Законы всё дальше от бизнеса. Интервью Виталия Можаровского для Арендатор.ру

15.01.2014

"Арендатор.ру"

Законодательство и бизнес всегда были взаимосвязаны друг с другом. Решения власть имущих напрямую влияет на инвестиционный климат России, а комфорт работы девелоперов отражается на количестве налогов, а значит и бюджете государства. Казалось бы, логично строить сотрудничество бизнеса и страны на взаимовыгодных условиях, вот только принятые законы на практике оказываются «пятой ногой» как для русских, так и иностранных девелоперов. В чём причина этого и возможно ли выстроить другую модель взаимодействия между законодателями и бизнесом, мы поговорили Виталием Можаровским, партнером, Практика Недвижимость и строительство, Goltsblat BLP.

Как изменилось правовое поле в сфере коммерческой недвижимости в 2013 году? Какой вектор выбрало правительство: на смягчение или ужесточение условий для работы инвесторов и девелоперов?

То, что я вижу, к сожалению, не может меня радовать. Речь идёт не столько о том, какие законы принимаются, но как это делается. Сами знаете, очень часто бывает важнее не то, что ты говоришь, а как ты это говоришь. И именно этот эффект наблюдается сейчас в законодательном процессе. Правительство делает вид, что оно пытается улучшать инвестиционный климат. Делаются громкие заявления, что Москва - это ни много ни мало - международный финансовый центр, если не сегодня, то завтра станет им точно. При этом мы все видим процессы, не свойственные для настоящего МФЦ: отсутствие у властей стратегических приоритетов (пустые декларации не в счёт), неустойчивое и негармонизированное законодательство, непродуманные, частые и непоследовательные его изменения, непредсказуемость правил игры, некачественное правосудие и т.д. Из-за того, что «Дума – не место для дискуссий», поправки к законам принимаются, как правило, в авральном режиме: три чтения, публикация и их вступление в силу происходят едва ли не одновременно и без всяких переходных положений. Понятно, что международный бизнес (россиянам-то не привыкать) от всех этих захватывающих приключений в шоке, и деньги предсказуемо начинают искать более спокойные и дружелюбные юрисдикции.

Хорошо, если такие изменения касаются перспективных проектов, реализацию которых ещё не начали. А что делать, когда вы уже находитесь «на переправе» и вам говорят, что, извините, но только что правила изменились и вы должны здесь и сейчас «поменять лошадей»?

Если перейти от общего к частному, не могли бы Вы привести примеры таких неоднозначных изменений?

Характерный пример: в начале этого года был принят «второй пакет» поправок к Гражданскому Кодексу, в котором, помимо прочего, была озвучена благая идея – отменить двойную регистрацию при совершении сделок с недвижимостью: саму сделку и переход прав по ней. Как обычно, в пожарном порядке приняли этот закон. Естественно, толком не посоветовались ни с сообществом, ни с экспертами, ни с юристами, ни с бизнесом. Практикующие юристы начали высказывать осторожные опасения в части договоров аренды недвижимости: если договор не регистрируется, то можно ли ссылаться на него в отношениях с третьими лицами, как публично будет известно наличие обременения имущества и т.д.? Ведь аренда недвижимости – это тот самый денежный поток, под который банки дают деньги на девелопмент этой самой недвижимости. А если нет гарантии этого денежного потока, то риски для банков повышаются, и они начинают сильно сомневаться. Закончилось всё тем, что пришлось (опять же в пожарном порядке) принимать закон, частично отменяющий только что принятый закон. Но всё равно образовался промежуток в 3 дня, по которому пришлось принять специальное разъяснение высшей судебной инстанции о том, надо ли регистрировать договоры аренды, подписанные в эти три дня, или нет.

Другой яркий пример из судебной практики: арбитражный суд признал кредитный договор незаключенным только потому, что казахский банк, предоставивший кредит, не имеет российской лицензии. Иностранные финансисты в шоке: почему иностранный банк, не имеющий корпоративного присутствия в России, должен иметь российскую лицензию?

Ещё пример. Ранее в этом же году суды признали сделки с деривативными финансовыми инструментами сделками пари, которые, таким образом, не подлежат судебной защите.

Короче, добро пожаловать в международный финансовый центр!

Если суммировать, то я не испытываю никаких иллюзий по поводу блестящего будущего МФЦ. Москва, скорее всего, так и останется региональным центром, каким она была и является сейчас для некоторых стран бывшего СССР.

Какие законодательные акты, по Вашему мнению, стали самыми значимыми для бизнеса?

Меня не может радовать такое массированное изменение Гражданского Кодекса, потому что ГК -это бизнес-библия, и нельзя каждые 20 лет её менять. Посмотрите на Германское Гражданское и Торговое Уложения, которым уже по 200 лет, Французский Гражданский Кодекс, который вводил ещё Наполеон. И немецкий и французский бизнесы, по-прежнему, живут по этим кодексам. Естественно, они не остаются неизменными с течением времени, они корректируются и актуализируются. Но никому даже и в голову не может прийти переписывать их заново. Кстати, напомню, что российский ГК по утверждениям его авторов был в основном скопирован с голландского, тогда в начале 90-х самого современного и прогрессивного. Прошло 20 лет, российский кодекс износился и требует капитального ремонта. Что касается Голландии, то при встречах в неформальной обстановке я задавал провокационный вопрос голландским юристам, мол, не заметили ли они, что их голландский ГК как-то подустарел, не соответствует современным требованиям рынка и требует радикального переписывания? Они смотрели на меня как на ненормального…

Реформа арбитражных судов, конечно, тоже не может не затронуть бизнес. И ликвидацию Высшего Арбитражного Суда можно назвать реквиемом по надеждам на качественное правосудие, потому что Верховный Суд, суды общей юрисдикции, при всём моём к ним уважении, к сожалению, в краткосрочной и среднесрочной перспективе не могут качественно заменить тех профессионалов и те светлые головы, которые были в упраздняемом ВАСе.

Нельзя умолчать и о реформе налогообложения коммерческой недвижимости, о которой было много разговоров в последние месяцы. Все владельцы и девелоперы начали судорожно пересчитывать ставки налога, которые им придется платить, и на ходу перекраивать свои бюджеты. Я согласен с комментаторами в том, что эти изменения в первую очередь затронут владельцев не новых объектов, у которых балансовая стоимость заметно ниже кадастровой, а не владельцев новых объектов, например, в «Москва-Сити». Но стремительность этих недружелюбных изменений, когда бизнес просто ставится перед свершившимся фактом, не может не вызывать вопросов.

Если брать непосредственно Москву и область, какие изменения с точки зрения законодательства Вы бы отметили здесь?

Московская область все больше пытается гармонизировать своё регулирование с городом Москвой. Бесспорно, это хорошо, когда регионы, близкие территориально и экономически, имеют похожие правила игры. Одно из последних решений областных властей – введение платы за изменение вида разрешенного использования участков. Комментировать, хорошо это или плохо, сложно. С точки зрения казны, это хорошо, так как это новой источник пополнения средств в бюджете. Что касается бизнеса, то я не уверен, что он будет в восторге от новой статьи расходов в бюджетировании проектов. Само по себе введение дополнительной платы нейтрально, но в этом снова проявляется непоследовательность властей. Регион с одной стороны говорит, что он хочет привлечь инвесторов, а с другой - одновременно вводит дополнительное ограничение на инвестиции. Свободных участков-то в регионе нет: либо сельхозземли, либо лес, либо населённый пункт. И в 95% случаев надо менять вид разрешенного использования участка. Когда инвестор сталкивается с тем, что ему сразу же первым делом выставляют ценник непонятно за что, то меня совершенно не удивляет, что инвесторы предпочитают более дружелюбные и расторопные регионы, например, Калуга или Ярославль, которые очень умело пользуются негибкостью, неповоротливостью и бюрократизмом Московской области.

Какой законопроект показался Вам одним из самых неоднозначных в 2013 году?

Но по настоящему шокирующее впечатление на меня произвёл законопроект, вводящий разрешительный порядок для иностранцев на приобретение вообще любой недвижимости в России, некстати подготовленный Минэкономразвитием, который до этого имел репутацию прогрессивного ведомства. Это и квартиры, и земельные участки, и торговые, офисные, складские и промышленные объекты.

Во-первых, ни в пояснительной записке, ни в самом законопроекте авторы не потрудились объяснить, какую цель они преследуют, вводя такие ограничения, какие именно уязвимые государственные интересы они пытаются защитить. Ведь у нас уже есть законы, ограничивающие иностранцев в инвестировании в стратегические предприятия, а также в приобретении ими сельскохозяйственных земель и земель в приграничных районах. Эти активы, где потенциально могут быть затронуты интересы безопасности государства, я ещё могу понять и, главное - вразумительно объяснить другим.

Здесь же непонятно, как могут быть затронуты интересы безопасности государства тем, что, например, швед или украинец купит квартиру в многоэтажке. У меня, конечно, с фантазией всё в порядке, и я тоже за полчаса на спор могу изобразить десяток угроз, несовместимых с существованием суверенного российского государства, но мы же всё-таки одновременно с этим говорим об инвестиционном климате, о МФЦ, если угодно. Зато я превосходно понимаю, какие безграничные возможности при этом открываются для тех, кто будет облачён полномочиями принимать решения и подписывать (или не подписывать) такие высочайшие разрешения. Никаких критериев нет, захотел, разрешил, захотел, не разрешил. И, учитывая количество таких сделок, я прекрасно себе отдаю отчет, что, во-первых, это идеальные условия для коррупции, вялую имитацию бескомпромиссной борьбы с которой мы потом все вместе будем с интересом наблюдать. И во-вторых, очередной (уверен, не последний) настойчивый толчок наших заботливых властей переводить деньги и бизнес в более вменяемые юрисдикции: люди просто будут лишены возможности совершать сделки в России в нормальных условиях, и будут без сожаления переходить, например, в английское право. Ещё один пример непоследовательности: власти наивно интересуются, почему это бизнес использует английское право? Уж не сокрытие ли это доходов от налогообложения и не отмывание ли это денег, полученных преступных путём? Я глубоко уверен, что в подавляющем большинстве случаев - вовсе нет. Люди, в первую очередь, просто (и совершенно обоснованно) тревожатся за защиту своей собственности. Я сам часто задавал вопрос российским клиентам, почему они выбирают не Россию? И налоговые нюансы в перечне озвученных ими причин стояли только на 5 - 6 местах. А всё начинается с эффективной защиты прав, связанной с этим вынужденной анонимностью владения, личной безопасности, независимости суда.

Какие законопроекты, на Ваш взгляд, ещё следует принять для комфортного ведения бизнеса в России?

Это широко распространенное и подпитываемое властями заблуждение, что принятие новых законов может исправить ситуацию. Законы здесь играют вспомогательную роль. Я глубоко уверен, что тех законов — и которые были, и которые есть — вполне достаточно для того, чтобы вести нормальный бизнес, эффективно разобраться с коррупцией, дорогами и так далее. Да, законы несовершенны, потому что, когда пишется закон, невозможно предусмотреть все жизненные ситуации. А жизнь меняется, и очень быстро. Но для этого был тот же ВАС РФ, который в последние несколько лет на редкость оперативно формулировал правовые позиции и толковал законы так, чтобы приспособить их к реальной жизни.

Поэтому моё глубокое убеждение, что дело не в законах, дело в культуре, нравственности, этике, воспитании, правильной расстановке приоритетов, дело в самоуважении, в конце концов. Когда судья, потеряв всякое уважение к себе и, на минутку, запамятовав о присяге, за деньги решает дело не по закону и справедливости, то какой ещё закон нужно принять, чтобы заставить систему корректно работать?

Как Вы считаете, изменения в законодательстве, которые, по мнению чиновников, продвинули Россию в рейтинге Doing Business, действительно стали привлекать в нашу страну иностранных инвесторов? Или для Западных компаний наши законы до сих пор остаются «темным лесом»?

Естественно, я не буду говорить, что власти совершенно ничего не предпринимали. Это было бы неправдой. Бесспорно, произошли позитивные изменения в налоговом администрировании, это было сложно не заметить. Однако я бы не стал переоценивать заслугу властей в том, что Россия поднялась в этом рейтинге. Скорее всего, Россия получила гораздо большее количество пунктов благодаря тому, что те страны, которые были в рейтинге выше нас, просто временно опустились в списке по причинам макроэкономического характера. Последние годы были очень непростыми и для мировой экономики в целом и для Европы в частности.

Сдвинулась ли с мёртвой точки работа над законом о государственно-частном партнёрстве?

Если в качестве положительной тенденции отмечать повышенное количество разговоров, то прогресс, конечно, есть. Но я эти разговоры слышу уже лет 10, поэтому они меня особенно не впечатляют. Я сужу не по словам, а по делам, а дел в реальности очень немного. Настоящие ГЧП проекты можно по пальцам пересчитать: самое известное, это, конечно, Аэропорт Пулково, скандальная трасса Москва-Петербург, обход Одинцово. Это штучный товар, ГЧП так и не стал массовым продуктом. Ещё одна печальная новость заключается в том, что даже те немногочисленные профильные игроки, которые сознательно шли в Россию, например французская Veolia Water, пытавшиеся привести в порядок нашу коммунальную инфраструктуру, через несколько лет, столкнувшись с суровой российской реальностью, просто закрыли свой российский бизнес.

Кстати, чтобы закончить эту тему с законами: общеизвестный факт, что в той же Великобритании вообще нет Конституции, и её правовая система замечательно существует. В Израиле тоже нет Конституции, и там тоже не принято списывать свои неудачи на отсутствие соответствующего законодательства. Дело не в законах…

Какие интересные законопроекты, принятие которых планируется в 2014 году, Вы бы выделили?

Готовится продолжение реформы гражданского кодекса, и это, как я уже говорил, меня не радует. Потому что, по крайней мере, та часть, которая касается недвижимости, была, судя по всему, написана фанатами римского права. Право, которое считается классическим и очень качественно проработано. Но этому праву около двух тысяч лет. Конечно, такая возможность поиграть в законодательство не может не тешить тщеславие университетских профессоров, но, к сожалению, это право отстало от сегодняшней жизни намного больше, чем наш действующий 20-летний ГК.

Мои коллеги юристы иногда радуются, мол, ты ничего не понимаешь, благодаря этим массивным изменениям у нас у всех будет много работы! Да, всё так, в краткосрочной перспективе будет много работы. По закрытию бизнесов в России. А что потом, когда российские активы из России уйдут, а иностранные так и не появятся?

Если взглянуть на последние несколько лет, как Вы оцениваете развитие российского законодательства? Можно ли сказать, что оно уверенно идёт навстречу бизнесу, или принятых мер ещё недостаточно для комфортной работы в России?

Я думаю, что пока девелоперы имеют возможность получать прибыль на уровне 40-50%, при том, что лет 7 назад меньше 100% никому интересно не было, они не будут обращать внимание на трудности. Но это касается в первую очередь российских инвесторов, большинство из которых не сильно обременены требованиями транспарентности и комплаенса. Как видите, популяция иностранцев, которые, как раз наоборот, связаны всеми этими требованиями, планомерно сокращается. Естественно, я бы не стал списывать всю эту негативную динамику только на грязные схемы и технологии. Во многом этот отток временный и связан с проблемами иностранных инвесторов на их родных рынках. Но, если говорить, что они когда-нибудь решат вернуться сюда и выстроятся в очередь, то я не думаю, что эта очередь будет слишком длинной.

Резюмируя, я не думаю, что девелоперам стало легче, — они просто приспособились. Московские городские власти еще пока демонстрируют редкий уровень разумности, гибкости и находят в себе силы объяснять свои непопулярные меры. Не знаю, насколько долго хватит у них терпения, но при том, что меня сложно отнести к поклонникам властей, пока у меня нет такого камня, который я бы с удовольствием бросил в правительство Москвы.

http://www.arendator.ru/legal/inteview/109/

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.