Существенные изменения в законодательстве о комплексном развитии территорий

28.01.2021
Информационное письмо № 828

Юридическая фирма Bryan Cave Leighton Paisner, ранее в России – Goltsblat BLP, информирует о вступлении в силу Федерального закона от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон). Закон, получивший неофициальное наименование «закон о всероссийской реновации», по-новому излагает вопросы комплексного развития территорий (КРТ) и расширяет его возможности.

Закон выделяет теперь четыре вида КРТ (новая глава 10 Градостроительного кодекса РФ):

  • комплексное развитие незастроенной территории (ранее аналогичный институт именовался комплексным освоением территории);

  • комплексное развитие территории жилой застройки (ранее – развитие застроенной территории);

  • комплексное развитие территории нежилой застройки (ранее – комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления);

  • комплексное развитие территории по инициативе правообладателей (наименование не изменилось).

Из основных новелл отметим следующие:

  • Существенно расширены возможности изъятия земельных участков и иной недвижимости для государственных и муниципальных нужд в рамках проектов КРТ. При этом изъяты могут быть не только объекты недвижимости, отвечающие критериям, определенным Градостроительным кодексом, Правительством РФ и субъектами РФ (аварийные или подлежащие сносу здания и т.д.), но и «нормальные» объекты недвижимости, оказавшиеся с ними в границах одного элемента планировочной структуры, например района, микрорайона, квартала (ст. 65 Градостроительного кодекса, ст. 56.12 Земельного кодекса РФ).

  • Решению о КРТ и документации по планировке такой территории придано определяющее значение по отношению к градостроительной документации более высокого уровня. В частности, решение о КРТ может быть принято вне зависимости от определения такой территории в правилах землепользования и застройки (ч. 5.2 ст. 30 Градостроительного кодекса), а генеральный план и правила землепользования должны будут приводиться в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории (ч. 2.1 ст. 24, ч. 3.4 ст. 33, ч. 10.2 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ). В определенной степени это означает отход от основных принципов законодательства о градостроительной деятельности (ст. 2 Градостроительного кодекса), снижение степени участия населения в градостроительной деятельности.

  • Правом принимать решения о КРТ наделены теперь не только органы местного самоуправления, но и Правительство РФ, высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, а также определенные указанными органами государственной власти юридические лица (ст. 66 Градостроительного кодекса). Можно предположить, что именно эти исполнительные органы власти и определенные ими юридические лица будут играть основную роль в проектах КРТ.

Переходные положения регулируются ст. 18 Закона: по общему правилу, заключенные ранее договоры в области комплексного и устойчивого развития территории сохраняют свое действие и будут регулироваться законодательством, действовавшим на дату их заключения.

Очевидно, что приведенные выше новеллы направлены на достижение целей КРТ, в частности на обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента РФ, национальными проектами, государственными программами (п. 2 ч. 1 ст. 64 Градостроительного кодекса). Один из таких целевых показателей – это улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров к 2030 году (п. 2 Указа Президента РФ от 21 июля 2020 г. № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года»).

Практика применения Закона покажет, насколько часто при этом будут нарушаться права и законные интересы правообладателей недвижимости, каким образом административные решения, направленные на увеличение объема жилья, скажутся в долгосрочной перспективе на социально-экономическом развитии территорий и комфортности среды обитания.

Контакты

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.