Приватизация земельных участков: снижение рисков.

18.10.2011

Информационное письмо № 279.

Юридическая компания Goltsblat BLP сообщает о принятии Постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 (далее - Постановление), в котором высказан ряд принципиальных правовых позиций, имеющих серьезное значение при приватизации земельных участков.

Президиум ВАС РФ рассмотрел дело, в котором АО, будучи собственником нескольких зданий, приватизировало участок, на котором располагаются эти здания, по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ. На земельном участке располагалось также здание, принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю, при этом он в приватизации участия не принимал. Предприниматель, полагая, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка между АО и местной администрацией он лишился предоставленного ему законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности склад, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным этого договора в отношении всего земельного участка.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования предпринимателя, однако ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.Содержание Перечня отражает проводимый курс на расширение межведомственного информационного взаимодействия.

  • В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать свое право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
  • Статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду.
  • Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
  • Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.
  • Срок для выбора собственником недвижимости права собственности или право аренды на причитающийся земельный участок не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

По мнению ВАС РФ указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке. Этот подход способствует также стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

к Виталию Можаровскому
Партнеру, Недвижимость и строительство,
Goltsblat BLP
тел.: +7 (495) 287 44 44,
электронная почта: info@gblplaw.com

к Юрию Чернобривцеву
Партнеру, Недвижимость и строительство,
Goltsblat BLP
тел.: +7 (495) 287 44 44,
электронная почта: info@gblplaw.com

Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.