Разъяснения ВАС РФ в отношении договоров аренды от 2 и 3 марта 2013 года, не зарегистрированных в ЕГР

30.01.2014

Информационное письмо № 451, 30 января 2014

25 декабря 2013 г. принято постановление Пленума ВАС РФ № 98 (далее – «Постановление № 98»). «О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – «Постановление № 73»)

Постановление № 98 касается договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию.

Напомним, что 1 марта 2013 г. вступили в силу изменения в ГК РФ (Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ), согласно которым не должны были применяться правила ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года. 4 марта 2012 г. данные изменения были отменены и ранее отмененные положения вновь стали применяться (Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ). Таким образом, образовался временной промежуток (2 и 3 марта), в период которого отсутствовало требование о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года.

В Постановлении разъяснено, что к договорам аренды, заключенным в указанный период, подлежит применению п. 14 Постановления № 73, касающийся случаев, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям долгосрочного договора аренды, но не зарегистрировали его в ЕГРП. Так, если имущество было принято в пользование без замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнуто и исполнялось, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями соглашения, включая условия о неустойке (если она предусмотрена). В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности:

  • такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
  • не применяется положение о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Несмотря на то, что договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного, фактически подписанных 2 и 3 марта 2013 г., сравнительно немного (2 и 3 марта 2013 г. были выходными днями), споры относительно правовых последствий таких договоров уже были предметом рассмотрения судов. Судебная практика была противоречивой, указывалось как на необходимость государственной регистрации договоров (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10 сентября 2013 г. по делу № А59-3025/2013), так и на то, что договоры следует признавать заключенными и в отсутствие регистрации (решение Арбитражного суда Челябинской области от 5 августа 2013 г. по делу № А76-12378/2013, постановление Четвертого Арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2013 г. по делу № А19-6982/2013). Поэтому разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 98, имеют важное значение для правоприменительной практики.

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.