Коммерческая недвижимость интересна даже в кризис. Интервью Виталия Можаровского в программе "Сухой остаток" на радио «Финам FM»

18.02.2014

«Финам FM»

ДМИТРИЕВ: Добрый день, уважаемые радиослушатели, в эфире «Финам FM» программа «Сухой остаток», меня зовут Олег Дмитриев. Сегодня будем говорить о том, что же… это даже вопрос такой, крик души... что же может привлечь все же инвестора, иностранного, прежде всего, учитывая печальную российскую действительность, ну, с точки зрения экономики, экономического роста. Потому что мы знаем прекрасно, читаем цифры о замедлении роста экономики, об оттоке капитала и так далее и тому подобное. Но есть белые пятна и на этом темном фоне, как оказалось.
 
Итак, мы сегодня обсуждаем коммерческую недвижимость и говорим о том, что она даже интересна и в кризис. Ну, или как минимум в сложные экономические времена.
 
Представлю моих гостей. Сегодня в студии: Елена Комиссарова, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент», Елена, добрый день.
 
КОМИССАРОВА: Добрый день.
 
ДМИТРИЕВ: И в студии Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Goltsblat BLP», добрый день, Виталий.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Добрый день, Олег.
 
ДМИТРИЕВ: Так, ну что ж, уважаемые гости, давайте сразу начнем, ну и, в принципе, Виталий, вам первый вопрос. Вот с этим утверждением, я не беру его, конечно, на себя, это не моя точка зрения, ну, так – принятая точка зрения, что нынешний экономический рост, очевидно, достаточно затруднителен, в России я имею в виду, и интерес наверняка на этом фоне к российским активам падает. Как я понимаю, так это бывает не всегда. Какова ваша точка зрения, Виталий?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, Олег, говоря о российских активах, мы должны четко определиться, что мы имеем в виду: или это ценные бумаги, или это, например, недвижимость, которой посвящена сегодняшняя передача.
 
Если интерес к российской недвижимости как к российскому активу падает, тогда, извините меня, я не понимаю, что я делаю в офисе до 9 до 10 вечера каждый день.
 
ДМИТРИЕВ: Об этом стоит отдельно поговорить.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Видимо, да.
 
ДМИТРИЕВ: Ну, я не буду сейчас просить вас о том, чтобы вы рассказали поминутно весь свой рабочий день. Но я предполагаю, что эта фраза говорит о том, что вы загружены работой…
 
МОЖАРОВСКИЙ: О да!
 
ДМИТРИЕВ: …Да, а откуда она взялась – и вот собственно здесь я начинаю…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Знаете, возможно, речь о том – я думаю, что Елена меня поправит – парадоксе, который мы наблюдаем. Действительно, экономика показывает сейчас не самые хорошие результаты, ВВП тот же, есть куда совершенствоваться, есть куда развиваться, к чему стремиться. И курс рубля тоже сейчас демонстрирует волатильность, и с ценными бумагами тоже все непонятно. И в этой ситуации вот как раз коммерческая недвижимость, по крайней мере, на этом этапе развития, показывает очень хорошие перспективы. Потому что недвижимость, в общем-то, хорошая недвижимость, она не дешевеет, хорошая недвижимость дает стабильный денежный поток…
 
ДМИТРИЕВ: Я прошу прощения, здесь два момента сразу. Мы должны уточнить, что такое хорошая недвижимость, потому что, я так понимаю, если есть хорошая недвижимость, то есть и какая-то плохая недвижимость. Кроме того, мне интересно все же, недвижимость она в принципе как альтернатива в сложные времена всегда рассматривается инвесторами, потому что у нее есть какие-то свойства, у этой самой недвижимости… Лена, подключитесь: это правда?
 
КОМИССАРОВА: Ну, начнем с самого слова – недвижимость: чем она хороша – тем, что она недвижимость.
 
ДМИТРИЕВ: То есть она хороша тем, что она не движется, да?
 
КОМИССАРОВА: Да, она не движется. У нас вот и курс доллара, и курс рубля движутся, скажем так…
 
ДМИТРИЕВ: Так, я возражу: а цены на недвижимость разве не движутся, извините уж за тавтологию?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Так в этом и заключается вся прелесть.
 
КОМИССАРОВА: Ну, понимаете, я думаю, что наш рынок достиг той стадии, если позволите так назвать, развитости недвижимости, когда у нас появилось правильная с точки зрения коммерции и всех параметров недвижимость. Это и местоположение, и стандарты, присущие недвижимости класса «А», которые отвечают уже мировым стандартам…
 
ДМИТРИЕВ: Ну, и в принципе классность, да? То есть деление на эти классы.
 
КОМИССАРОВА: Ну, деление на классность – это достаточно условно. Гильдия риэлторов разрабатывает всякие разные стандарты, там, наличие лифтов, размеры коридоров, приточно-вытяжная вентиляция – куча разных терминов, все должно соответствовать. Ну, действительно, за последние 20 лет в России, в частности в Москве, появился этот уровень недвижимости, правильный с точки зрения мировых стандартов.
 
А на что смотрят те же западные инвесторы? Ну, берем, прежде всего, пенсионные фонды, американские, по сделкам мы видим, что они все равно приходят на наш рынок. Для них очень важен этот правильный стандарт. Очень важно, что здание, офис, например, соответствует всем стандартам, там, для людей с ограниченными возможностями, учитывает всякие green-технологии. И такие объекты уже появились. Поэтому они приходят на этот рынок.
 
Нет, я не хочу быть таким, знаете, очень-очень-очень сильным оптимистом…
 
ДМИТРИЕВ: Почему? Почему, Лена?! У нас так мало очень-очень сильных оптимистов – будьте вы одной из этого числа!
 
КОМИССАРОВА: Пенсионный фонд у них соответствует всем стандартам. Есть стабильный, как уже сказал Виталий, денежный поток от аренды, офисы соответствуют всем экологическим и прочим стандартам, и они не боятся вкладывать деньги. А деньги тех же самых пенсионных фондов – это длинные деньги, в которых в том числе нуждается отрасль.
 
ДМИТРИЕВ: Кстати, ключевое здесь, наверное, или важное слово – это именно длинные деньги, да? Мы привыкли к спекулянтам, которые из-за границы в том числе идут.
 
КОМИССАРОВА: Нет, ну, спекулянты, наверное, тоже приходят из-за границы. Ну, скажем, это положительный такой тренд, что приходят длинные деньги, что такие компании, как «Morgan Stanley» вкладываются. И вообще, 2013 год, насколько я понимаю, показал достаточно неплохой приток инвестиций именно в коммерческую недвижимость.
 
ДМИТРИЕВ: Именно в коммерческую недвижимость, да?
 
КОМИССАРОВА: Но коммерческая недвижимость – это понятие широкое: это и офисы, это и торговые площади, стрит-ритейл, который всех всегда побеждает по своей доходности, по стоимости аренды, по востребованности, это и склады, конечно, логистические центры.
 
Но здесь, Олег, хотелось бы сказать, что рынок недвижимости, в том числе коммерческой, Москвы – ну, это вообще отдельное царство-государство!
 
ДМИТРИЕВ: Это отдельная песня, да-да-да.
 
КОМИССАРОВА: Этот рынок абсолютно отличается от того же Новосибирска, там, третьей нашей столицы в стране – это абсолютно другие ставки по сравнению даже с Санкт-Петербургом. Ну и, конечно, плохо так говорить, но все деньги сейчас в Москве, бо́льшая часть.
 
ДМИТРИЕВ: Ну, плохо это или не плохо – мы сейчас об этом без оценок говорим, это факт.
 
КОМИССАРОВА: Да, то есть это факт, это присуще. Ну, наверное, как бы ни рассматривали все, в том числе западные инвесторы, риски, о которых пишут, там, по борьбе с коррупцией, прочее-прочее, я думаю, что все риски наше страны они соизмеримы…
 
ДМИТРИЕВ: Да, они с лихвой покрываются возможной доходностью, это очевидно.
 
КОМИССАРОВА: Ну, вы знаете, я думаю, что риски есть на всех рынках.
 
ДМИТРИЕВ: Везде, конечно.
 
КОМИССАРОВА: И когда выходят на демонстрацию, голодовку в Париже, тогда тоже, я думаю, риски для инвесторов соизмеримы.
 
ДМИТРИЕВ: Конечно-конечно. Лена, спасибо огромное, мы, собственно, в эти детали сейчас чуть позже погрузимся. Мне хотелось бы обязательно от вас услышать некий сравнительный анализ в отношении регионов, ну и, конечно, определить вот эту самую классность, по каким критериям она определяется.
 
Тем не менее, Виталий, смотрите, тем не менее, опять я логику обывателя сейчас озвучу, если позволите.
 
Я наблюдаю… ну, официальной статистике я, как гражданин Российской Федерации, все-таки верю… я смотрю – да, да… я верю людям, которые облечены властью и мне говорят что-то. Они мне что-то говорят с трибуны, там, по телевизору – я верю им. Я читаю о том, что замедляется ВВП у нас: по итогам последних, там, подсчетов – 1,3% за год. Дальше, там, глава Минэкономразвития или глава Центрального банка говорит, что, мол, ребята, четырнадцатый год может быть еще хуже, у нас инфляция, ну, слава богу, в пределах она, девальвация рубля или, там, ослабление рубля призваны поддержать… То есть я рассуждаю каким образом? Если это так, значит, говоря о ритейле: покупательская активность сократится. Говоря о ведении бизнеса: деловая активность сократится. При этом, опять я наслушался вас сейчас в том числе или начитался еще похожих мнений, меня уверяют, что иностранец активно сейчас вкладывается в коммерческую недвижимость, ожидая… Чего ожидая-то тогда, я не понимаю, если все будет сокращаться и доходность в данном случае окажется под вопросом? Ну, для меня как для обывателя, еще раз прошу прощения.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Вопрос хороший, простого ответа на него нет, Олег. Но я попробую сейчас, простите, на пальцах, что ли, описать, да?
 
ДМИТРИЕВ: Я именно этого и прошу.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Я уже упоминал качественную недвижимость. Вы спрашивали, что такое хорошая недвижимость, что такое плохая…
 
ДМИТРИЕВ: Давайте, да.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Хочу сказать, что плохой недвижимости не бывает в принципе. Просто невозможно. Бывает высококлассная недвижимость, бывает недвижимость классом поменьше, пониже. Плохой ее не может быть в принципе.
 
ДМИТРИЕВ: Я понял. И, я так понимаю, каждый из этих вариантов, каждый уровень адресован кому-то конкретно, да?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Безусловно. Это абсолютно разные ниши. Есть высокий класс, премиальный класс, класс «А». Это дорогие офисы, – если мы сейчас говорим про офисы – которые используются штаб-квартирами и крупных российских корпораций, и международных корпораций, как фронт-офисы. То есть люди приходят, они должны быть впечатлены, это высокое качество…
 
ДМИТРИЕВ: То есть то, о чем Лена говорила, да?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Да-да-да.
 
ДМИТРИЕВ: То есть существуют определенные стандарты.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Да, да.
 
КОМИССАРОВА: Да.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Даже время ожидания лифтов регулируется. Вот нажимаешь кнопку – и должно быть не больше стольких-то секунд.
 
ДМИТРИЕВ: У богатых свои причуды.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Не говорите, сам в шоке.
 
Что касается высококачественной недвижимости, она будет генерировать… до тех пор, пока в этой стране еще все нормально и порядок, конечно, оговорка должна быть… она будет генерировать деньги. Потому что эти корпорации они играют в длинную, в долгую, они просто так, чтобы сэкономить 50 баксов, простите, не станут менять локацию: им здесь надо, здесь удобно, привычно, намолено все – они тут и останутся. Поэтому с точки зрения владельцев существующей недвижимости, безусловно, ну, замедляется ВВП – ну, заработаю я чуть поменьше, ну, поменяю, там, куплю свой очередной «Maybach» не в сентябре, а в октябре. То есть ничего критичного.
 
ДМИТРИЕВ: Да. Целый месяц, правда, буду на старом ездить, но потерплю.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Да, это не конец света.
 
Другая ситуация складывается, когда речь идет о строительстве нового бизнес-центра класса «А». Учитывая, что особого экономического развития нет, корпорации, потребители этих офисов, они, скорее всего, не рассматривают расширение персонала, найм персонала. То есть новые площади, скорее всего, не нужны. То есть для нового девелопмента, очевидно, здесь будет замедление, да? Потому что когда начинаешь рассчитывать проект: а кого ты туда посадишь?..

 
ДМИТРИЕВ: Совершенно верно.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Кредит-то тебе «Сбер», там, или «ВТБ» дадут – а дальше-то деньги надо возвращать, иначе ты испортишь себе кредитную историю. То есть ты 150 раз подумаешь, прежде чем в это во все входить. Это все касаемо рынка офисов.
 
Если мы говорим про ритейл, то на самом деле, если оставить в стороне Москву и Питер, ритейл – поляна, простите меня, нетоптаная еще. Потому что вот те форматы, которые сейчас строятся, ну, большие современные коробки – ведь в советской торговле такого в принципе не было, да? И то, что сейчас, слава богу, ритейл пошел…

ДМИТРИЕВ: Я прошу прощения, в советской торговле были универсальные магазины. Это все-таки некий далекий аналог.

КОМИССАРОВА: Да, далекий аналог, который сейчас переоборудован…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Я бы даже не стал сравнивать.
 
ДМИТРИЕВ: Хорошо, я прошу прощения.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Вот помните – гостиница «Москва» стояла, да?
 
ДМИТРИЕВ: Угу, три звезды причем.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ее ведь пришлось полностью убрать. Потому что вроде бы и гостиница, но стандарты не те: расстояние между колоннами, площадь номеров, вспомогательные помещения – все не соответствовало современным стандартам.
 
ДМИТРИЕВ: Хотя была заполнена она всегда, насколько я знаю.
 
КОМИССАРОВА: Ну, это местоположение, скажем так…
 
ДМИТРИЕВ: Да-да.
 
КОМИССАРОВА: …Вид из окна опять же.
 
ДМИТРИЕВ: И относительная дешевизна все-таки, да? Если это три звезды, то там были ценники…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, не была она дешевой.
 
КОМИССАРОВА: Если переходить к гостиницам, в Москве, в частности, ко всем другим городам, к тому же Новосибирску – просто не хватает данного сегмента рынка, коммерческого.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Именно три звезды.
 
КОМИССАРОВА: Ну, вот присоединюсь к Виталию, что очень важно слово «недвижимость»: все процессы в недвижимости они некоторым образом позднее происходят. Когда у нас идет замедление в экономике, то выход как раз… Да, те офисы, те торговые центры, которые построены, они будут приносить доход: чуть меньше, как правильно было замечено, чуть больше, может быть замедлится возвратность инвестиций. Но самые большие проблемы будут, действительно, с выходом на новые объекты. Это и стоимость привлечений, это и доступность новых эффективных строительных площадок, ну и, естественно, не знаю, некое замедление темпов экономики в том числе.
 
ДМИТРИЕВ: Можно в этом случае говорить, что сейчас мы действительно наблюдаем сокращение предложений именно нового строительства?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Новые – да, новые проекты сейчас не закладываются или очень ограниченно закладываются. То есть реализуются те проекты, которые были анонсированы ранее. Новые проекты – да, есть, безусловно, ничего не стоит на месте, но по масштабам, конечно, это не 2007 год, масштабы гораздо скромнее стали.
 
ДМИТРИЕВ: Ну, то есть в этом случае мы видим соответствие экономической ситуации развитию строительства коммерческой недвижимости, да?
 
КОМИССАРОВА: Ну, замедление происходит существенное.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Может, это и хорошо, люди начинают продумывать.
 
ДМИТРИЕВ: То есть раньше поскольку…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Деньги есть, да, и…
 
КОМИССАРОВА: Нет, вы знаете, только ленивый не занимался, я бы сказала, девелопментом в 2005-2007 годах. И нормы доходности были совершенно другие.
 
ДМИТРИЕВ: Да.
 
КОМИССАРОВА: И, может быть, это и хорошо, что сейчас, перед тем как выйти на площадку, люди 100 раз подумают, посмотрят, а что же здесь все-таки строить и так далее. Я не знаю, как все остальные коллеги по цеху, но мне кажется, мы находимся в состоянии кризиса с 2008 года и как-то особо из него не то чтобы не выходили – а просто мы изменились, рынок изменился. Изменились ожидания клиента, изменились, скажем так, расчеты девелоперов, лучше стали считать…
 
ДМИТРИЕВ: Я бы предложил, Лена: спустились с небес на землю в какой-то степени, да?
 
КОМИССАРОВА: Ну, можно так сказать. Рынок отрезвило.
 
ДМИТРИЕВ: Виталий не согласился с утверждением насчет кризиса восьмого года.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Опять же, вопрос в терминах, что мы называем кризисом. Кризису, по крайней мере, я благодарен: я, по крайней мере, начал читать книги.
 
ДМИТРИЕВ: Почему?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Потому что время появилось.
 
КОМИССАРОВА: Нет, для юриста всегда хорошо, что мир, что война.
 
ДМИТРИЕВ: Почитывать иногда, да?
 
Лена, смотрите, вы упомянули «Morgan Stanley» в связи с какой-то крупной сделкой, которая произошла совсем недавно. Если можно, поподробней расскажите об этом.
 
КОМИССАРОВА: Ну, они выкупили, скажем так, у казахских девелоперов, если мне не изменяет память, торгово-развлекательный центр «Метрополис». И сумма сделки была значительна – 1,2 миллиарда.
 
ДМИТРИЕВ: Ну, то есть это можно рассматривать как некий прецедент, да?
 
КОМИССАРОВА: Ну, с учетом того, что они потом перепродали 50% калифорнийскому пенсионному фонду, я считаю, что это некий…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Как для пенсионных денег, особенно американских, это, безусловно, прецедент, но для «Morgan Stanley» это не первая сделка: «Галерея» была год назад в Питере.
 
ДМИТРИЕВ: Хорошо, а для рынка российской недвижимости?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Это хороший знак, конечно.
 
ДМИТРИЕВ: Можем мы ждать некой тенденции?
 
КОМИССАРОВА: Ну, вы понимаете, быть пророком сейчас на рынке тяжело…
 
ДМИТРИЕВ: Ну, пророкам всегда тяжело.
 
КОМИССАРОВА: …Но это, на мой взгляд, хороший знак, что деньги все равно ищут доходность определенную, и рынок у нас, как бы, худо-бедно, но развивается.
 
ДМИТРИЕВ: Хорошо, давайте тогда поговорим о том, с какими трудностями сталкиваются инвесторы, ну, в данном случае иностранные, потому что другая юрисдикция, наверное, тоже проблемы, – Виталий, к вам как к юристу, прежде всего – когда они идут на российский рынок.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, мой опыт показывает, что основные проблемы у иностранцев лежат не в юридической плоскости, а, скорее всего, в психологической и организационной.
 
ДМИТРИЕВ: В ментальной, да?
 
МОЖАРОВСКИЙ: В ментальной, организационной – неважно, как это называть.
 
О чем я говорю? Я говорю о том, что крупные инвесторы, когда они приходят сюда, как правило, центр принятия решений у них находится не здесь, не в России, а далеко отсюда. Плюс существуют многочисленные сложные корпоративные процедуры: согласование, оценки, одобрение. И вот здесь то, что является, в общем-то, их сильной стороной, потому что это позволяет… ошибка от дурака своеобразная, в данном конкретном случае часто она работает против них. То есть их недостатки – это продолжение их преимуществ.

 
ДМИТРИЕВ: Да-да.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Потому что выбрали они объект, и пока они начинают согласовывать, внутри себя его обсуждать, появляются более гибкие русские ребята, которые говорят: «Я хочу вот это, заверните». Деньги, мол, вот они, не надо мне никаких…
 
ДМИТРИЕВ: Согласований, да.
 
МОЖАРОВСКИЙ: …Да, если что, я к вам приду, и мы обсудим этот вопрос, да. И складывается ситуация, что иностранцы выбрали объект, обсуждают его, и пока они только в начальной стадии обсуждения, в первой трети, русские уже все давно купили, упаковали и закрыли сделку. Тогда иностранцы идут к другому объекту, и это повторяется. Естественно, это не может не накладывать отпечаток, они начинают говорить, что в России, там, местные ребята быстрее оценивают риски и принимают решения. Это данность рынка. При этом хороших, качественных объектов очень немного, свободных, которые на продажу выставлены по приемлемой цене.
 
И то, о чем я говорю – что основная проблема у нас не столько юридическая. Да, у нас есть… ну, проблемой я не буду называть – особенности…

 
ДМИТРИЕВ: Особенности законодательства.
 
МОЖАРОВСКИЙ: …Но они везде есть.
 
ДМИТРИЕВ: Конечно, конечно.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Еще и особенности бизнес-политики, бизнес-практики, бизнес-культура, что если ты договорился, то ты договорился. Русские могут: «Ой, чего-то я погорячился вчера, ребята, простите».
 
ДМИТРИЕВ: Ну и, кстати, сталкиваясь с такого рода проблемами, иностранец он становится более мобильным? Они на уровне корпоративной этой своей культуры могут что-то изменить? Именно исходя из того, что, дескать, ребята, там есть более шустрые участники, надо как-то шевелиться.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Учитывая, что для большинства крупных профессиональных инвесторов Россия, по крайней мере, на данном этапе не является ключевым рынком, скорее всего, под Россию они подстраиваться не будут. Ну, не получилось, и ладно – пойду в Швецию, в Финляндию, в Польшу, там получится.
 
ДМИТРИЕВ: Совершенно верно, там есть выбор.
 
КОМИССАРОВА: Мне кажется, флагманы, скажем так, транснациональные корпорации уже давно здесь, учатся принимать решения.
 
ДМИТРИЕВ: По нашим правилам учатся принимать решения, да?
 
КОМИССАРОВА: Ну, я думаю, у нас правила не такие сложные, не такие страшные для всех. Есть юристы, которые с опытом работы. Другое дело, что, я бы сказала, на других рынках, в других странах тоже не так все хорошо, поэтому я думаю, что российский рынок будут… ну, я еще раз скажу, что не такой я оптимист, но, сравнивая банковские альтернативные нормы доходности в Европе, доходность пусть, там, 4-5%...
 
МОЖАРОВСКИЙ: Даже 5% нет – 3-4%.
 
КОМИССАРОВА: …Да, от недвижимости, наверное, очень бы хотелось понемножку заработать.
 
МОЖАРОВСКИЙ: А здесь от 7 до 9 процентов – это консервативная оценка.
 
КОМИССАРОВА: Да.
 
МОЖАРОВСКИЙ: То есть жадность – это страшная вещь, алчность, вернее.
 
ДМИТРИЕВ: Да-да-да.
 
КОМИССАРОВА: Поэтому жажда наживы…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Это алчность называется.
 
КОМИССАРОВА: …Ну, алчность, да, она побеждает.

ДМИТРИЕВ: Хорошие синонимы, конечно, все подходят. Лена, но, тем не менее, смотрите, вот эта разница в доходности, ну, для больших денег это действительно серьезно, 4%, 7%, она, тем не менее, перекрывает вот эти самые риски, о которых мы начали тоже некоторое время назад говорить, то есть связанные со своеобразием ведения бизнеса, с какими-то, может, политическими факторами? Потому что иностранец всегда смотрит на Россию, как на некую точку, таящую взрыв в себе.
 
КОМИССАРОВА: Ну, это мало читающий иностранец.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Я бы хотел добавить к тому, о чем Лена сказала. Конечно, алчность – вещь большая, и опыт 2007-2008 годов, когда был бум и из-за одного объекта выстраивались очереди желающих его приобрести… это страшная вещь, но вы очень корректно отметили и политические особенности. Вот Лена упоминала покупку 50% в «Мегаполисе» фондом «Calpers». Эта покупка в Штатах вызвала обширную политическую дискуссию. Потому что пенсионный фонд – это пенсионные деньги, а, учитывая, что политические отношения между Россией и Соединенными Штатами…
 
ДМИТРИЕВ: Непростые.
 
МОЖАРОВСКИЙ: …Да, непростые, то, естественно… это публичными деньгами считается… что – ах, вы инвестируете публичные…
 
ДМИТРИЕВ: Наши!
 
МОЖАРОВСКИЙ: …Наши пенсионные накопления в страну, где раз-два-три-четыре-пять

 
ДМИТРИЕВ: Да-да.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Это вызвало… То есть существует масса нюансов.
 
ДМИТРИЕВ: Кстати, извините, вызвало это массу обсуждений – и чем все закончилось, если закончилось, если закончилось?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, особенным ничем, сделка осталась в силе, «Calpers» по-прежнему пока здесь. Но, безусловно, следующие фонды или инвесторы они будут просчитывать эти риски. А с чем им придется столкнуться, с какими обвинениями, после того как они примут решение идти в Россию – то есть тут политика.
 
ДМИТРИЕВ: Политика, да, опять на первом месте... Лена, вы добавить что-то хотели?
 
КОМИССАРОВА: Ну, в принципе, наверное, все правильно. Здесь уже все зависит от нашей общей ситуации, насколько мы будем презентабельны, каким у нас будет инвестиционный климат и все такие другие вещи.
 
ДМИТРИЕВ: Хорошие вещи и термин хороший такой – инвестиционный климат.
 
КОМИССАРОВА: Ну, да.
 
ДМИТРИЕВ: Вот если говорить о нем, этот климат в глазах иностранного инвестора все-таки как выглядит? Что это – ясная солнечная погода или туман, или дождь со снегом, шторм? Как вы его оцениваете?
 
КОМИССАРОВА: Ну, понимаете, страны же конкурируют за то, кто у нас имеет лучше инвестиционный климат. Это, вообще, больше уже даже политическая такая вещь, очень сильно зависит…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, вещь политическая, но очень много практических нюансов.
 
КОМИССАРОВА: Да. Конечно, очень много зависит от того, как мы будем выглядеть перед всем миром. Ну, может быть, не знаю, олимпийские игры сейчас позитивно, скажем так, повлияют на общую ситуацию.
 
ДМИТРИЕВ: Ну, во многом все-таки этот инвестиционный климат, помимо объективных его параметров, которые можно перечислять, это еще и некое такое информационное поле все же, да?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Безусловно. Это то, что другие люди думают об этом. Это не то, что есть, а то, что думают.
 
ДМИТРИЕВ: Вот-вот. Причем они думают-то, как правило, на основании того, что им говорят, а не то, что есть на самом деле.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, вы знаете, по-разному, Олег, очень по-разному.
 
КОМИССАРОВА: Я абсолютно согласна, что это не то, что есть, а что говорят, что думают. Потому что, ну, не все знают, скажем так, те же американцы, где вообще находится Россия с ее Москвой, с Санкт-Петербургом, с Новороссийском.
 
ДМИТРИЕВ: Нет, в отношении тех людей, которые не знают, где Россия находится, мы, наверное, несильно заинтересованы. Мы говорим все-таки о людях бизнеса, а бизнесмен не имеет права не ориентироваться как минимум в карте мира, да?
 
КОМИССАРОВА: Еще хотелось бы сказать, что пенсионные деньги – это, да, длинные деньги, и вопросы могут возникнуть спорные. Очень хотелось бы, и этот процесс уже идет, чтобы западные банки стали приходить и составлять должную конкуренцию нашим российским государственным банкам. Ну, это уже с точки зрения привлечения денежных средств для будущих новых объектов…
 
ДМИТРИЕВ: Для инвестиций.
 
КОМИССАРОВА: …Да, для инвестиций, в том числе, в коммерческую недвижимость.
 
ДМИТРИЕВ: А сейчас мы все-таки наблюдаем какую-то не особо большую активность именно иностранных финансовых институтов?
 
КОМИССАРОВА: Нет.
 
МОЖАРОВСКИЙ: В большей мере, если эта активность и есть, то она вызвана проблемами на, скажем так, домашних рынках. То есть им надо решать домашние проблемы, там, где они находятся.
 
ДМИТРИЕВ: Прежде чем экспансию какую-то осуществлять, да?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, как можно куда-то идти, если у тебя дома, там, течет крыша? Не комильфо.
 
ДМИТРИЕВ: Понятно.
 
КОМИССАРОВА: Поэтому наши государственные банки, там, «ВТБ», «Сбербанк», являются основным источником…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Пока да.
 
ДМИТРИЕВ: Но они справляются с задачей?
 
КОМИССАРОВА: Нет, они даже не хотят расставаться с теми токсичными активами, которые у них накопились.
 
ДМИТРИЕВ: Они надеются, что скоро эти токсины рассеются, растворятся, да?
 
КОМИССАРОВА: Да-да. Все ожидали, что они будут их срочно, там, продавать по бросовым ценам. Но нет, «ВТБ Капитал», «Сбербанк Капитал»…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Но уже вроде бы цены поднимаются.
 
КОМИССАРОВА: Да.
 
ДМИТРИЕВ: Друзья мои, спасибо огромное, мы сейчас прервемся с вами, послушаем рекламу на «Финам FM» и потом продолжим эфир.

ДМИТРИЕВ: Итак, друзья мои, продолжаем эфир, «Сухой остаток» на «Финам FM». Сегодня обсуждаем тему коммерческой недвижимости в России. У меня в гостях Елена Комиссарова, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент», и Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Goltsblat BLP».
 
Друзья мои, давайте продолжим наш разговор и более детально обсудим все же. Если мы рассматриваем интерес иностранца, прежде всего, в отношении российской недвижимости, коммерческой недвижимости, как этот интерес диверсифицируется? То есть что более интересно, во что более охотно инвестирует иностранец? Ну, называли мы сегодня – будь то офисные помещения, офисные объекты, объекты торговые, складские и так далее и тому подобное.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Ну, в общем-то, знаете, как в хорошей поликлинике: каждый занимается своим. И недвижимость ведь может быть прибыльной только тогда, когда этим занимаются профессионалы.
 
ДМИТРИЕВ: Очевидно, да.
 
МОЖАРОВСКИЙ: То есть всем должны заниматься профессионалы, и недвижимость вовсе не исключение из этого правила. Есть инвесторы, которые концентрируются исключительно на офисах. Есть инвесторы, сосредоточенные только на складах, как «Raven Russia», крупнейший оператор складской недвижимости сейчас в России.
 
Вот с ритейлом попроще, потому что ритейл очень разный. Одно дело – это вот многофункциональный комплекс или торгово-развлекательный центр типа «Мегаполиса», который мы упомянули, типа «Галереи», которую я тоже тут всуе упомянул. А есть просто биг-боксы, большие коробки – «X5 Retail Group», «Магнит» и так далее.
 
Я уже начал эту тему до рекламной паузы, что торговая недвижимость в регионах – это поле непаханое еще. Сейчас, на самом деле, то, что мы видим – это фактически замещение той советской изношенной, неприспособленной торговой, если ее так можно назвать, недвижимости современным форматом, раз. Вторая тенденция, которую мы видим, – это замещение открытых рынков колхозных, да? То есть фактически любой небольшой городок, поселок – это… утром пришли, поторговали, и потом ушли хозяйством заниматься. Коровы, свиньи, куры, там, и так далее. Так вот, это замещение этой открытой торговли и вывод ее в более цивилизованные форматы, те есть хотя бы в крытые рынки, хотя бы в отапливаемые, хоть немного. Естественно,
тепло не всегда хорошо для овощей, для мяса, но хотя бы чтобы чисто санитарные требования.
 
Вот это то, что мы сейчас наблюдаем.

 
Если в 2007-2008 годах приходили международные операторы, ну, там, «Metro», «Carrefour», «Auchan», они приходили только в города-миллионники. То есть 11 городов перечисляют – и больше никуда.
 
ДМИТРИЕВ: Это они говорят, что пойдут только в города-миллионники, да?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Да. Сейчас они сталкиваются с очень сильной конкуренцией со стороны местных игроков, крупнейшие среди которых «X5 Retail Group», «Магнит», «Лента» и так далее, у них очень сильные команды и очень хорошее состояние. И возникает очень сильная конкуренция, они играют против международных игроков. И как раз российские игроки быстрее принимают решения, они быстрее идут в города, столбят лучшие площадки. Вот Лена говорила о важности расположения, location, для ритейла и для отелей, кстати, это закон. Потому что можно построить замечательный замок, но если он будет в полукилометре от людского потока, то туда только случайные люди попадут. Или специально кто-то: вот надо туда пойти. А тут ведь главное, чтобы это был перекресток, чтобы расположение было на пересечении путей.
 
И с ритейлом идет вот это замещение.
 
Вместе с самими «коробками» приходит культура, вместе с культурой приходят логистические процессы. Это неизбежно тащит за собой необходимость профессиональных складов. Профессиональные склады – это же сервисная функция, да? И они идут следом за ритейлом. Они приходят в качественный ритейл. Или ритейлер сам строит, built-to-suit, для себя, или за ним идут профессиональные девелоперы, игроки в области этой складской недвижимости, и строят для них.
 
То есть склады чувствуют себя очень хорошо, потому что, опять же, складов, как и ритейла в регионах, в современном понимании до недавних пор в принципе не было. Это, знаете, как бутилированная вода: до нее ведь в советское время жили нормально, да? Корма для животных тоже: кто же мог подумать, что надо будет идти в магазин, чтобы для кошечки или собачки даже не лакомство, а просто еду, да? Вот это новые рынки создаются новые, новые товары.
 
ДМИТРИЕВ: Кстати, говоря о location, давайте опять вернемся сюда и, собственно, проблему регионов, ну, или, по крайней мере, перспективу регионов тоже рассмотрим. Вот локализация, которая необходима инвестору, подумывающему о вложении своих средств, с точки зрения офисных помещений, с точки зрения, ну, как сейчас Виталий сказал, торговли, для которой должны пересекаться пути, ежедневные дорожки большого количества будущих потребителей, будущих клиентов: что важно для правильной локализации, Лена?
 
КОМИССАРОВА: Вот Виталий отметил, что, действительно, иностранные компании, те же ритейлеры, это «Metro», это «Auchan», они пришли уже в регионы. Они совершенно спокойно занимают площадки за городом, они не стремятся располагаться в центре города, а берут некие, скажем так, правильные пересечения транспортные, где можно развернуть транспортные потоки. Тот же пример Краснодарского края, «Metro», которые построили свой торговый центр…
 
МОЖАРОВСКИЙ: За рекой.
 
КОМИССАРОВА: …Да, за рекой, на территории Адыгеи.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Совершенно верно.
 
КОМИССАРОВА: Это и развитие той же, извините, Адыгеи, которая рекой разделена с Краснодарским краем…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Город Краснодар.
 
КОМИССАРОВА: Да, это город Краснодар, это станица построена с помощью… как Нью-Йорк, делением на линии, квадратиками. Но проехать по этому городу сложно, пускай не обижаются его жители, потому что везде пробки, улицы достаточно узкие. Поэтому правильный стандарт складов и правильный рынок ритейла приходит в чистое поле. Естественно, там уже существуют местные предприниматели, как уже было сказано, и «Магнит», и «Лента», но иностранные инвесторы приносят новый этот стандарт. Ну и, естественно, логистические склады тоже подтягиваются. В городах-миллионниках это уже произошло, и дальше это идет, скажем так, в более мелкие города.
 
Поэтому правильное место – это не только рядом с Красной площадью, я бы так сказала. Вот необязательно считать, что у нас с вами в Москве самое правильное место – это вот гостиница «Москва». Это необязательно так.
 
ДМИТРИЕВ: Смотрите, тут два направления рассуждений. Первое: правильное место – это там, где уже готовые потоки сходятся максимально, и вот сюда мне надо прийти, потому что… ну, тут все понятно. Вторая логика другая: здесь слишком все запружено, что называется, там некуда уже воткнуться. Вот чистое поле есть, оно далеко, кстати, от этого перекрестка вожделенного, да? Но я иду туда – и этот поток сам перераспределяется и, в конечном итоге, подходит…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Но здесь же нюанс концептуальный. Одно дело – это прийти и купить батон хлеба, другое дело – уйти на целый день в торговый центр.
 
ДМИТРИЕВ: Да-да, совершенно верно.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Туда ведь люди едут не на час, а на целый день.
 
ДМИТРИЕВ: Именно поэтому там, помимо торговых…
 
МОЖАРОВСКИЙ: Неважно, едешь ты туда не 15 минут, а 40 минут – это большой роли не играет, потому что ты готов потратить на это целый день. Это разные концепции.
 
ДМИТРИЕВ: То есть я хотел подчеркнуть, что именно поэтому там, помимо торговых площадей, возникает еще масса всяких…
 
КОМИССАРОВА: Торгово-развлекательные площадки.
 
ДМИТРИЕВ: Совершенно верно.
 
КОМИССАРОВА: То есть, по сути, реализуется концепция комфортного пребывания людей достаточно длительное время в одном месте. Точка притяжения.
 
ДМИТРИЕВ: Да-да. Забавно при этом, что кто-то поедет туда исключительно сходить в кино или покататься на катке, но поскольку…
 
МОЖАРОВСКИЙ: С пустыми руками не уйдет.

 
ДМИТРИЕВ: …Да-да-да, вокруг масса такого интересного предложения, то наверняка еще и что-то купят. Вот он такой современный шопинг, что называется.
 
Друзья мои, времени осталось немного у нас, давайте мы не будем пророками, неблагодарное это занятие, но, тем не менее, объективно посмотрим на ближайшую какую-то перспективу. Какие тенденции вы наблюдаете, какие перспективы роста именно коммерческой недвижимости в Российской Федерации?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Если говорить про девелопмент, то он перераспределился, направление потоков, в пользу регионов. Если в Москве сейчас что-то строится, то, действительно, штучный товар или специфически под конкретного заказчика, например, если это штаб-квартира крупной корпорации, или очень хороший проект, или тот, который был ранее анонсирован и сейчас просто реализуется. То есть очень дозированное идет строительство.
 
Вместе с тем, естественно, деньги не терпят пустоты – они ищут точки приложения. Деньги охотно идут в регионы. Это и, как мы уже упоминали, создание, не строительство, новой торговой инфраструктуры…

 
ДМИТРИЕВ: Да-да, именно создание, потому что с нуля все.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Совершенно верно. Во многих даже районных центрах Московской области просто ничего не было. За магазинами идет общепит, «McDonald’s», все эти кофейни, вся эта культура, заправки нормальные идут, за ними идут склады, потому что логистическую инфраструктуру надо подтягивать. То есть с этой точки зрения, с точки зрения девелопмента, да, масштабы…
 
ДМИТРИЕВ: Появляются дороги еще, да?
 
МОЖАРОВСКИЙ: Вот это отдельная тема, Олег. Я думаю, тут нам понадобится очень много времени для обсуждения. Это еще Гоголь, помните эту историю?
 
ДМИТРИЕВ: Да-да-да.
 
КОМИССАРОВА: Дураки и дороги.
 
МОЖАРОВСКИЙ: С точки зрения сделок и инвестиций сейчас очень активны российские игроки. В том числе и непрофильные игроки. То есть это люди из сырьевого сектора, у которых есть избыточные средства, люди, которые заработали на подрядах, в том числе на государственных, где есть свободные деньги, и они охотно инвестируют в жилье.
 
Я думаю, расчет делается на то, что… это мое ощущение, Лена, конечно, может со мной не согласиться… что как только европейские профильные игроки решат свои домашние проблемы и у них жизнь наладится и все станет хорошо, безусловно, алчность, жадность скажет свое слово. У инвесторов, как правило, память очень короткая, они быстро забывают плохое, им всегда хочется думать о хорошем, и они, безусловно, вернутся сюда. Опять же, при условии, что здесь не будет каких-то потрясений. У России есть, конечно, свои недостатки, но у кого их нет, да? Основные недостатки – это нестабильность законодательства, очень частая смена правил, причем на ходу. Введение налога с кадастровой стоимости – характерный тому пример: буквально за месяц поставили перед фактом людей. А то, что людям от этого пришлось пересчитывать бюджеты, переигрывать…
 
ДМИТРИЕВ: Да, типа, не так важно.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Да. Низкое качество судебной системы. Плюс не в пользу этого играет и вот текущее слияние Высшего арбитражного суда и Верховного суда.
 
КОМИССАРОВА: Спорить тут как бы не о чем, в принципе, мы с вами пришли к какому-то консенсусу. Но, знаете, существует мнение, что все будет очень плохо, будет некая стагнация и прочее – не готова с этим согласиться. Но также не готова быть и очень сильным оптимистом.
 
С точки зрения денег – да, действительно, сюда приходят свободные деньги, как уже было сказано, из других отраслей. Плюс на российском рынке в регионах есть еще большое количество того, что нужно строить, просто необходимо. Понимаете, в той же Европе уже везде есть заправки, уже везде есть гостиницы, везде есть рестораны. А здесь действительно есть длинные деньги, которые позволяют, ну, скажем так, оправдать ту доходность, со всеми барьерами, со всеми сложностями, там, оформления земли, подготовки разрешительной документации для выхода на строительство, тем не менее, есть потребность рынка – и это главное. То есть главное, что сюда деньги действительно придут, придут инвесторы, потому что есть, что и где строить.
 
ДМИТРИЕВ: Ну, это основной момент, и все-таки в хорошем смысле мы остаемся оптимистами, да?
 
КОМИССАРОВА: Ну, скажем так – работать, работать и работать.
 
ДМИТРИЕВ: Да, работать надо, длинные деньги, в конечном итоге, должны привести к желаемому результату. Спасибо огромное!
 
КОМИССАРОВА: Спасибо.
 
МОЖАРОВСКИЙ: Спасибо, Олег.
 
ДМИТРИЕВ: Итак, друзья мои, мы сегодня, напомню, обсуждали тему коммерческой недвижимости в России, у меня в гостях были Елена Комиссарова, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент», и Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Goltsblat BLP».
 
Спасибо, уважаемые гости. Вам, уважаемые слушатели, спасибо за внимание, всего хорошего, до свидания!

Полная версия интервью: http://finam.fm/archive-view/9770/

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.