Состояние и перспективы рынка недвижимости с точки зрения юриста. Дмитрий Мальцев для Закон.ру

01.03.2018

Начиная с 2014 года в профессиональной прессе регулярно встречаются мнения о том, что дно кризиса пройдено и экономика в целом и рынок недвижимости в частности со дня на день начнут восстанавливаться, при этом с каждым годом ситуация стабильно ухудшается. Объёмы нового строительства резко сократились, имевшие место крупные сделки были либо запланированы и начаты ещё в 2014 году, либо не являлись инвестиционными и не свидетельствовали о росте рынка. Существенно возросла доля сделок, совершённых конечными пользователями (end users) (например, покупка склада компанией adidas или приобретение половины БЦ «Оружейный» компанией Мегафон). Редким исключением явилось приобретение компаниями PPF и Hines двух башен в БЦ «Метрополис».

В 2016 году общая ситуация со строительством и новыми сделками продолжила ухудшаться, при этом с формальной точки зрения рынок вырос – по данным Colliers International рост инвестиций в коммерческую недвижимость составил 40%. Однако при анализе статистики становится ясно, что подавляющее большинство крупных сделок являлось либо выкупом помещений для собственных нужд (например, приобретение башни Эволюция в ММДЦ Москва-Сити компанией Транснефть), либо результатом реструктуризации долгов перед банками (переход прав на башню Евразия в ММДЦ Москва-Сити к ВТБ). Особняком стоит приобретение большой части небоскрёба ОКО Мэрией Москвы. Значительную активность на рынке демонстрировала Сафмар (группа БИН), которая приобретала не только складские активы у ПНК, но и торговые объекты, однако в 2017 году активность Сафмара сошла на нет.

По общему объёму сделок в 2017 году рынок опять показал существенный рост – по данным компании JLL он составил 88%. В действительности данный показатель был обеспечен буквально несколькими крупными сделками – продажа всего портфеля недвижимости компанией Immofinanz, в связи с уходом с российского рынка, приобретение складского комплекса Север-2 компанией Raven Russia у группы Ориентир (бывшая Логопарк Девелопмент), продажа ТЦ «Горбушкин Двор», а также приобретение БЦ «Воздвиженка Центр» (Военторг) китайской компанией Fosun совместно с Avica Management Company. Продолжилась реализация сделки по выкупу компаниями PPF и Hines третьей башни БЦ «Метрополис» у фонда Heitman, который также уходит с российского рынка. Cитуация с вводом новых объектов не изменилась, в то же время, существенно снизились показатели вакантности (до 12-14% в среднем по Москве), что позволяет говорить о росте спроса.

Одной из важных тенденций в области консалтинга за последние несколько лет является снижение спроса на юридические услуги. В результате роста профессионализма внутренних юридических служб (не в последнюю очередь за счёт найма выходцев из консалтинговых компаний) всё большее число клиентов предпочитает делать простые проекты, такие как аренды, прямое приобретение активов, договоры подряда и т.д. своими руками. Даже более сложные проекты по схеме built-to-suit или built-to-lease зачастую реализуются без участия консультантов. Отдельно хочется упомянуть, что многие из указанных выше крупнейших сделок (такие как приобретение башен Эволюция, Евразия и ОКО в ММДЦ Москва-Сити или недавняя сделка по приобретению спорткомплекса «Олимпийский» компанией «Киевская Площадь») также проходили без участия внешних юридических консультантов.

С одной стороны, отток иностранных игроков на рынке безусловно сказался на падении спроса на услуги иностранных юридических компаний, с другой – за минувшее десятилетие отечественный крупный бизнес имел возможность оценить пользу и качество работы консультантов и всё чаще привлекает их к своим проектам. Сложные инвестиционные и девелоперские проекты по-прежнему не обходятся без участия консультантов и есть уверенность в том, что с ростом активности на рынке будет расти и спрос на юридические услуги. Осталось лишь дождаться начала стабильного роста, который вряд ли начнётся раньше 2019 года.

Ссылка на источник: https://zakon.ru/blog/2018/03/01/sostoyanie_i_perspektivy_rynka_nedvizhimosti_s_tochki_zreniya_yurista

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.