комплексе с Южной Игорной зоной этот регион мог бы стать очень привлекательным местом для туризма, отдыха и развлечений. Идея очень хорошая, главное, чтобы у властей хватило мудрости, терпения, настойчивости и креатива реализовать ее правильно. Тем более что все возможности для этого есть.
 


— Существует ли вероятность, что подобные чрезвычайные правила могут быть применены уже без привязки к «олимпийской» специфике в иных регионах страны?

— Теоретически в России возможно все что угодно. Но практически это маловероятно. Сочи, Олимпиада – это все-таки экстраординарная ситуация, своеобразный форс-мажор. Но в любом случае даже при наличии бесспорного публичного интереса власти должны демонстрировать уважение частной собственности и обходиться с людьми по-человечески.


 
Со времени вступления в силу новой редакции Федерального закона «Об исполнительном производстве» прошел почти год. В свое время многие приветствовали новеллу, позволяющую судебному приставу-исполнителю самостоятельно осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество, подлежащее реализации в ходе исполнительного производства. Практика подтвердила эффективность этих норм?

— Эти нормы выглядят очень красиво, ими можно восхищаться и рукоплескать им, но они не жизнеспособны. В данном случае можно провести аналогию с широко разрекламированным, но фактически провалившимся проектом «дачной амнистии».

Да, у судебного пристава-исполнителя есть юридическая возможность зарегистрировать право должника на недвижимое имущество, но сделать это не так-то просто. Чтобы изготовить и собрать необходимые для регистрации документы, придется посетить несколько ведомств, потратить время и деньги. Однако приставы работают в ситуации, когда денег у должника и так недостаточно. В результате получается, что на практике эта конструкция нежизнеспособна.


 
Как Вы оцениваете изменения, внесенные в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которыми срок приведения в соответствие с ГК РФ договоров аренды земельных долей продлили еще на два года?

— Это продление агонии. Те, кто хотел оформить права на землю, уже давно это сделали. Остальные этого или не хотят или не могут. В эпоху экономического кризиса и падения цен на землю едва ли такое продление кому-то реально поможет. Данную ситуацию можно рассматривать как консервацию правового статуса этих земель, который явно не соответствует современной ситуации на российском рынке.


 
Каковы основные проблемы в сфере оборота так называемых колхозных земель?

— Есть одна серьезная юридическая проблема, которая уходит корнями в историю приватизации сельхозпредприятий. Вернемся в уже далекий 1992 год: земля не имеет никакой стоимости и никому не нужна. С корпоративным правом никто никогда не сталкивался, гражданское право только зарождается. Никто не знает, что такое акция, земельная доля, имущественный пай и что с ними делать. Так вот, в это смутное время акционирование и приватизация сельхозпредприятий упрощенно проходили так. Все имущество колхоза делилось на две группы: к первой группе относилась земля, а ко второй группе — постройки, скот, техника и пр. Имущество второй группы не распределялось и оставалось общей собственностью. А вот землю распределяли между всеми работниками с/х предприятий. Причем если техника ржавеет, имущество изнашивается, постройки ветшают, скотина умирает, то земля никуда не исчезает, а как раз наоборот — со временем только дорожает. Землю, которой владел колхоз, пропорционально делили между всеми его работниками. Каждый сельский житель становился обладателем абстрактной части земельного массива колхоза, условно — земельного пая или, более формально, -— доли в праве общей собственности. Затем в части хозяйств люди передали эти земельные паи колхозу, который стал акционерным обществом, взамен получив акции этого АО. Таким образом, права на землю в данном случае переходили к акционерному обществу. Но в части хозяйств акции оплачивались только имущественным паем, при этом земля (земельный пай) оставалась в собственности физических лиц.

В результате сложилась ситуация, когда примерно в половине хозяйств собственниками земли являлись сами АО, а в другой — физические лица. Однако из-за инерционности бюрократической машины и новизны самого явления практически все «колхозники», включая и тех, кто ранее передал АО свои земельные паи в оплату его акций, впоследствии получили официальные свидетельства голубого цвета о праве на землю.

Несколько лет спустя все это привело к возникновению множества конфликтов. В качестве самого яркого примера можно назвать скандал вокруг Первого конного завода, который владел сотнями гектар на Рублевке. Как известно, его акции скупила крупная финансовая группа, решив, что теперь она эффективно контролирует эти земли. Но не тут-то было. Другая «конкурирующая концессия» скупала у частных лиц свидетельства о праве на землю. В результате каждая из сторон считала себя единственным законным собственником данной земли.
Похожие конфликты, правда, меньшей степени драматичности, мы встречали довольно часто. Одни инвесторы скупали акции, другие — свидетельства. Чтобы разобраться в подобных ситуациях, надо проводить юридический анализ, что мы с успехом и проделывали многократно. Если соответствующие документы об учреждении АО и оплате его акций сохранились, то установление того, кто является собственником земли, становится делом техники.


 
Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию, сложившуюся с лицензированием строительной деятельности. Полагаете ли Вы, что замена лицензирования контролем со стороны саморегулируемых организаций в настоящее время является своевременной применительно к этому виду деятельности?

— Лицензии на строительную деятельность в том виде, в котором они были и есть, себя изжили. На практике получение лицензии — это всего лишь вопрос денег. Коррупция «разъела» сам институт лицензирования: лицензия подрядчика никак не защищает заказчика, застройщика, инвестора, потребителя строительная. Для меня как обывателя главное, чтобы у строительной компании была хорошая репутация, чтобы она профессионально, качественно и своевременно делала свою работу. Если же лицензию можно свободно купить, как в супермаркете, то непонятно, зачем она вообще нужна.

Если рассматривать контроль со стороны саморегулируемых организаций как идею, то она мне нравится. Однако это должен быть своеобразный строительный профсоюз, а не еще одна монополия, целью которой станет ограничение входа в отрасль новых игроков. Данная организация должна быть основана на репутации, опыте, интеллекте, а не на примитивном желании оградить себя от конкурентов.


 
— Виталий, совсем недавно Вы покинули компанию «Пепеляев, Гольцблат и Партнеры» и приняли решение работать в российской международной юридической фирме Goltsblat BLP. Расскажите о преимуществах работы в новой компании.

— Преимущества очевидны — во-первых, это возможность работать с более масштабными и интересными проектами. Во-вторых, это новые возможности развития и выхода на новый профессиональный уровень. У любой локальной юридической компании есть определенные объективные ограничения. Один характерный пример: локальной юридической фирме очень непросто получить полноценный полис страхования профессиональной ответственности. А без него можно забыть про проекты с участием институциональных инвесторов и банков. Другой пример — по различным причинам подавляющее большинство серьезных сделок, имеющих отношение к российским активам, подчинено английскому праву.

Я и ранее работал с очень интересными и масштабными проектами, но сейчас в Goltsblat BLP наши ресурсы и возможности стали практически неограниченны, у нас появился свободный доступ к интеллектуальным наработкам, опыту и технологиям, накопленным за десятилетия. В результате слияния с Berwin Leighton Paisner мы получили уникальную комбинацию: с одной стороны, лучшую в России команду юристов-профессионалов, знающих о российском рынке практически все, и  с другой — опыт, современные технологии и широкие возможности одного из лидеров рынка юридических услуг в Лондоне. И я с большим воодушевлением и энтузиазмом смотрю на те процессы, участником которых сейчас являюсь и я сам, и чем мне и моей команде повезло сейчас заниматься.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.