Пленум ВС РФ и ВАС РФ: гармонизация практики по спорам о праве собственности и иных вещных правах.

11.06.2010

Информационное письмо № 150.

Юридическая фирма «Гольцблат БЛП» сообщает, что 29 апреля 2010 г. были приняты Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Наиболее важные практические выводы и рекомендации в сфере недвижимости:

Приобретательная давность.

1. Право собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не может быть приобретено в силу приобретательной давности. Такие участки приобретаются в собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством (п. 16).

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

2. Факт регистрации права на недвижимое имущество в ЕГРП отнюдь не исключает возможность успешного оспаривания такого права в суде:

  • запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п. 38);
  • если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, то наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (п. 23);
  • если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например, правами залогодержателя, арендатора, то успешное оспаривание права собственности влечёт прекращение соответствующих обременений (п. 23).

Эти положения подтверждают важность проведения полноценной юридической экспертизы прав (legal due diligence) на недвижимое имущество не только перед его покупкой, но и перед заключением договора аренды в его отношении.

Самовольная постройка.

3. Суды еще раз подчеркнули, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка (п. 25).

Иными словами, арендатор земельного участка, вне зависимости от срока аренды, не вправе обращаться в суд с подобным иском.

4. Суды указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26).

Отсюда следует, что если лицо, создавшее самовольную постройку, вообще не обращалось в уполномоченный орган власти за разрешениями или же не приложило к своему заявлению необходимые документы (например, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации), то в иске о признании права собственности на самовольную постройку, скорее всего, будет отказано.

5. Суды, оценивая п. 1 ст. 222 ГК РФ, пришли к выводу, что объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой (п. 30). Следовательно, иски о признании права собственности на такие объекты, равно как и иски об их сносе, признаны допустимыми.

6. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику на одном из вещных прав, указанных в п.3 выше, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка, а в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган Москвы или Санкт-Петербурга (п. 25).

Ранее выбор ответчика по такого рода искам представлял значительные сложности.

Статус добросовестного приобретателя.

7. Определены некоторые критерии добросовестности приобретателя имущества. Так,  приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 38).

Негаторные иски.

8. Принятие Постановления, очевидно, повлечет за собой увеличение числа исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторных исков), поскольку высшие судебные инстанции дали несколько важных разъяснений по ним.

Например, указано, что такие иски подлежат удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Такие иски подлежат удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. При этом даже незначительное несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца (п.п. 45, 46).

Следует напомнить, что в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.


Прочее.

9. Тем не менее, за рамками Постановления остались многие сложные практические вопросы защиты права собственности, например, можно ли считать самовольной постройкой здание, если договор аренды земельного участка, на котором оно находится, был признан ничтожной сделкой по причинам нарушения процедур, предусмотренных земельным законодательством.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

к Виталию Можаровскому, Партнеру,
Недвижимость и строительство,
«Гольцблат БЛП»,
тел.: +7 (495) 287 44 44,
Email: info@gblplaw.com

к Елене Бариновой,
Партнеру, Инвестирование и финансирование проектов в сфере недвижимости,
«Гольцблат БЛП»,
тел.: +7 (495) 287 44 44,
Email: info@gblplaw.com


Контакты

По всем вопросам, связанным с публикациями, новостями и пресс-релизами, пожалуйста, обращайтесь:

Ксения Соболева

Руководитель направления по PR и коммуникациям

подписка

Получайте новости об изменениях в законодательстве с экспертными комментариями наших юристов и обзоры актуальных юридических вопросов в соответствии с теми областями права, которые представляют для вас интерес.