Упрощение регистрации прав на построенную недвижимость и изменения в законодательстве о долевом участии в строительстве

20.08.2020

Информационное письмо № 795

Юридическая фирма Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP, ранее в России – Goltsblat BLP,  информирует о принятии Федерального закона от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

Закон направлен, прежде всего, на уточнение законодательства об участии в долевом строительстве, в частности о работе с «проблемными» объектами. Ряд положений направлен на упрощение административных и регистрационных процедур: например, при определенных условиях предусматривается «автоматическое» прекращение залога земельного участка со дня государственного кадастрового учета многоквартирного дома1, тогда как в прежней редакции залог, по общему правилу, прекращался с момента передачи дольщикам всех объектов долевого строительства.

В то же время некоторые внесенные изменения могут вызвать сложности на практике: например, теперь информация о проекте строительства должна содержать сведения обо всех характеристиках многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства (исключено слово «основных»). Соответственно, пока не до конца понятно, каким может быть объем такой информации2.

Закон также содержит нововведения, имеющие общий характер.

К наиболее важным мы бы отнесли, прежде всего, ограничение глубины правовой экспертизы регистратора при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места: теперь она должна ограничиваться проверкой соответствия сведений, указанных в техническом плане, разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и (или) проектной документации объекта капитального строительства либо акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме3. Регистратору прямо запрещено проверять законность выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, актов приемочной комиссии. Очевидно, Закон исходит из презумпции, что уполномоченный на выдачу разрешений орган власти действует в рамках закона (отвечает за соответствие законодательству своих решений), следовательно, нет нужды в осуществлении двойной проверки законности.

Застройщики, без сомнения, приветствуют новеллу, согласно которой теперь допускается пятипроцентное расхождение в площади вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства с проектной документацией и (или) разрешением на строительство. Такое расхождение не должно быть основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и приостановления государственной регистрации права на объект.

Наконец, отметим устранение противоречия между нормами Градостроительного кодекса об отсутствии необходимости получения градостроительного плана земельного участка в случае раздела такого участка или выдела из него нового участка4.



1  Ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …».

2  П. 5 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …».

3  Ч. 13-15 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

4  Ч. 21.7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.